Какие меры помогут обезопасить сделки с недвижимостью?

Сейчас, когда дискуссия вокруг «эффекта Долиной» нарастает, возникают законодательные инициативы, призванные обезопасить сделки на вторичном рынке жилья. Вице-президент Российской гильдии риелторов, член правления Гильдии риелторов Великого Новгорода и Новгородской области Татьяна АБАРИС принимала участие в работе круглого стола в Общественной палате России в Москве. «НВ» обратились к ней с вопросом, как снизить риски для добросовестных участников сделок.

Татьяна Абарис обратила внимание, что сейчас в общественной дискуссии периодически звучат предложения о введении обязательного регулирования риелторской деятельности, расширении обязательной нотариальной формы сделок и об установлении периодов охлаждения для участников гражданского оборота. По её мнению, такие предложения являются избыточными и неэффективными с точки зрения предотвращения оспаривания сделок, совершённых под влиянием мошенников или заблуждений продавцов. Данные меры увеличивают стоимость и сложность сделок, создают социальную напряжённость и сокращают оборот, но при этом не устраняют корневые механизмы риска.

— Обезопасить сделку по покупке жилья на 100% объективно невозможно, но риски можно снизить, — говорит Татьяна Абарис.

Российская гильдия риелторов разработала рекомендации для граждан, которые находятся на этапе выбора или оформления жилья.

• Рекомендуется провести личную беседу с продавцом жилья без посредников, убедиться в самостоятельности его решения о сделке, спрашивать о мотивах продажи, дальнейших планах, оценить способность понимать смысл сделки, адекватно реагировать на вопросы, давать связные ответы. Полезно получить информацию от соседей о поведении продавца, возможных подозрительных лицах.

• «Красные флаги» — спешка продавца, значительная скидка без разумного объяснения, уклонение от обсуждения мотивов продажи, нежелание обсуждать сделку с родными, неуверенность или заученные ответы.

• Следует зафиксировать осознанность продавца с помощью анкеты, которую он должен заполнить сам, указав мотив сделки, понимание её условий, отсутствие давления со стороны третьих лиц, факт личного волеизъявления.

• Полезно провести документальную проверку формальных признаков возможных рисков, связанных с волей и осознанностью продавца, — запросить справку из психоневрологического диспансера о неполучении психиатрической и наркологической помощи, сведения из Единого госреестра недвижимости о наличии ограничений дееспособности, информацию о способе приобретения продавцом квартиры, включая недавние дарения от лиц, не приходящихся ему родственниками.

Если есть серьёзные сомнения, лучше отказаться от покупки. Даже наличие медзаключений не защитит в случае оспаривания сделки.

• Важно оформлять сделки с участием нотариусов и риелторов. Нотариус удостоверит дееспособность сторон, проверит добровольность волеизъявления, он несёт полную материальную ответственность за последствия своих действий. Дополнительно риелторская организация, работающая по профессиональным стандартам и на основании письменного договора, может проводить предварительную правовую экспертизу сделки и фиксировать осмотрительность покупателя. Это создаёт дополнительный уровень защиты и формирует доказательства добросовестного поведения участников сделки.

• Следует предпочесть схемы, при которых деньги переходят продавцу только после передачи ключей, освобождения квартиры, подписания акта приёма-передачи, подтверждения снятия с регистрационного учёта. Например, расчёт через аккредитивы, когда деньги переводят продавцу не сразу после регистрации сделки.