Прогуливаясь по Проспекту Просвещения, можно заметить, что появился какой-то дом. Совсем свежий, ещё даже забор не убрали.
Ситуация весьма необычная. Район застраивался еще во второй половине 20 века. Недалеко есть пара-тройка новостроек: удачных и не очень. Но в целом – это вам не капустное поле, с небоскрёбами, царапающими небосвод. Отличный сформированный район на северной окраине города.
Может и дом интересный? В таком-то недурном месте!
Так что же это строится?
На улице Ивана Фомина строится ЖК Фомин.
И сразу скажу, это апартаменты, со всеми вытекающими: выше налоги, нельзя прописаться, дороже коммуналка.
Обо всех минусах могу рассказать на личной консультации. Телефон в контактах канала.
О комплексе
Комплекс из двух секций: 6 и 9 этажей. В 6-этажном блоке апарты интереснее и подороже – двухъярусные, площадью от 36 метров. В 9-этажном блоке решения попроще – студии от 23 метров.
Внешний вид
Комплекс выглядит весьма современно. Застройщик рассказывает, что вдохновлялся наследием архитектора Ивана Фомина. Если вы, как и я, не настолько понимаете в искусстве, то мы видим просто мрачноватый современный дом.
Парадные, входные группы, коридоры – всё отлично. По обещаниям застройщика. Внутрь пока не пускают, но я вам покажу, как это выглядит в теории, у них на рендерах.
Расположение
Как я уже сказал, комплекс находится в 10 минутах пешком от Проспекта Просвещения. Район давний и обжитой. Нет никаких проблем с инфраструктурой и транспортом, но и эстетического восторга не вызывает, как центр города, например.
Буквально в минуте ходьбы множество остановок транспорта, откуда можно перемещаться по северу города более чем уверенно.
Из плюсов – 100-й трамвай, который может довезти до Просвета на синей ветке за 3 минуты, а минут за 20-25 – до Гражданского проспекта на красной ветке. В плане транспортной доступности огромный плюс.
В остальном – классический “спальник” со всеми вытекающими плюсами и минусами.
Инфраструктура
Район застраивался при Брежневе. За 50 лет школ и детских садов успели построить предостаточно. Насколько это актуально для апартаментов – вопрос хороший, но если понадобится, то есть.
Что точно пригодится – поликлиники. Их полным полно. Есть даже несколько больниц, до которых можно доехать на автобусе за 10-20 минут.
По торговой инфраструктуре вопросов не возникает: несколько торговых комплексов, до которых можно доехать на трамвае, да и вся первая линия проспекта Просвещения утыкана мелкой коммерцией: кофе, булочки, озоны – всё на месте.
От застройщика ничего нет, что логично для апартаментов. Только какие-то фотозоны, арт-объекты и кофейня.
Парковка
Комплекс для пешеходов. Никаких паркингов не предусмотрено. Места придётся искать вдоль просвета, либо прятать машины в дворах соседних девятиэтажек. Куда приткнуться найдется наверняка, но навряд ли это понравится соседям.
С учетом того, что комплекс рассчитан на инвесторов, это реальный минус при сдаче в аренду.
Деньги
Цены в комплексе
Переходим к самому интересному – ценам. Есть ли вообще смысл что-то там покупать.
Ценник на первый взгляд радует: минимальную студию 23 квадратных метра можно купить за 5,7 млн рублей. Приличный вариант, квадратов хотя бы на 60, обойдётся покупателю в 15 миллионов.
Никаких семейных ипотек здесь нет, т.к. помещение нежилое. От застройщика есть пара рассрочек, но они не слишком выгодные.
Все апарты продаются с чистовой отделкой. За это отдельный лайк застройщику.
Аналоги и аренда
Тем не менее, в старых домах поблизости по цене студии (5.7 млн) можно найти однушку, которая окажется больше на 9 метров. Сдаваться она будет дешевле из-за ремонта и отсутствия “вау-эффекта” от внешнего вида уставшей брежневки.
Прямо рядом с метро "Просвещения" уже стоит апарт-комплекс "Yes". Там за 5.8 млн можно купить аналогичную студию, даже чуть больше и с мебелью. В более популярном отеле, на мой взгляд. Хотя свободные варианты там остаются даже в сезон и праздники. Значит спрос в посуточную аренду не столь огромен.
Сдаются такие студии за 30 тысяч рублей.
Если смотреть в новостройках, то до 6.5-7 миллионов можно купить студию с мебелью в проблемном Лондон Парке – легендарном долгострое. Но по цене аренды, думаю, будет сопоставимо.
Там аренда студии, кстати, обойдётся тоже в 30 тысяч рублей.
С учетом того, что Фомин будет конкурировать с предложениями в Лондон парке и апартах "Yes", поставить цену выше получится навряд ли.
При аренде в 30 тысяч рублей, без учетов высоких налогов, срок окупаемости составит около 16 лет.
Можно попробовать вытянуть больше денег сдачей в посуточную аренду, но о нюансах такого “бизнеса” я как-нибудь напишу отдельную статью. Напишите в комментариях, если хотите разоблачение такого предпринимательства.
Вывод
Вопрос “кому мы это будем сдавать” остается без ответа.
Недалеко от Просвета уже есть апарт-отели. Дела с посуточной арендой там обстоят не очень хорошо. Если же сдавать в долгосрок, то почему арендатору не выбрать квартиру с меньшими тратами на коммуналку или апарты в более популярном месте?
Да и само расположение не предполагает какого-то делового и туристического нахождения. До центра ехать минут 50, район абсолютно обычный.
Я бы рассматривал либо другие помещения в этой локации, либо апартаменты, но в других локациях. Я могу назвать сразу несколько, которые расположены в действительно популярных и востребованных местах.
Если бы здесь строили обычный дом, то я бы, может, и советовал. А вот строить бизнес на туристах лучше в других местах.
Надеюсь, было интересно. Ставьте лайк и задавайте вопросы в комментариях.
Спасибо, что прочитали до конца.
Если хотите купить недвижимость выгодно и безопасно – звоните. Мой телефон указан в контактах.