Представьте ситуацию, которая, увы, стала повторяться: пожилой человек продаёт квартиру, получает деньги, а через некоторое время продавец или его родственники подают в суд. Они утверждают, что бабушка или дедушка в момент сделки не понимали своих действий, находились под давлением мошенников или страдали от тяжёлой болезни. Суд стал вставать на сторону «слабого» продавца, признаёт сделку недействительной, и добросовестный покупатель остаётся на улице с потерей денег. Это и есть печально известная «бабушкина схема».
Реальный пример из судебной практики: В Москве пенсионерка продала квартиру, чтобы переехать к дочери в другой город. Через год, после её смерти, сын, ранее не интересовавшийся судьбой матери, оспорил сделку, заявив, что мать страдала деменцией. Предоставил справки из поликлиники. Покупатели, молодая семья с ребёнком, несмотря на честно оплаченную сделку, проиграли суд и лишились жилья. Деньги к тому времени были потрачены продавцом, вернуть их стало практически невозможно.
Что же делать? Как обезопасить себя в 2025 году?
Юристы и эксперты по недвижимости советуют действовать на опережение и создавать «железобетонные» доказательства добросовестности и ясного ума продавца.
Советы юристов: как провести сделку, чтобы её не оспорили
1. Не просто справка из ПНД, а полноценное психоневрологическое освидетельствование. Раньше покупателям хватало стандартной справки об отсутствии учёта в психоневрологическом диспансере. Сейчас этого мало. Юристы настаивают на расширенном заключении от врача-психиатра или комиссии, которое констатирует, что гражданин в момент осмотра полностью осознаёт характер своих действий, не страдает расстройствами, влияющими на критическое восприятие, и способен самостоятельно принимать финансовые решения. Это платная услуга, но она становится ключевым доказательством.
2. Принцип «12 стульев»: видеозапись — ваш главный союзник. Максим Силкин, эксперт по недвижимости, говорит о знакомого принципа из знаменитой книги «12 стульев», где герой оформлял доверенность в присутствии четырёх свидетелей. Сегодня эту роль может выполнить видеосъёмка.
«Снимайте всё, — советует юрист Максим Силкин в интервью РГ. — Как продавец приходит к нотариусу, как он свободно и внятно общается, как он подтверждает, что продаёт квартиру по своей воле, без давления, за полную стоимость. Это видео потом в суде будет неоспоримым доказательством».
Запись нужно делать на всех этапах: при осмотре квартиры, при обсуждении условий, у нотариуса при удостоверении сделки. На видео продавец должен чётко назвать свои данные, сумму сделки, адрес квартиры и подтвердить своё осознанное решение.
3. Нотариальное удостоверение — не формальность, а защита. С 2023 года многие сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального заверения. Нотариус не просто ставит печать. Он обязан установить дееспособность сторон, проверить юридическую чистоту и убедиться, что на продавца не оказывают давление. Протокол видеозаписи, который ведёт нотариус, — мощный аргумент в суде.
4. Привлечение свидетелей. Ими могут быть незаинтересованные лица: соседи, знакомые, которые могут подтвердить, что продавец в последнее время вёл себя адекватно, обсуждал переезд и не проявлял признаков слабоумия или страха.
Законодательная поддержка: инициатива Госдумы
Проблема стала настолько масштабной, что её заметили на государственном уровне. В Государственной Думе звучат голоса за усиление защиты именно добросовестных покупателей. Суть законодательной инициативы, обсуждаемой в профильных комитетах, — закрепить в законе презумпцию добросовестности покупателя и ужесточить требования к истцам, оспаривающим сделки. Чтобы вернуть квартиру, им придётся доказывать не просто наличие болезни у продавца, а непосредственную причинно-следственную связь между этой болезнью и неспособностью понимать сделку именно в день её оформления, что практически будет невозможно при наличии видеозаписи у нотариуса.
Это долгожданный и правильный вектор. Право должно защищать честных людей, а не быть инструменством для махинаций. Пока же, в ожидании этих изменений, лучшая защита — действовать так, как будто презумпция добросовестности уже работает: фиксировать, подтверждать, протоколировать. Комплекс мер — психиатрическое заключение, скрупулёзная видеосъёмка и обязательное участие нотариуса — создают такой массив доказательств, который практически невозможно оспорить в суде. Чтобы ваша новая квартира была не временным пристанищем, а домом навсегда.
Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов «Эффективные финансы». Дополнительная информация — по телефону «горячей линии» по вопросам финансовой грамотности (звонок бесплатный) 8-800-555-85-39 или на сайте fingram39.ru.