😅 Чек-лист имени Долиной: объясняю простым языком, что именно нужно проверить и почему это критически важно, ЕСЛИ ВЫ ПОКУПАЕТЕ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
А в конце вас ждет МалХит* - как этих рисков избежать.
* МалХит - маленькая хитрость на сленге выпускников Академии Земельный Вопрос.
Сразу переключимся с квартир на загородную недвижимость, потому что у нас канал о земле и здесь есть свои нюансы, свои риски и свои «Ларисы Долины», которые могут лишить вас и участка, и дома, и денег. И сегодня на повестке дня чек-лист, который максимально убережет вас от потери денег и недвижимости.
В нем нет ничего сложного — но если вы пропустите хотя бы один пункт, это уже потенциальная катастрофа.
Шаг №1. Запрашиваем у продавца ГПЗУ — градостроительный план земельного участка.
Это информационный документ. Он показывает:
— выдержку из Правила землепользования и застройки;
— ограничения и обременения по данным ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости);
— пятно застройки (место на участке, где можно строить дом).
Важно: ГПЗУ не является истиной в последней инстанции. Если в реальности на участке есть ограничения, которых нет в Едином реестре недвижимости (а значит и нет в ГПЗУ) — это ваша проблема. Вы не добросовестный приобретатель, потому что не до конца проверили участок.
Шаг №2. Проверяем ЗОУИТ — зоны с особыми условиями использования территорий
И именно эти зоны чаще всего становятся причиной сносов, запрета на строительство или потери земли:
— санитарные зоны от предприятий;
— водоохранные территории;
— охранные зоны дорог;
— охранные зоны электрических сетей.
Важно: ЗОУИТ могут быть неразмежеванными (т.е. их не поставили на кадастровый учет, как например, почти все старые газовые трубы) и даже засекреченными, как, например, было в Пушкинском городском округе ⬇️
В Пушкинском городском округе было засекреченное ЗОУИТ, которое не имеет границ ни на карте, нигде вообще. Люди получали ГПЗУ, строились, дома ставили на кадастровый учет, а теперь их сносят. Уже первое предписание на снос выдано, потому что отсутствие ЗОУИТ в ЕГРН не говорит об его отсутствии в реальности.
Шаг №3. Общаемся с соседями
Не только чтобы понять, «адекватный ли сосед», но и чтобы выяснить:
— нет ли проблем с регистрацией домов;
— нет ли ограничений, которые забыли указать в официальных документах;
— есть ли нормальное электричество;
— не топит ли участок по весне и т.п..
Соседи расскажут то, что не напишет ни один документ 😉
Шаг №4. Запрашиваем расширенную выписку из ЕГРН
Это обязательный этап. Только просим у собственника заказать расширенную (платную) выписку на ГосУслугах, а не просто бесплатную онлайн-выписку. В документе смотрим:
— кто собственник;
— на основании чего стал собственником;
— нет ли обременений или ограничений;
— кем и когда был выдан документ.
Шаг №5. Просим собственника жилья заказать два документа в Росреестре
1️⃣ Копии всех правоустанавливающих документов.
Чтобы видеть, на каком основании участок перешёл нынешнему владельцу.
2️⃣ Справку о переходе прав на земельный участок и на дом отдельно.
Покажет всю цепочку собственников:
— Если участок или дом перепродавали слишком часто (по 2 и более раза в год), то сразу ставим крест на покупке.
— Если в течение одного года хотя бы два раза переходили права, это уже повод, чтобы что-то подозревать и повод позадавать вопросы продавцу.
— Если же вы видите, что переходы прав были не слишком часто, например раз в 10 лет, то можно дальше идти в сделку.
Все сделки указанные в документах нужно проверить. Потому что в каждой из них могут вылезти те самые «Долины» (а еще и бывшие жены, наследники и прочее), которые неправомерным способом получили участок. И срок давности тут не работает ⬇️
11 тысяч участков Сочи, которые 30 и более лет назад были получены незаконным путем, арестованы. Изначально они были получены в собственность неправомерно. Их 10 раз уже перепродавали, а в итоге страдают последние покупатели.
А дальше проверяем непосредственно продавца.
Шаг №6. Паспорт
— Если паспорт порван;
— Если паспорт помят;
— Если паспорт постиран;
— Если на паспорте есть посторонние надписи или штампы;
— Если в паспорте номер страницы не читается
Паспорт считается действительным. А значит человек не имеет права подписывать договор. Сделка = ничтожная.
Шаг №7. Проверяем продавца в Федеральной службе судебных приставов — ФССП
Заходим на сайт fssp.gov.ru, вводим паспортные данные продавца и проверяем, есть ли какие-то исполнительные производства на человеке. Если, условно, висит какой-то штраф, даже один, это уже повод задуматься.
Шаг №8. Запрашиваем у продавца справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогам
Продавец должен предоставить:
— справку об отсутствии долга по электричеству;
— справку об отсутствии долга по газоснабжению;
— справку об отсутствии долга за вывоз мусора;
— справку об отсутствии задолженности про членским взносам (если участок в СНТ) и прочим платежам за обслуживание территории (если участок в коттеджном поселке);
— справку из налоговой об отсутствии налоговой задолженности.
Если есть долг — закрывает до сделки и Точка. В противном случае, сделки не будет.
Шаг №9. Проверяем состав семьи
1️⃣ У продавца есть дети — запрашиваем справку из пенсионного фонда о об остатке материнского капитала. Если материнский капитал использован, то выясняем: где?
Если материнский капитал был использован в объект который вы покупаете, нужно понять выделялись ли доли на детей. Если дети тоже являются собственниками недвижимости, сначала нужно получить согласие органов опеки.
2️⃣ У продавца есть муж/жена — запрашиваем нотариальное согласие на сделку от второго супруга.
Если продавец в разводе нужно понять: не является ли продаваемый объект совместно нажитым имуществом. Если да, то нужно нотариальное согласие бывшего супруга на эту сделку. Либо решение суда о разделе имущества.
Шаг №10. А точно ли продавец вменяемый?
Да, это звучит жестко, но без этого в наше время никуда. Поэтому запрашиваем у продавца справку из психоневрологического диспансера и справку из наркологического диспансера. Потому что продавец потом может сказать:
«Я был не в себе, я был под кайфом, меня обманули, сделка недействительна».
И да, мы прекрасно понимаем как эти справочки делаются, так что лучше перестраховаться и пригласить специального выездного невролога на саму сделку. Обязательно делаем тест на наркотики и видеоопрос:
— Осознаете ли вы свои действия?
— Звонил ли кто-то вам прикрываясь банком?
— Должны ли вы кому-то деньги?
— Просили ли у вас продать недвижимость?
Это ваше доказательство, что сделка была добровольной.
Шаг №11. Настаивайте на оформлении Титульного страхования недвижимости.
Титуальное страхование - это полис, который защищает владельца недвижимости от риска утраты права собственности из-за юридических проблем, связанных с прошлым объекта. Однако даже он не гарантирует на 100%, что если ”всплывет“ какая-то проблема вы получите компенсацию от страховой.
Ответственность страховой компании прописывается очень хитро и обычно действует только на вашу конкретную сделку, а если юридическая проблема была ранее (в прошлых сделках по этой недвижимости), то увы и ах… проблемы индейцев застрахованных шерифа страховой компании не касаются.
Да, этот чек-лист может показаться вам огромным. Но каждый его пункт — это страховка от потери дома, участка и денег. Поэтому проверяем всё:
🔹 Каждый документ.
🔹 Каждый переход прав.
🔹 Каждого продавца.
И тогда вероятность остаться без земли и дома снижается… но если честно не очень сильно, потому что проверить все почти невозможно.
Именно поэтому до 7% сделок со вторичной недвижимостью оспариваются.
Но есть путь проще 👇
ОФОРМИТЬ УЧАСТОК САМОМУ У ГОСУДАРСТВА
Тогда вы — первый и единственный собственник. Никаких старых сделок. Никаких странных наследников. Никаких мошеннических схем. И э