Дисклеймер. Данный материал создан экспертом по недвижимости, а не профессиональным юристом. Цель - максимально просто пояснить "за договор", а не защитить диссертацию.Спасибо.
В 2025 году все больше застройщиков при продаже коммерческой недвижимости используют ДКПБВ (Договор купли-продажи будущей вещи).
Что это за зверь такой ?
ДКПБВ (Договор купли-продажи будущей вещи) - это консенсуальный договор купли-продажи (п. 2 ст. 455 ГК РФ), в котором Продавец обязуется создать (приобрести) и передать в собственность Покупателя объект недвижимости, отсутствующий в натуре (физически или юридически) на момент подписания договора, а Покупатель — оплатить его.
А если простыми словами?
ДКПБВ (Договор купли-продажи будущей вещи) — это схема «деньги сейчас, стулья потом», но, в отличие от предварительного договора, это уже основной договор.
Представьте, что вы заказали у портного костюм. Костюма еще нет (это «будущая вещь»), но уже подписан договор купли-продажи и, внесен аванс.
Юридически продавец обязан создать эту вещь (построить здание/помещение) и передать тебе, когда она будет готова.
Главный нюанс: В отличие от ДДУ (где деньги лежат на эскроу и защищены банком), в ДКПБВ деньги сразу уходят девелоперу «в котел».
Правовым базисом является конструкция купля ожидаемой вещи, где предмет договора индивидуализируется не через кадастровый номер (которого еще нет), а через строительные оси, проектную площадь и описание в проектной документации.
Чем он отличается от ДДУ (214-ФЗ) и ПДКП (Предварительного договора)?
ДДУ (Договор долевого участия) — это конструкция, созданная специальным законом (214-ФЗ) для защиты физических лиц. Главное его свойство — создание особого права требования, которое возникает с момента государственной регистрации договора в Росреестре. Это право защищено законным залогом земельного участка и недостроя (ипотека в силу закона). Деньги дольщика изолированы от застройщика на счете эскроу, что делает их неприкосновенными до конца строительства. В банкротстве дольщик имеет привилегированный статус (3-я очередь) и право на получение квартиры «в натуре» или через Фонд развития территорий.
ДКПБВ (Договор купли-продажи будущей вещи) — это конструкция общего гражданского права (ГК РФ), применяемая в основном для бизнеса (B2B). Договор не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента подписания. У покупателя возникает только обязательственное право требования к продавцу («личное требование»), которое не обеспечено залогом в силу закона (нужен отдельный договор залога). Деньги поступают напрямую на расчетный счет застройщика и могут быть использованы им по своему усмотрению. В банкротстве покупатель — обычный необеспеченный кредитор 4-й очереди, претендующий только на деньги, а не на метры.
ПДКП (Предварительный договор) — это организационный договор, цель которого — не передать вещь, а обязать стороны заключить основной договор купли-продажи в будущем. Юридически по ПДКП нельзя требовать передачи недвижимости или платить полную цену (хотя на практике платят «обеспечительный платеж»). Если основной договор не заключен в срок, обязательства прекращаются. Главный риск ПДКП — если застройщик уклоняется от заключения основного договора, покупатель может требовать только понуждения к заключению, а не передачи объекта. Суды часто переквалифицируют ПДКП с полной оплатой в ДКПБВ, чтобы защитить покупателя, но изначально это самая слабая юридическая конструкция из трех.
Почему девелоперы в 2025 году активно используют ДКПБВ?
1. Кэш-флоу: ДКБВ это живые деньги прямо сейчас, чтобы гасить дорогие кредиты. Эскроу (по ДДУ) замораживает деньги до конца стройки, а ДКПБВ позволяет пустить их в оборот сразу.
2. Гибкость: ДКПБВ не требует жесткой проектной декларации( на момент заключения договора) и штрафов по закону о защите прав потребителей (если покупает ИП/юрик).
Для каких объектов это актуально? Речь только об офисах, складах и апартаментах, или жилье тоже продают по этой схеме?
Только коммерция и апартаменты(но не всегда).
Здесь ДКПБВ — это рабочий инструмент.
А что там с НДС? Когда вычитаем? Сразу после аванса (как при поставке товаров) или только после регистрации перехода права собственности (через 2-3 года)?
В ДКПБВ (в отличие от ДДУ на жилье, где НДС обычно нет) механика работает жестко. Здесь действуют общие правила поставки товаров, но со спецификой «длинного цикла» стройки.
Вот как это работает «в поле».
Когда возникает право на вычет?
Этап А.НДС с аванса (Деньги ушли — вычет получили).
Когда: Сразу в том квартале, когда мы перечислили деньги застройщику (аванс/предоплату).
Этап Б: НДС при оплате рассрочки.
Когда: Сразу в том квартале, когда мы перечислили регулярный платеж застройщику .
Этап В: НДС при передаче (Объект получили — зачет переиграли)
Когда: В момент подписания Акта приема-передачи (АПП) готового объекта.
Мы не ждем регистрации перехода права собственности в Росреестре (п. 1 ст. 172 НК РФ, позиция Минфина и судов устоялась). Как только объект принят на учет (счет 08 «Вложения во внеоборотные активы»), право на «финальный» вычет активируется.
НДС принимается к вычету по факту каждого совершенного платежа, независимо от того, является он ежемесячным или ежеквартальным.
Механика следующая:
Как только вы перечисляете очередной транш рассрочки (аванс), у вас возникает право на вычет НДС именно с этой конкретной суммы. Условие — наличие договора, платежного поручения и полученного от продавца авансового счета-фактуры на сумму этого платежа.
Если вы платите каждый месяц, вы имеете право заявлять вычет ежемесячно (точнее, по итогам того квартала, в котором прошли эти месячные платежи). Если платите раз в квартал — заявляете раз в квартал.
Главное правило: вычет не накопительный в конце, он «дробится» по мере ваших перечислений. Заплатили 100 рублей (в т.ч. 20 НДС) в январе — заявили вычет 20 рублей в декларации за 1 квартал. Заплатили еще 100 рублей в феврале — добавили еще 20 рублей к вычету в той же декларации.
При финальной передаче объекта (после ввода в эксплуатацию) вы принимаете к вычету НДС со всей стоимости объекта, но одновременно обязаны восстановить все те суммы НДС, которые принимали к вычету частями с авансовых платежей на протяжении периода рассрочки.
Какие документы нужны для вычета?
Нужен счет-фактура на аванс и на каждый платеж по рассрочке (который юридически является частичной предоплатой/авансом) продавец обязан выставить вам авансовый счет-фактуру.
Вот некоторые застройщики называют договор ДКПБВ (вещи) а кто то ДКПБН (недвижимости) есть ли существенная разница?
В юридическом мире названия документов часто придумывают маркетологи, а не юристы.
Юридически это одно и то же. Оба термина описывают одну конструкцию, легализованную Постановлением Пленума ВАС РФ № 54 от 2011 года. Разница лишь в том, какой акцент хочет сделать застройщик в переговорах.
Цена лота по ДКПБВ обычно выше (из-за накрутки 20% НДС) или «в рынке»?
Чаще всего как раз наоборот - покупка выгоднее и цена ниже.
Но и рисков больше чем по ДДУ.
Кто не покупает по ДКПБВ?
1. Физлица «для себя».
2. Компании на УСН (Упрощенка).
3. Бюджетные учреждения / НКО.
4. Иностранные инвесторы (из «недружественных» стран).
А кому можно и нужно?
1. Крупный, средний и малый бизнес на ОСН (НДС-плательщики).
2. Профессиональные инвест-фонды (ЗПИФ).
А чем выгодна ДКПБВ покупателю?
В реалиях текущей ключевой ставки и постепенного повышения НДС, ДКПБВэто мощнейший инструмент оптимизации капитала. Вот 4 причины, почему твой клиент должен сказать "ДА" этой схеме, несмотря на риски.
Налоговый вычет
Вы не ждете 3-4 года до сдачи объекта, чтобы забрать НДС из бюджета. Вы забираете его здесь и сейчас, с каждого платежа.
Не нужно иметь гигантскую прибыль в год сдачи, чтобы "переварить" вычет в 100 млн разом. Ты снижаешь налоги каждый квартал на протяжении стройки, забирая "дорогие" рубли 2025 года, а закрывая долг "подешевевшими" рублями 2029 года.
Индивидуальная рассрочка
214-ФЗ (ДДУ) загоняет и вас и застройщика в жесткие рамки.
Кредиты стоят сверхдорого. Это реальный шанс купить дешевле и выплачивать постепенно, не вынимая оборотку из основного бизнеса.
Фактически актив "сам себя выкупает". В ДДУ банк такую схему не пропустит.
Цена входа ниже
Застройщику нужны "быстрые" деньги мимо эскроу-счетов, чтобы закрывать кассовые разрывы. За этот риск он дает вам хорошую цену.
Резюме:
ДКПБВ — это инструмент для тех, у кого есть НДС к уплате и есть хорошие бухгалтеры. Он превращает покупку недвижимости из "заморозки денег" в финансовый инструмент с доходностью выше депозита.
И, кратко, о себе. Меня зовут Артем Дмитренко, и я эксперт в коммерческой недвижимости и развитии территорий. Я помогаю инвесторам и бизнесу находить ликвидные метры в Москве и регионах. Или сделать их более ликвидными.
Есть вопрос по объекту или стратегии?Или вы сейчас стоите перед выбором - купить офис, вложиться в склад или продать коммерческую недвижимость - напишите мне лично.
Я проведу для вас бесплатную консультацию, и подскажу, что покупать и что продавать в 2025-2026 году.
📩 Связаться со мной в Telegram