В конце 2025 года российское правовое поле и рынок недвижимости столкнулись с феноменом, получившим название «эффект Долиной». Это явление, названное по имени народной артистки РФ Ларисы Долиной, выявило системные уязвимости в защите прав добросовестных приобретателей недвижимости и спровоцировало широкую общественную дискуссию о балансе интересов в гражданском обороте. По своей сути, «эффект Долиной» — это не просто единичный казус, а симптом более глубоких проблем в правоприменительной практике, связанных с оспариванием сделок по основаниям порока воли.
Суть правовой схемы
«Схема Долиной» (также известная как «бабушкина схема») описывает ситуацию, когда продавец объекта недвижимости (часто — лицо пожилого возраста) после завершения сделки и получения денег обращается в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным. В качестве основания указывается, что продавец стал жертвой мошенников, был введен в заблуждение или действовал под влиянием обмана, в результате чего лишился вырученных средств. Ключевая особенность схемы — требование возврата недвижимости без встречного обязательства вернуть покупателю уплаченные деньги.
С юридической точки зрения, схема опирается на нормы статей 177 («Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими») и 178 ГК РФ («Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения или обмана»). В случае удовлетворения иска применяется односторонняя реституция: квартира возвращается первоначальному собственнику-продавцу, а покупатель, признанный добросовестным приобретателем, тем не менее остается ни с чем, поскольку деньги к этому моменту часто «похищены» неустановленными мошенниками.
Прецедентное дело Ларисы Долиной: хронология и правовая аргументация
Летом 2024 года Лариса Долина продала свою квартиру в центре Москвы Полине Лурье. Впоследствии певица заявила, что совершила сделку под влиянием мошенников, представившихся сотрудниками ФСБ и Росфинмониторинга, которые убедили ее в необходимости «фиктивной продажи» в рамках «спецоперации». Полученные средства, по ее словам, она передала злоумышленникам.
Первоначально суды трех инстанций (Хамовнический районный суд, Московский городской суд, Второй кассационный суд общей юрисдикции) встали на сторону Долиной, удовлетворив ее иск о признании сделки недействительной и возврате квартиры. В решениях указывалось, что Лурье, как покупатель, могла проявить «разумную осмотрительность», заметив подозрительно низкую цену, и что ее претензии по возмещению убытков следует адресовать к самим мошенникам.
Переломным моментом стало решение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2025 года. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила все предыдущие судебные акты и отказала Долиной в иске. Верховный Суд, по сути, встал на защиту принципа стабильности гражданского оборота и интересов добросовестного приобретателя. В определении подчеркивалось, что покупатель, не знавший и не долженствовавший знать о «заблуждении» продавца, не может нести связанные с этим риски. Право собственности на квартиру было окончательно признано за Полиной Лурье, а вопрос о выселении Долиной направлен на новое рассмотрение.
Системные последствия и «эффект Долиной» для рынка
Резонансное дело послужило катализатором, обнажившим масштаб проблемы. По данным Российской гильдии риелторов и СМИ, к концу 2025 года количество подобных судебных споров выросло на 15–20%. За год жертвами отмененных сделок могли стать тысячи семей. Это привело к нескольким ключевым последствиям:
- Кризис доверия на вторичном рынке недвижимости. Покупатели стали с повышенным подозрением относиться к продавцам старшего поколения. Сформировался негативный стереотип «бабушки-мошенницы», что является дискриминационным и социально вредным явлением.
- Усложнение и удорожание процедуры сделок. Резко возрос спрос на дополнительные меры безопасности: нотариальное удостоверение сделок (хотя оно и не является панацеей), привлечение психиатра для оценки дееспособности продавца в момент подписания документов, обязательное присутствие родственников, видеофиксация процесса.
- Сдвиг спроса в сторону первичного жилья. Неопределенность и риски, связанные со «вторичкой», подтолкнули часть покупателей к новостройкам, что косвенно стимулировало девелоперский сектор.
- Репутационный ущерб судебной системе. Многочисленные случаи удовлетворения исков по аналогичной схеме до решения ВС РФ создали впечатление о системной ошибке правосудия, ставящей в привилегированное положение неосмотрительного (или недобросовестного) продавца за счет добросовестного приобретателя.
Законодательные инициативы: поиск баланса
Общественный резонанс заставил законодателей искать механизмы защиты рынка. Были предложены следующие меры:
- «Период охлаждения»: Предложение ввести 7-дневный срок между подписанием договора и государственной регистрацией перехода права, в течение которого продавец мог бы передумать.
- Запрет наличных расчетов: Обязывание проводить расчеты только в безналичной форме через банковские счета для повышения прозрачности.
- Залоговый механизм: Идея, при которой аннулирование записи в ЕГРН о переходе права собственности стало бы возможным только после гарантированного возврата денег покупателю.
- Создание рабочей группы в Госдуме по защите покупателей вторичного жилья с участием юристов, риелторов, банкиров и представителей Росреестра.
Однако эксперты предупреждают об опасности избыточного регулирования. Ключевая проблема видится не в пробелах в законе, а в его применении. Необходимы не новые запреты, а четкие разъяснения Верховного Суда (новое постановление Пленума) о том, как оценивать добросовестность приобретателя и как распределять бремя доказывания в спорах, где фигурирует телефонное мошенничество. Данные статистики (незначительный рост числа исков по ст. 177, 178 ГК РФ в 2025 году) говорят о том, что проблема могла быть скорее медийно-психологической, но от этого не менее опасной для доверия.
Уроки для участников рынка и выводы
Дело Долиной стало жестким, но необходимым уроком для всех сторон рынка недвижимости.
Для покупателей:
- Проявлять максимальную осмотрительность. Требование справок из ПНД, беседа с родственниками продавца, проверка истории владения — не излишняя формальность, а необходимость.
- Фиксировать все. Видеозапись переговоров и процесса подписания документов может стать ключевым доказательством адекватности продавца.
- Тщательно анализировать сделку. Крайне низкая цена, спешка, давление — классические «красные флаги».
- Рассматривать титульное страхование как способ минимизации финансовых рисков, хотя в условиях действия «схемы Долиной» его эффективность также могла быть подвергнута сомнению.
Для продавцов и их родственников:
- Понимать, что статус «пожилого» или «обманутого» не является абсолютной гарантией выигрыша в суде, особенно после позиции ВС РФ.
- Осознавать гражданско-правовую ответственность за свои действия. Суд может обязать вернуть деньги даже при признании сделки недействительной по основаниям порока воли.
Для профессионального сообщества (риелторов, нотариусов):
- Повышать уровень проверок и фактического общения с продавцом, выходя за рамки формального соблюдения процедур.
- Активнее информировать стороны о рисках и рекомендовать дополнительные меры защиты.
Заключение
«Эффект Долиной» — это комплексное явление на стыке права, экономики и социальной психологии. Он показал хрупкость баланса между защитой слабой стороны (потенциальной жертвы мошенников) и принципом незыблемости права собственности добросовестного приобретателя. Решение Верховного Суда РФ, восстановившее приоритет стабильности оборота, стало важной вехой. Однако оно не отменяет необходимости дальнейшей тонкой настройки правоприменения, повышения финансовой и правовой грамотности населения и выработки таких правовых механизмов, которые бы не позволяли мошенникам, будь то третьи лица или сами продавцы, использовать нормы закона в корыстных целях. Проблема мошенничества с недвижимостью требует системного ответа, включающего улучшение работы правоохранительных органов по розыску похищенных средств и профилактике социальной инженерии, а не только изменения в гражданско-процессуальном законодательстве.