Ноябрь получился насыщенным — и по событиям, и по ощущениям от рынка. Хочу поделиться наблюдениями: что происходило у нас в компании, какие сигналы даёт рынок недвижимости и на что стоит обращать внимание инвесторам в конце года.
Ноябрь — месяц публичности и живых диалогов
За этот месяц было много публичных выступлений: Ульяновск, Москва, Казань. Аудитории — разные, запросы — тоже. В Казани, например, выступал на большом маркетинговом форуме почти на 800 человек. Для меня это был первый опыт работы с такой масштабной аудиторией.
Честно — волнительно. Но по итогу получил сильную обратную связь и много живых вопросов. Такие выступления хорошо показывают, чем сегодня живёт рынок и что действительно волнует предпринимателей и инвесторов.
Рынок недвижимости: цифры есть, но фильтр стал жёстче
Если говорить про инвестиционные объекты, то в ноябре в работу поступало достаточно много вариантов. На первый взгляд — привлекательных. Но при детальном анализе и расчётах отпадает 70–80% объектов.
Причина простая: рынок стал сложнее. Ошибки в цифрах, завышенные ожидания собственников, слабая экономика проектов. Сейчас недостаточно «хорошей локации» — нужен чёткий расчёт и защищённая модель.
Жилая недвижимость неожиданно оживилась
При этом на рынке жилой недвижимости в октябре–ноябре наблюдался заметный всплеск активности. Причём не только в Казани, но и в других городах России.
Во многом это связано со слухами о возможном завершении семейной ипотеки. На фоне неопределённости люди начали активнее принимать решения. Некоторые застройщики фиксировали рост продаж до +20% к прошлому году, а Казань вошла в топ городов-миллионников по продажам новостроек.
Коммерческая недвижимость и инвестиции: проектов становится меньше
А вот в коммерческой недвижимости и инвестиционных проектах ситуация другая. Из-за будущей налоговой реформы и роста налоговой нагрузки количество действительно интересных проектов сокращается.
Если говорить откровенно, деньги вложить всё сложнее. Спекулятивных историй — и в коммерции, и в жилой недвижимости — становится меньше. Качественные проекты приходится буквально выискивать и очень тщательно проверять с точки зрения рисков.
Что происходит в наших проектах
На этом фоне особенно важно соблюдать дисциплину внутри действующих проектов.
По объекту на Петербургской, 25 работы идут строго по графику:
- завершаются отделочные работы;
- выполнено около 80% благоустройства территории;
- уложена брусчатка, сделано освещение, установлено ограждение.
План — полностью завершить проект к концу декабря.
Также в ноябре стартовали строительные работы в Лаишевском районе — начали возведение отдельно стоящего здания под продуктовый магазин, сваи уже забиты.
Кроме того, получено разрешение на строительство ещё по одному участку — пока не анонсируем, но там планируется готовый арендный бизнес с крупным федеральным арендатором.
Один из проектов в Камско-Устьинском районе был продан: получили предложение, от которого действительно сложно было отказаться.
Команда и внутренняя динамика
Ноябрь порадовал и внутренними изменениями. В команде появились новые сотрудники, объёмы растут, ощущается сильная рабочая атмосфера — дружелюбная и при этом очень собранная. Это важный показатель в текущей рыночной ситуации.
Что дальше: осторожность вместо завышенных ожиданий
Если смотреть вперёд, думаю, что доходность инвестиционных проектов будет постепенно снижаться. Рынок адаптируется: депозиты уже не дают прежние 13–14%, налоговая реформа влияет на расчёты, и обещания доходности от 30% годовых становятся всё менее устойчивыми.
Это не плохо и не хорошо — это реальность, к которой нужно подстраиваться.
Декабрь — месяц концентрации
План на декабрь простой и сложный одновременно:
— выполнить план продаж,
— чётко идти по графикам работ,
— дожать год и зафиксировать результат.
А уже в конце декабря будем формировать планы на первый квартал и весь 2026 год.
Продолжение — совсем скоро.
Наиль Калимуллин,
инвестиционно-управляющая компания «ВКвадрате»