Когда говорят об ESG, чаще всего вспоминают экологию, социальную ответственность и красивые отчёты. Но в реальных девелоперских и туристических проектах устойчивое развитие давно перестало быть философией «про заботу о природе». Сегодня ESG — это инструмент управления рисками и экономикой проекта.
Ошибки на этапе выбора земельного участка, посадки здания или проектирования могут стоить проекту не просто дополнительных затрат, а потери инвестиционной привлекательности, снижения спроса и увеличения срока окупаемости. И что важно — многие из этих рисков можно увидеть и минимизировать заранее, ещё до начала строительства.
В этой статье я разберу три, на первый взгляд, очевидных ESG-решения, которые часто недооценивают. При этом именно они способны существенно повлиять на экономику проекта: сократить затраты, снизить экологические и репутационные риски и повысить устойчивость объекта на этапе эксплуатации.
1. Выбор земельного участка
При выборе земельного участка существует множество факторов: транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций, ландшафт, окружение, наличие зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и градостроительные ограничения. Как правило, анализ ограничивается границами самого участка и, в лучшем случае, соседними территориями.
Но есть один фактор, который способен уничтожить проект целиком — объекты негативного воздействия на окружающую среду. К ним относятся полигоны и предприятия обработки отходов, промышленные предприятия, порты, транспортные коридоры (включая водные), а также сельскохозяйственные территории — не сами поля, а используемые удобрения и содержание скота.
Полигоны отходов, которым более 10 лет и за которыми осуществляется ненадлежащий контроль, имеют свойство возгораться на системной основе. Яркий пример — полигон в Новороссийске, который регулярно становится источником пожаров, задымления и общественного резонанса.
Кроме того, нарушения на объектах захоронения отходов (а они, к сожалению, скорее правило, чем исключение) приводят к попаданию химических элементов в грунтовые воды. Если земельный участок имеет гидрологическую связь с таким объектом, риск получить загрязнённую воду на своей территории становится вполне реальным — со всеми вытекающими последствиями для проекта, репутации и дальнейшей эксплуатации.
С промышленными предприятиями ситуация не менее сложная. Формально они обязаны соответствовать экологическим нормам и иметь очистные сооружения для выбросов и сбросов. Но вероятность аварий и внештатных ситуаций существует всегда. Более того, в российском регулировании негативным воздействием считаются только превышения предельно допустимых концентраций, а не запахи.
В результате может сложиться парадоксальная ситуация: превышений ПДК нет, санитарные нормы формально соблюдены, но устойчивый неприятный запах присутствует постоянно. С точки зрения законодательства это не нарушение. Например, сельскохозяйственное предприятие может использовать удобрения с резким запахом, а мусоросжигательный завод — осуществлять выбросы без превышения ПДК. В этом случае проблема ложится не на предприятие, а на прилегающие территории и объекты.
Даже если вам кажется, что потенциально опасные объекты находятся достаточно далеко, необходимо анализировать розу ветров, изучать новости о прошлых и текущих ЧП, оценивать направление распространения загрязнений и запахов. Эти факторы напрямую влияют на комфорт проживания и туристический спрос.
Отдельного внимания заслуживают транспортные пути. Их близость часто воспринимается как преимущество, но не в случае, когда планируется строительство новых развязок или расширение существующей инфраструктуры рядом с объектом. Озеленением такие эффекты можно лишь частично нивелировать, при этом экологическая и рекреационная ценность территории снижается.
Особую группу риска составляют участки, расположенные у водных объектов, по которым проходят водные транспортные пути. События прошлого и текущего года в Анапе показали, что аварии танкеров и судов могут приводить к чрезвычайным ситуациям, загрязнению акватории и пляжных территорий, а также резкому изменению спроса на туристическое размещение.
Поэтому при выборе земельного участка важно анализировать не только сам участок и соседние территории, но и объекты в радиусе не менее 10 км, а в ряде случаев — значительно большем, в зависимости от розы ветров, гидрологии, ландшафта и характера объекта.
2. Посадка здания, ландшафт и благоустройство
В этом разделе хочется воскликнуть: «Вы вообще видели цены на посадочный материал?»
Если вам достался участок с уже сформированным, зрелым ландшафтом, его необходимо использовать экономически эффективно. Посадка здания предпочтительна на незалесенных участках — это позволяет сократить затраты на вырубку деревьев, компенсационные выплаты (если они предусмотрены) и последующее озеленение.
Но ландшафт — это не только про экономию на посадочном материале. Посадка здания, размещение дорожек, малых архитектурных форм и зелёных зон напрямую влияют на ветровую нагрузку территории и солнечную инсоляцию.
Несмотря на то, что об этом говорят давно, до сих пор реализуются проекты, где прогулка по территории летом превращается в испытание жарой, а зимой или в межсезонье — в борьбу с ветром. Это напрямую влияет на комфорт гостей, их желание возвращаться и, как следствие, на экономику проекта.
Кроме того, эти решения отражаются на эксплуатационных расходах: отопление, кондиционирование, полив территории. Использование многолетних растений вместо газонов, сохранение и интеграция крупных деревьев для создания тени и снижения ветровой нагрузки, капельный полив — всё это базовые, но часто игнорируемые решения.
Парадокс в том, что ими нередко пренебрегают ради снижения первоначальных затрат на строительство, не задумываясь о том, что такие решения способны существенно сократить срок окупаемости проекта и снизить эксплуатационные расходы на годы вперёд.
3. Проектирование и строительство
Самая распространённая ошибка — выбор проектировщика, технического заказчика или генерального подрядчика исключительно по цене. Аргументация при этом стандартная: «какая разница между проектированием дома и гостиницы» или «зачем переплачивать за опыт, если и так бюджет запредельный».
На практике всё работает ровно наоборот. Выбор правильной команды — это и есть инструмент сокращения затрат на строительство. Проектирование и строительные процессы должны быть выстроены так, чтобы выбрать оптимальные конструктивные решения, сократить сроки строительства и объём используемых материалов, а также обеспечить энергоэффективность здания.
Важно понимать, что энергоэффективность — это в первую очередь ограждающие конструкции здания и инженерные коммуникации, а не светодиодные лампы и «умные» выключатели. Ошибки на этом этапе практически невозможно исправить на стадии эксплуатации без значительных вложений.
Возникает логичный вопрос: при чём здесь ESG? Ответ достаточно простой. Оптимизация проектных и строительных решений снижает потребление ресурсов, сокращает объёмы строительных отходов и формирует более устойчивый объект с точки зрения эксплуатации.
Грамотный выбор конструктивных, архитектурных и даже дизайнерских решений позволяет существенно снизить потребление энергии, воды и других ресурсов на протяжении всего жизненного цикла здания.
Вместо вывода
Для меня устойчивое развитие давно перестало быть концепцией «про заботу о людях и природе». Мировые тренды и туристическая отрасль трансформируются, и сегодня ESG — это не «про бабочек».
Это про проектные решения, которые должны снижать риски, защищать инвестиции и помогать экономике проекта работать устойчиво в долгосрочной перспективе.