Антология, так антология, начну с истоков. Знакомство с рынком купли-продажи жилья я начала не где-нибудь, а в судебной комнате. Как говорят сейчас: шок-контент (для моей ещё не побитой жизнью юной психики). Сейчас расскажу, что произвело такое впечатление.
В кабинете судьи сидели неприятно удивленные и недоумевающие продавцы и покупатели приватизированного жилья и тихо возмущались, почему договор купли-продажи расторгается помимо их воли, ведь они довольны сделкой и претензий друг к другу нет. Громко возмущаться было нельзя - «суд идет».
Претензии были у прокурора и юной леди из Краснодара, судебная же комната располагалась в Центральном районном суде столицы Забайкальского края. Интригующе? Всё просто: квартира, являющаяся предметом спора и сделки с которой не оспаривали собравшиеся продавцы и покупатели, попала на рынок недвижимости через приватизацию.
До начала 90-х годов жилье в России было исключительно муниципальным и государственным, а частное начало появляться в криминальных 90-х на рынке через приватизацию этого же самого муниципального жилья.
Аттракцион неслыханной щедрости - приватизация
Приватизация - это сделка между нанимателями жилья, зарегистрированными в этой квартире, и муниципальным образованием, которое являлось собственником дома и жилья, в упомянутом сегодня случае - Администрацией города.
Жилье передавалось в собственность безвозмездно на основании закона о приватизации. Право на аттракцион неслыханной щедрости было даровано всем нанимателям муниципального жилья по социальным контрактам, но только один раз в жизни и оно не обнулялось, в отличие от права на налоговый вычет при продаже жилья.
В безвозмездной приватизации можно участвовать только один раз и в случае расприватизации право не возвращается.
В договор приватизации включали всех зарегистрированных в жилом помещении: не хочешь - либо выписывайся, либо пиши отказ и заверяй у нотариуса, но юридические нюансы массовому рынку не были известны, а модным словом «собственник», почти что богатей, хотелось называться всем. Ну и да, вдруг государство передумает и аттракцион щедрости прикроет.
Вобщем, все массово становились собственниками жилья по приватизации, за исключением граждан, которые не были прописаны, но имели право на жилое помещение.
Уже догадались, что это за граждане? Правильно: несовершеннолетние и граждане, осужденные к отбыванию наказания в местах лишения свободы более чем на год, то есть преступники. Их «выписывали», но право на социальное жилье за ними сохранял Жилищный кодекс РФ.
Собственникам повезло: юная леди прибыла не из мест лишения свободы, а от любящих родственников, которые усыновили ее после смерти матушки в начале 90-х.
Когда ее мама по договору приватизации получила в собственность жилье, девочка пешком под стол ходила и в справке о составе семьи не отражалась: место жительства детей определялось местом жительства их родителей, органы опеки и попечительства тогда никто не спрашивал, поэтому несовершеннолетнюю в договор приватизации не включили. О включении несовершеннолетних в договор заботились родители.
Новоиспеченная собственница жилья, она же мать юной истицы, злоупотребляла алкогольными напитками и обменяла жилье на бутылку, что было не исключительно редкая по тем временам история, сама сгинула, детей забрали в детдом, а дочь приютила дальняя бездетная родственница.
Вобщем, не буду томить, у девочки было законное право участвовать в приватизации, то есть право стать собственницей жилья, и это право не аннулировал ни алкоголизм матери, ни получение ею денежного вознаграждения за жилье, ни договор приватизации, подписанный Администрацией города, в котором ее в качестве получателя приватизированных квадратов не отразили, или как говорили «не включили в приватизацию».
Родственница была не лыком шита, поэтому в Центральный районный суд города Читы поступило исковое заявление прокурора в интересах несовершеннолетней о признании договора приватизации недействительным, а именно ничтожным (ничтожные сделки раньше были оспоримы в течение 10 лет с тех пор как узнали об их ничтожности), а до прецедента, защитившего добросовестного покупателя, было тоже лет 10.
Поэтому договор приватизации признавался ничтожным, последующие сделки купли-продажи тоже, суд устанавливал двустороннюю реституцию, то есть покупателю возвращают деньги, а продавцу жилье. Покупателю полагалась та сумма, которую они уплатили за жилье, а то, что ее уже съела инфляция и столько же квадратов на возвращенную сумму не купишь, закон не компенсировал.
«Подводные камни» эпохи появления рынка недвижимости
Разумеется можно было затребовать справку о составе семьи (лицах, зарегистрированных в жилье) из домоуправления, посмотреть паспорт продавца, в нем указываются дети, но «нежданчик» с приватизацией, если продавец не первый собственник по приватизации, вполне был реален.
Опять же весьма реальна была перспектива, что однажды в вашу дверь постучат и на пороге окажется отсидевший лет 15 амбал с зековскими наколками, который прется в ваше жилье со словами «я вернулся, мама», потому что эта категория граждан в справке о составе семьи тогда не отражалась, а глубокие исследования в паспортном столе не делались.
Риэлторы хотят заключить сделку и получить свой гонорар, а не сорвать ее. В конце концов, может быть вы сойдетесь характерами с лицами, имеющими право проживать в вашем жилье.
И да, такие случаи имели место быть, и судебные дела о вселении таких лиц в жилое помещение тоже были на слуху: «человек на свободу и с чистой совестью, а вы его на улицу».
Вобщем, я для себя тогда сделала вывод: никаких сделок с жильем советских времен постройки, если нет возможности отследить всех потенциальных претендентов на это жилье - жильцов со времен сдачи дома в эксплуатацию, в том числе не включенных в приватизацию несовершеннолетних. Самой и без риэлторов. А у меня таких возможностей не было, поэтому я своим правилам следовала.
Кто не рискует, тот не пьет шампанское? Сейчас минимален риск «напороться» на имеющих право на приватизированное жилье «зека» и не включенных в приватизацию несовершеннолетних, так несовершеннолетние времен беспредела 90-х давно выросли, и те, у кого были нарушены права незаконной приватизацией, их либо восстановили, либо не стали связываться.
В любом случае разумные сроки для восстановления прав вышли, тоже самое и с осужденными: они уже давно освободились и решили свои жилищные проблемы. Или знали, что они есть, но упустили сроки исковой давности для признания сделок недействительными.
Если жилье изначально поступило на рынок не через социальный контракт, а через долевое участие в строительстве или куплю-продажу, то у совершеннолетних, не являющихся собственниками, вообще никаких прав не может быть на это жилье. Права собственника в приоритете. Всегда, но есть одно такое мелкое исключение.
«Подводный камень» наших дней
Это когда жилье, нажитое в браке, по документам зарегистрировано на одного из супругов. И есть собственник-супруг, не упомянутый в правоустанавливающем документе на жилье. Сособственником его делает закон, Семейный кодекс РФ , в частности. Для тех, кто не знает, поясню, кодекс - это закон, только он больше, чем обычный, но он также суров, даже немного суровее.
Нажитое в браке - сделка по приобретению жилья приходится на период состояния в зарегистрированном браке. Подчеркиваю, в браке зарегистрированном в ЗАГСе, все остальные виды браков закон не признает, это легенды, мифы и сказания.
А это значит, если продается совместная собственность супругов, то супруг, не упомянутый в документах, должен проявиться и предоставить нотариально заверенное согласие на сделку. В противном случае, он может явится, например, из мест лишения свободы со словами: «я вернулся, милая». Потребовать признания сделки недействительной, вселения в помещения, признания прав, а вам это всё надо?
Если поставите лайк, напишу как меня обрабатывали купить квартиру, нажитую в браке и продаваемую без согласия второй половинки продавца. Я итак напишу, но если будете мотивировать вот этим 👍 , мой дорогой читатель, я напишу быстрее.