Как не попасть в «ловушку Долиной»: советы покупателям вторичного жилья на Дону
Рынок вторичного жилья в Ростовской области столкнулся с новой проблемой: пожилые продавцы квартир все чаще обращаются в суд с исками об отмене сделок, утверждая, что стали жертвами обмана.
После громкого дела певицы Ларисы Долиной, суд вернувшей себе проданную квартиру, такие ситуации стали называть «схемой Долиной», что заставило покупателей быть предельно осторожными.
Как пояснил адвокат Михаил Ревякин, сами по себе заявления продавцов о мошенничестве не являются достаточным основанием для признания договора недействительным.
«Оспорить сделку можно только при подтвержденной недобросовестности покупателя, – поясняет адвокат. – Ссылка на то, что покупатель якобы тоже мошенник, без доказательств не учитывается. Продавец может использовать это, чтобы оправдать свою оплошность, что является явным злоупотреблением».
По его словам, суды, учитывая сложившуюся практику и общественный резонанс, чаще отказывают в таких исках, если покупатель признан добросовестным. При рассмотрении дел оценивается соответствие цены сделки рыночной стоимости, факт оплаты, наличие у покупателя собственных средств, а также способность продавца осознавать свои действия.
Ранее, как отмечает Ревякин, с психиатрическими доводами в суд чаще обращались родственники пенсионеров, а ключевым доказательством было заключение судебно-психиатрической экспертизы, основанное на медицинских диагнозах.
«Аналогичным образом и по «обманутым бабушкам», при добросовестности покупателя оспорить сделку можно лишь в том случае, когда доказана невозможность понимания продавцом того, какой договор он заключает. Но сейчас возникла опасная практика по этим вопросам, когда невменяемость подтверждается только заявлением продавца», – делится эксперт.
В связи с этим он рекомендует покупателям запрашивать у продавца справку об отсутствии учета в психоневрологическом диспансере, брать расписку об отсутствии давления со стороны третьих лиц и проводить аудио- или видеозапись процесса заключения договора.
Одна из ростовчанок подтвердила, что нотариусы стали задавать больше уточняющих вопросов после истории с Долиной.
«Недавно с мужем были у нотариуса, переписывали квартиру с меня на него, так нотариус задал очень много дополнительных и уточняющих вопросов. Интересовался, не нахожусь ли я в состоянии алкогольного опьянения, нет ли давления со стороны третьих лиц и множество других вопросов», – рассказала она, добавив, что ранее, в сентябре, при продаже квартиры матери задали лишь один вопрос о здравом уме.
Адвокат подчеркивает, что нотариальное удостоверение сделки не является гарантией ее неоспоримости.
Сложившаяся ситуация привела к тому, что покупателям теперь приходится тщательно документировать каждый этап сделки и собирать доказательства ясного ума и добровольности решения продавца, фактически выполняя роль следователя для защиты своих интересов в потенциальном судебном споре.
Фото: ru.Freepik.com