Блогу скоро шесть лет, и каких только комментариев я не начиталась за это время, но один меня всегда забавляет. Нет, не потому что я бы не хотела такой развязки, для меня, как для человека, который занимается недвижимостью, это было бы, наоборот, хорошо — покупать стали больше, чаще, а в Краснодар вместо нынешних 100 000–150 000 человек в год стали бы переезжать миллионы.
Стоп! Подождите, а если станут больше покупать и больше переезжать - спрос вырастет и цены ведь тоже вырастут. Так? Тогда как такое вообще может быть? Это же получается замкнутый круг?
На самом деле примеры, когда цены на недвижимость падали в истории встречались. Некоторые даже совсем недавно. И если интересно в этой статье я расскажу о таких примерах, но задача понять, а возможно ли снижение у нас, вообще оно возможно гипотетически и при каких условиях?
Не забывайте, я в МАХ - вот здесь, подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить, а если пользуетесь телеграм, то вот сюда.
Почему мы ждём снижения цен? Откуда это у нас?
Для начала мысленный эксперимент, который вам лично покажет ваши цели. Представьте, что у вас много денег, очень много, к примеру миллиард рублей. Это очень много вот столько:
Итак, у вас миллиард рублей. Возьмите листок бумаги, не читайте дальше и ответьте на вопрос:
Если вдруг у вас в руках оказался миллиард рублей, который принадлежит именно вам, без каких-либо юридических проблем. К примеру, он вам достался в наследство. Напишите десять первых покупок, которые бы совершили?
А теперь смотрите, насколько всё на самом деле прозрачно, насколько мы похожи. И когда я говорю «мы», то имею в виду всех нас. Вот список, который с вероятностью 70% будет совпадать с вашим, независимо от пола, возраста и места жительства:
- Дом или квартира! «Куплю дом», «квартиру в хорошем районе», «несколько квартир детям». Почти всегда — первым. Жильё = безопасность.
- Машина! Часто сразу с уточнением: «нормальную», «хорошую», «не обязательно суперкар». Или две машины: себе и жене.
- Помощь родителям(детям)! Это, как правило третий пункт, у тех, кто живёт не плохо, иногда первый или второй. И здесь помощь заключается в том, чтобы: купить квартиру, дом, закрыть кредиты, «чтобы ни в чём не нуждались».
- Закрыть все долги! Они есть почти у всех, и обычно это встречается после помощи родителям.
- Куплю дачу или дом у моря или на юге! Подавляющее большинство мечтает об этом. Как варианты - квартира в столице, иногда орентир туда, но обычно это юг: когда всё есть, то можно отдыхать, а отдых - это юг. И, снова жильё)
- Открою бизнес (вложу в бизнес)! Странно, но чаще всего это встречается только здесь, хотя у людей, которые умеют считать деньги, первое, что делается, — это безопасность для денег, так как свои расходы можно увеличить всегда, а вот правильная инвестиция — это редкость, но таких только 3–5% из всего нашего населения, и если вы сначала подумали про бизнес, то вы к ним относитесь)
- Путешествия! «Объездить весь мир», «показать детям», «пожить в разных странах». Не конкретно — образ мечты.
- Помощь сёстрам и братьям! Как вариант - тем, кто помогал. Тоже встречается почти у всех.
- Комфортная жизнь. Ремонт «как хочется», хорошая мебель, техника, одежда, медицина. Формулируется как «жить нормально».
- Благотворительность! «Часть отдам на благотворительность», «детям», «больным». Почти всегда в конце и без конкретики.
Ну и что, я угадала? Напишите в комментариях, если я не угадала хотя бы 8 из 10 ваших пунктов.
И вот что интересно: как минимум четыре, а можно сказать, и пять трат связаны с жильём!
Не находите это забавным? Нет? Давайте напомню фразу: «Жильё будет дешеветь!» Поймали суть?
А вот теперь давайте просто порассуждаем. Если каждый человек, а я утверждаю, что плюс-минус такой же список будет у каждого человека, хочет купить жильё больше всего на свете — на него, наверное, есть спрос? Более того — это на уровне базовой потребности.
Давайте упрощу. У вас не миллиард, а пятнадцать миллионов. Что с ними сделаете? Процентов 70, а возможно, и все 80 ответят что-то про недвижимость, остальные вложат в банк или бизнес, но для чего? Правильно! Чтобы, когда вырастут, купить жильё! Себе, детям, внукам — не важно — там снова купить жильё! И, как и водится, 3–5% скажет, что вложит в бизнес, чтобы он приносил деньги и чтобы рос сам бизнес)
Чужие на празднике жизни! Кто ждёт что жильё подешевеет?
Само собой, если вдруг жильё станет дешёвым, то какое-то невероятное количество людей сорвутся его покупать, тем самым взвинтив цены. И теперь мы приходим к очень интересному вопросу: а что значит подешевеет, или что значит цена снизится?
Простые цифры Росстат: сегодня средняя зарплата в России в районе 90 000 рублей(мартовские данные, вероятнее всего уже под 100 000) - я их публиковала.
Конечно, такие цифры для пенсионеров, или социально незащищённых слоёв населения выглядят как миф, но, давайте я назову вам только несколько цифр, при этом реальных. Следите за мыслью:
В Краснодаре есть очень интересный маркер — день оплаты чернорабочего. Его очень легко измерить, так как объявлениями по сбору этих чернорабочих обклеены все дворы. На сегодняшний день это 2000 рублей в день (с предоставлением ночлега и питания). Это работа, которая рассчитана на деклассированных элементов. Я узнавала, её исправно платят, благодаря чему в последние пару лет у нас полностью пропали всякого рода такие люди с улиц.
Считаем: 22 рабочих дня, самый низ получает минимум 44 000 рублей. Ещё раз — это работа, куда берут не просто всех, а совсем всех. Грузчик в «Магните» уже совсем другие деньги, там 65 000 — 70 000, но говорят, что на эти деньги не идут, даже при полном соцпакете, кладовщик на РЦ «Пятёрочки» или «Магнита» уже 100 000 — 120 000 рублей. Водитель такси — 100 000 и так далее.
Понимаете, к чему я? Если в семье работают двое, он около 100 000, она пусть учителем свои 50 000 рублей и трудится в своё удовольствие, за 6 с небольшим лет они спокойно получают квартиру в Краснодаре, и это квартира в хорошем районе, если к району претензии минимальные, то можно и за 4 года.
На сколько должна подешеветь недвижимость, чтобы люди сказали, что цена нормальна?
Так, чтобы её можно было купить, собрав с пенсии? К сожалению это не возможно, и как только такое наступит - у нас будет ровно тоже, что было в 2018 - 2020 году - квартиры начнут раскупать на перегонки, что вызовет рост цен.
А зачем им дешеветь, когда их раскупают?
И я знаю аргументы, которые приводятся, когда люди говорят, что всё и так покупают. Они говорят, что покупают не за наличные, а в ипотеку. И когда пытаются обосновать, что цены упадут - аргументируют это тем, что ипотека рухнет, но, есть небольшое НО:
Ипотека может рухнуть только если рухнут государственные институты!
Не многие понимают, какие изменения у нас в государстве произошли за последние десять лет. Вот, к примеру, вы слышали, что есть некий «Дом.РФ» — это строительный оператор, монстр, который был построен в РФ и основной задачей которого является «развитие жилищной сферы»? Простыми словами — это регулятор с функцией раздачи денег. Такое существует почти везде, но у нас это приобрело невероятные масштабы. Денег у этого регулятора за счёт очень интересной структуры столько, что даже если продаваться ничего не будет — рынок будет существовать ещё пару-тройку лет.
Цены на недвижимость всё же могут упасть?
Гипотетически — да. К примеру, в Польше была ситуация, когда после отмены их аналога «льготной ипотеки» цены на новостройки на пару лет упали до 15%, но обратите внимание именно на новостройки, при этом у них такой инфляции, как у нас, не было. Венгрия тоже сталкивалась с этим же, но цены упали именно на новостройки! Это важно!
Может ли что-то подобное произойти у нас? Гипотетически — да, так как сегодня за счёт развития льготной ипотеки новостройки стоят дороже вторички, а это ненормально. Здесь два варианта: или вторичка подорожает, или первичка подешевеет, но до этого момента был только первый сценарий.
Нужно понимать, что инфляция — это не просто какое-то странное слово, которое употребляют финансисты, это ценность ваших денег в кармане, и если есть какой-то желаемый всеми актив, который даже в спокойное время раскупается, то в периоды кризиса, как сегодня, он раскупается в разы быстрее. Не забывайте также о людях, чьи деньги сегодня лежат в банках, их десятки миллионов, и как только эти деньги выходят из банка, они вкладываются в недвижимость. Думаю, про схему вам напоминать не стоит: нужно поддержать строительный рынок — делаем ставку на депозит меньше, люди забирают деньги с депозитов и несут их застройщикам, которые отдают их в банк.
В общем, мечта тех, кто ждёт снижения цен, вероятнее всего, не сбудется, потому что ждут они снижения цен в разы, а они даже на 15% снижаться не собираются. Как-то так)