Строительство на землях сельскохозяйственного назначения: правила и ограничения

Возможность строительства на землях сельхозназначения строго регламентирована и определяется Видом Разрешённого Использования (ВРИ) участка — именно он, а не только общая категория «земли сельхозпроизводства», задаёт рамки допустимого строительства.

Что разрешено строить

1. Объекты для сельскохозяйственного производства:

• производственные здания;
• ангары и гаражи для техники;
• складские помещения;
• теплицы;
• сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции;
• водонапорные башни;
• внутрихозяйственные дороги.

2. Жилые постройки (с жёсткими ограничениями):

• для КФХ (крестьянско‑фермерских хозяйств) — один жилой дом:
  этажность — не более 3 этажей;
  площадь — до 500 м2;
  застройка — не более 0,25% площади участка;
  только на участке, используемом для фермерской деятельности.
• для сельского туризма — глэмпинги и гостевые дома.

3. Прочие допустимые объекты:

• сооружения для обслуживания сельхозпроизводства;
• объекты аквакультуры;
• защитные насаждения;
• предприятия общепита в рамках агротуристической деятельности.

Что запрещено строить (без изменения ВРИ)

• капитальные жилые дома, не связанные с деятельностью КФХ или сельским туризмом;
• объекты, не имеющие отношения к сельскому хозяйству (например, автостоянки).

Ключевые условия и ограничения

1. Вид Разрешённого Использования (ВРИ).
   Обязательно проверьте ВРИ в выписке из ЕГРН. Допустимые виды использования могут быть сформулированы как «выращивание зерновых», «скотоводство», «садоводство» и т. п. Строительство жилого дома возможно, если ВРИ предусматривает садоводство либо предусматривает размещение дома для КФХ.
2. Особо ценные сельскохозяйственные угодья.
   На пашнях, сенокосах и пастбищах запрещено возведение капитальных объектов, за исключением сооружений, необходимых для обслуживания сельхозпроизводства.
3. Целевое использование земли.
   Отклонение от целевого назначения участка может повлечь административные штрафы или даже изъятие земли.
4. Изменение ВРИ.
   Чтобы построить объект, не соответствующий текущему ВРИ, необходимо пройти процедуру изменения зоны или ВРИ через местную администрацию. Для особо ценных сельскохозяйственных угодий такая процедура зачастую существенно затруднена.