Говорим по-взрослому, без мифов и паники. Короткими ударами — как любит рынок.
1) Когда налога нет
Есть простое правило: выдержал минимальный срок владения — свободен. Какой срок?
5 лет — общий случай.
3 года — если объект:
• получен по наследству или в дар от близкого родственника/члена семьи;
• приватизирован;
• оформлен по пожизненному содержанию с иждивением;
• это единственное жильё на дату регистрации перехода права (и покупку нового за 90 дней до продажи не считают «вторым»).
Важная поправка для «единственного»:
Трёхлетний срок обязателен — «год владею, налог не плачу» здесь не работает. И да, считать нужно корректно по дате госрегистрации перехода права, а для долёвки есть отдельные нюансы по моменту возникновения права.
2) Когда налог есть и сколько
Если продаёте раньше 3 или 5 лет — налоговая база = прибыль
(цена продажи минус цена покупки или строительства при наличии документов)
или фиксированный вычет 1 000 000 ₽ для жилья
(250 000 ₽ — для иного имущества).
Выбираете то, что выгоднее.
С 2025 года действует специальная прогрессивная шкала именно для доходов от продажи имущества:
13% — если налоговая база до 2,4 млн ₽,
15% — с суммы свыше 2,4 млн ₽.
Это не «сложение с зарплатой», а отдельный расчёт именно по продаже недвижимости.
Пример:
Продали за 6 млн ₽, покупали за 5 млн ₽ → база 1 млн ₽ → налог 13% = 130 тыс. ₽.
Если база 3 млн ₽ → 13% с 2,4 млн + 15% с оставшихся 600 тыс.
3) Декларация 3-НДФЛ и сроки
Если продаёте до истечения минимального срока владения, вы обязаны:
подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за продажей;
уплатить налог до 15 июля.
Важно:
Если за год вы продали жильё до 1 000 000 ₽
(или иное имущество до 250 000 ₽),
декларацию можно не подавать, потому что доход полностью перекрывается вычетом.
Если сумма выше — декларация обязательна.
4) «Но налоговая же всё видит?»
Да. Росреестр передаёт сведения в налоговую автоматически.
Но налоговая не знает:
— сколько вы реально заработали,
— какие у вас были расходы,
— было ли жильё единственным,
— какой вычет вам выгоднее.
Если декларацию не подать, налог посчитают по максимуму, а дальше — пени и штрафы.
Экономию нужно заявлять, а не надеяться, что её «угадают».
5) Частые ловушки
«Три года — и всегда без налога» — нет.
Три года работают только в строго определённых случаях, в остальных — пять лет.
«Единственное жильё» — считается на дату регистрации перехода права, а покупка новой квартиры за 90 дней до продажи не делает старую «второй».
«Всегда 13%» — нет. С 2025 года применяется 13% / 15% в зависимости от базы.
«Не подам декларацию — ФНС сама разберётся» — разберётся, но не в вашу пользу.
6) Короткий чек-лист перед продажей
Определите минимальный срок владения: 3 или 5 лет.
Посчитайте налоговую базу двумя способами:
расходы против вычета 1 млн — выберите меньшее.
Примените ставку 13% / 15%.
Проверьте, нужна ли 3-НДФЛ и не пропустите сроки.
Подготовьте документы, подтверждающие расходы и статус жилья.
Помните: данные о сделке уйдут в налоговую автоматически,
ваша экономия — только по вашему заявлению.
Итог.
Налог — это не страшилка, а формула.
Выдержали срок — 0 ₽.
Не выдержали — считаем базу, выбираем выгодный вариант и вовремя сдаём декларацию.
А если хотите пройти этот путь без сюрпризов, переплат и штрафов — я разложу именно вашу ситуацию и сделаю так, чтобы вы заплатили ровно столько, сколько обязаны, и ни рублём больше.