В материалах дела Ларисы Долиной приводится вывод комплексной психолого-психиатрической экспертизы: в период противоправных действий «отмечалось изменение психического состояния с формированием расстройства приспособительных реакций» Однако Долина должна была понимать правовые последствия продажи квартиры в силу своего жизненного опыта и знаний, полученных в ходе предпринимательской деятельности, подчеркнул суд.
Верховный суд РФ в определении от 16 декабря отменил акты трёх инстанций и принял новое решение: в иске о признании сделок недействительными отказать.Он отказал в иске о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной несмотря на то, что Ларису Долину обманули мошенники. Суд установил четкую границу: если нет оснований считать, что покупатель знал или должен был знать о том, что продавца вводят в заблуждение третьи лица, он не должен становиться «жертвой номер два», оставаясь без жилья и денег. Это решение - мощный сигнал о защите стабильности оборота и доверия на вторичном рынке. В этом деле право собственности покупателя устояло: Верховный суд не поддержал отмену сделки через её недействительность.
Верховный суд в этой истории дал рынку очень важный сигнал. Если перевести решение на человеческий язык, суд показал границу. Нельзя превращать нормального покупателя в жертву номер два, чтобы он оставался и без квартиры, и без денег.
Макс Лоумен объясняет, что при этом суд дал понять: сама по себе фраза «меня вели мошенники» или «я думал, что потом все отменят» объясняет, как человек оказался в беде, но не работает как универсальная кнопка по отмене сделок. И еще один ключевой момент. Если нет доказательств, что покупатель понимал криминальную подоплеку или сознательно закрывал глаза на очевидное, рушить сделку опасно, потому что это подрывает доверие ко всем покупкам на вторичке.
Эксперт делится своим выводом: эффект от подобных историй как страшилки, что добросовестного покупателя можно сделать крайним почти в любой ситуации с мошенниками, сильно ослаблен. Но он не исчез совсем. В похожих делах будут очень внимательно спрашивать одно и то же: покупатель действительно действовал разумно и аккуратно или сделал вид, что ничего не замечает.
И вот здесь, как рассказывает Макс Лоумен, полезно сказать максимально практично, без юридических слов: покупателю сегодня важно не просто быть хорошим, а уметь потом доказать, что он действовал нормально. Он предлагает четкий алгоритм действий:
1. Смотрите на цену. Если она заметно ниже похожих вариантов, обязательно зафиксируйте понятное объяснение (ремонт, сроки, особенности дома).
2. Смотрите на поведение продавца. Нервозность, требования «срочно, прямо сейчас, никому не говори, делай так, как скажу», странные указания по деньгам - это не про темперамент, а повод остановиться и усилить проверки.
3. Организуйте расчеты прозрачно. Чтобы через год можно было показать: вот сумма, вот банк, вот подтверждение, вот порядок доступа - без встреч у подъезда.
4. Заранее разбирайтесь, кто реально живет в квартире и кто там зарегистрирован. Именно тут чаще всего начинается «второй акт драмы» - «квартира моя, но жить не могу».
5. Оставляйте следы договоренностей. Переписка о сроках, уведомлениях, передача ключей, акты. «Что не зафиксировано, того как будто бы и не было», - отмечает Лоумен.
В итоге баланс рисков меняется. Ларисе Долиной-жертве мошенников становится сложнее вернуть квартиру назад только потому, что её обманули. А покупателю легче защититься, если он действовал разумно и может это показать.
Что дальше по делу?
Бизнес - юрист напоминает, что Верховный суд отменил решение трех инстанций и отказал в требовании признать договоры недействительными, то есть откатить продажу назад не дал. Суд отменил решения, которые возвращали квартиру Долиной и сделал собственником – покупательницу Полину Лурье. Однако история не завершена полностью. Вопрос проживания прежних жильцов отправлен на новое рассмотрение в Мосгорсуд, по сообщениям дата назначена на 25 декабря.
Как утверждает эксперт, там будут разбирать уже не вопрос продажи, а то, кто имеет право жить в квартире и в каком порядке она должна быть освобождена. Суд почти наверняка очень внимательно посмотрит на обстоятельства, связанные с ребенком и сроками выезда. Если суд придет к выводу, что оснований оставаться в квартире нет, последует решение о прекращении права пользования и выселении.
Макс Лоумен поясняет, что дальше начнутся стадии исполнения, где на темп могут влиять просьбы о сроке для выезда, медицинские аргументы, попытки затянуть процесс с жалобами. Статус публичного человека не дает иммунитета, но в реальной жизни процедура может идти аккуратнее и дольше именно из-за организационных и семейных обстоятельств.
Если отвечать на вопрос, есть ли еще удаленный шанс оспорить собственность, то формально он есть. Макс Лоумен рассказывает, что можно попытаться обжаловать именно определение Верховного суда от 16 декабря в порядке надзора, чтобы дело попало в Президиум ВС. Срок на это - три месяца. «Но честно, - резюмирует он, - это не еще одна обычная инстанция. Туда пропускают только редкие случаи, когда видят принципиальную ошибку, важную не только для одного дела, но и для всей судебной практики».