Рынок коммерческой недвижимости Казахстана переживает этап трансформации. Если раньше ключевыми драйверами были офисные центры и торговые площади, то сегодня на динамику рынка напрямую влияют маркетплейсы, цифровая экономика и изменения в потребительских привычках. Насколько рынок готов к новым вызовам и какие сегменты останутся наиболее стабильными и привлекательными для инвестиций в ближайшие годы?
Потребность в качественных пространствах
По мнению экспертов, на отечественном рынке четко обозначились несколько крупных сегментов. Спрос на офисные, складские и промышленные объекты, а также многофункциональные комплексы продолжает расти. При этом ощущается явный дефицит качественных объектов.
«Рынок офисной и промышленной недвижимости Казахстана на первый взгляд кажется перенасыщенным – уровень вакантных площадей крайне низок. Однако проблема не в недостатке квадратных метров. По-настоящему качественных пространств, соответствующих бизнес-требованиям, действительно мало. Для арендаторов важна каждая деталь: удобство расположения, транспортная доступность, инфраструктура. Именно поэтому плохо спроектированные здания простаивают, а продуманные объекты сохраняют высокую занятость», – отмечают аналитики.
В складском сегменте также наблюдается значительный разрыв между предложением и спросом. Объекты класса А встречаются редко. Их строительство и управление требуют больших затрат, что отпугивает инвесторов. Наибольший интерес сейчас сосредоточен на складах класса А и формата last mile (финальное звено цепочки доставки) – небольших комплексах в городской черте. «Электронная коммерция задала новые стандарты. Требуются не только крупные логистические центры на окраинах, но и склады в жилых районах. Такие объекты позволяют доставлять товары покупателям в течение часа», – поясняют специалисты.
Пандемия COVID-19 кардинально изменила рынок коммерческой недвижимости. По данным экспертов, в этот период в Казахстане окончательно сформировался гибридный формат торговли, где офлайн-пространства стали взаимодействовать с онлайн-сервисами. «Пандемия переписала правила игры. Доставка и онлайн-платформы не имели такого спроса ранее. Тогда некоторые прогнозировали закат эпохи уличной торговли. Однако сейчас мы наблюдаем возрождение этого сегмента. Пункты выдачи маркетплейсов и склады last mile оживили низколиквидные площади в жилых районах. Три года назад такое явление было редкостью».
По мнению аналитиков, торговые площади в жилых массивах постепенно приобретают мультифункциональность: в одном месте могут соседствовать шоурум, кофейня и студия для онлайн-трансляций. Такой симбиоз формирует новую модель потребления. Офлайн-пространство выступает площадкой для живого общения, тогда как сам процесс покупки постепенно переходит в цифровую среду. Эксперты также отмечают влияние теории поколений: «У разных возрастов разная культура покупок. Для старшего поколения важно прикоснуться к товару, увидеть его воочию. Поэтому шоурумы в торговых центрах сохранят актуальность еще 15–20 лет. Но когда в экономику активно войдет поколение Alpha, культура потребления может радикально измениться».
Эпоха покупателя
Специалисты считают, что рынок вступил в новый цикл развития. Сегодня важнее не метраж и количество объектов, а их концепция и ориентация на конечного потребителя. Особенно ярко этот процесс проявляется в сегменте уличной торговли. «Потребители стали более требовательными: люди хотят видеть рядом с домом не только кафе и супермаркеты, но и социальные объекты – школы, детсады и медицинские центры. Раньше была эра продавцов с подходом «построил и продал». Сейчас мы живем в эпоху покупателя. Конкуренция высока, запросы избирательны. Успеха добьются только те, кто предлагает продукт под реальный спрос».
По данным исследований, к 2025 году площади уличной торговли в столице сравняются с показателем торговых центров, достигнув 1.3 млн кв. метров. Это явно свидетельствует об изменении потребительских привычек: жители теперь предпочитают магазины и сервисы в шаговой доступности вместо поездок в крупные моллы. Таким образом, street-retail влияет как на повседневные ритуалы, так и на культуру потребления.
Эксперты связывают трансформацию рынка с ростом населения. В Казахстане наблюдается демографический феномен: на одну женщину приходится в среднем трое детей. Для сравнения: в Европе этот показатель ниже одного ребенка. «Конечно, Европа привлекает туристов со всего мира. Но статистически дорогая недвижимость через 50–100 лет может оказаться невостребованной. У нас же спрос остается высоким. На душу населения приходится всего 16 кв. метров жилья при международном стандарте в 50. Следовательно, потенциал этого рынка огромен. Соответственно, будет развиваться и street-retail».
Если тренды в розничном сегменте связаны с застройкой новых районов и изменением потребительского поведения, то на складскую и логистическую недвижимость влияют более масштабные факторы. Ключевыми драйверами являются увлечение онлайн-шопингом и изменения международных логистических маршрутов.
«Казахстанцы сегодня предпочитают онлайн-покупки офлайн-торговле, что создает потребность в новых складских мощностях. Кроме того, геополитическая ситуация изменила глобальные цепочки поставок: маршруты, ранее проходившие через Россию, теперь прокладываются через Казахстан. В последние годы страна стала центром релокации для производственных и торговых компаний. Международные и российские игроки рассматривают Казахстан как стабильную площадку для организации бизнеса».
Сейчас на рынке наблюдается рост ставок аренды при сокращении вакантных площадей. За 2023–2024 годы арендная плата за складские помещения выросла на 30%. Вакансия в объектах класса А не превышает 5%, что объясняется в основном сменой арендаторов. «Фактически это близко к нулевой вакансии: если появится крупный международный клиент, девелоперы готовы освободить для него место, перенаправив мелких арендаторов на объекты классов B и B+».
Потенциал остается высоким
Как отмечалось ранее, одно из перспективных направлений на складском рынке – объекты last mile. Спрос стимулируют маркетплейсы Ozon, Wildberries и местный Teez. Кроме того, в Казахстан выходят китайские игроки с крупными фулфилмент-центрами. Государственные инвестиции в модернизацию портов Актау и Курык, транспортных хабов Коргас и Достык укрепляют транзитную роль страны, делая её привлекательной для глобальных ритейлеров и производителей.
«Потенциал роста остается значительным. Сегодня в Казахстане на человека приходится всего 0.07 кв. метров складских площадей. В России этот показатель – 0.32 кв. метра, в развитых странах – около 1 кв. метра. Для покрытия внутренних потребностей нам необходимо как минимум пятикратное увеличение. Если же учесть транзитный потенциал, темпы роста могут достичь 15 раз».
Специалисты также затронули вопрос привлечения иностранных инвесторов на казахстанский рынок коммерческой недвижимости. «По сравнению с соседними странами Казахстан часто проигрывает из-за бюрократических процедур. Например, в Узбекистане между интересом инвестора и запуском производства может пройти менее года. У нас такие процессы растягиваются на несколько лет. Однако наша доходность значительно выше – от 20–30% до 40–100% годовых».
Среди наиболее активных участников рынка эксперты называют Катар, Швейцарию, Турцию и Китай. Их интересы сосредоточены на транспортной логистике, складской недвижимости и инфраструктурных проектах. При этом отмечается, что инвесторы действуют осторожно и требуют строгих гарантий.
«Ключевым инструментом укрепления доверия стало создание AIFC (Астана Хабарнамалық Қаржы Орталығы). Особенно значимо внедрение системы REIT (инвестиционные фонды недвижимости). Сегодня здесь зарегистрированы тысячи компаний. Это связано не только с геополитической ситуацией. Нашей стабильностью и прозрачностью правил. Важно сохранить это доверие и поддерживать позитивную динамику».
По оценкам аналитиков, на локальном уровне рынок еще не достиг полного насыщения, но срок окупаемости инвестиций увеличился: вместо прежних 5–8 лет теперь требуется 10–12 лет. В перспективе Казахстан может приблизиться к мировой норме – 16–20 лет. «Развитие рынка напрямую зависит от качества человеческого капитала и потенциала общества с бизнесом. А потенциал нашей страны поистине огромен».