Автор статьи - Денис Хмелевской, основатель юридической компании КПЦ ВЕРУС
Что такое коммерческая недвижимость
Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, которая не используется для личных нужд. Коммерческая недвижимость способна приносить экономические выгоды, однако слово коммерческая включает в себя предпринимательские риски. Каждый, кто рассматривает для себя приобретение коммерческой недвижимости, должен оценить свою способность справиться с возможными рисками. Если риски не сопоставимы с возможностями, то не стоит в неё инвестировать. Есть крылатая пословица "бери ношу по себе, чтоб не падать при ходьбе".
Варианты инвестиций
Вариантов инвестирования существует масса. Можно купить торговые площади в ТЦ на котловане, можно искать интересные объекты на торговых площадках, можно выкупать сложные объекты в рынке, возможно формировать партнёрские или инвестиционные группы и вскладчину создавать или приобретать. Также, инвестировать можно для эффективного использования недвижимости или для целей перепродажи, сдачи в аренду.
В последнее время, стали популярными ГАБЫ. Это готовые арендные бизнесы, которые выглядят на первый взгляд неприхотливыми. Но это не всегда так. Зачастую, совсем не так. Сначала, при покупке можно заплатить выше рынка, после потерять арендатора, а после не выдерживая налоговой и иной финансовой нагрузки (содержание и ремонт), избавиться ниже рынка.
Как правильно инвестировать
Покупать только то, с чем есть возможность справиться. То есть, под деятельность, которая хорошо знакома и где меньше всего белых пятен. Прежде всего, нужно понимать, что иметь только деньги не достаточно, чтоб инвестировать. Иначе, те кто имеют знания, сделают так, что имеющиеся деньги будут эффективно инвестированы в чужие проекты (продадут втридорога неликвидный объект, обманы на технике сделок). Важно выбирать не только знающих партнёров, для инвестирования, но и надёжных.
На сегодняшний день, недооценённым является форма совместного инвестирования через инвестиционные товарищества. Это гибкая и удобная форма защиты своих инвестиций, при наличии в команде инвесторов эксперта по инвестированию. Другими словами, есть специалист в какой-то области, но у него нет достаточного капитала. Все, у кого есть капитал и доверяют этому эксперту, заключают у нотариуса договор инвестиционного товарищества, в котором определяют, что и как покупает эксперт (управляющий товарищ), в каком порядке управляет инвестициями и купленными активами, как продаёт и как распределяется прибыль.
Плюсы и минусы инвестирования в коммерческую недвижимость
Плюсы коммерческой недвижимости таковы, что это стабильно, предсказуемо и "жирно", если всё правильно сделано.
Минусы заключаются в том, что масштабы рисков могут утопить любой капитал. Чем масштабней и дороже объект, тем дороже его содержание и ошибки. Любой судебный спор, оставленный без должного внимания, может превратить коммерческую недвижимость в право требования к бомжу. И это не шутка. Одно неловкое движение и объект истребован, поскольку сделка признана незаконной, заключенной на нерыночных условиях или с преимущественным удовлетворением требований кредиторов или без согласования всех имевших право на согласование.
Риски покупки коммерческой недвижимости
Основной риск, при покупке коммерческой недвижимости, это признание сделки недействительной.
Второй риск - это приобрести объект, качество эксплуатации которого может быть тесно связано с решениями третьих лиц. Это общие территории на базах, общие проходные, общее имущество, передаваемое за непонятные деньги в эксплуатацию лиц, аффилированных с мажоритарным владельцем объекта.
Третий риск - это сложность использования коммерческих свойств объекта. Одно дело сдать в аренду офис или его часть, другое дело заполнить торговые площади арендаторами так, чтоб получить прибыль.
