Романтика старой квартиры часто разбивается о суровую ремонтную правду – рассказываем, почему старые квартиры могут не оправдать ваших ожиданий.
Вторичный рынок жилья обширен и разнообразен, но отдельно на нем можно выделить то, что хоть и именуется старым фондом, на деле больше попадает в категорию раритета. Такое жилье часто покупают с романтическим настроем: высокие потолки, «своя история», толстые стены, атмосфера ушедшей эпохи. Но между ожиданиями и реальностью в таких квартирах почти всегда есть разрыв.
1. «Сделаем косметический ремонт — и заедем»
Ну а что, дом-то жилой, тут вон квартиранты живут, просто очень всё древнее, зато какой район! Поправим полы, потолок, обои обновим, красота будет. Правда в том, что такие квартиры покупать можно только под реставрацию, о «легкой косметике» и даже стандартном капитальном ремонте можно сразу забыть. Часто это еще и историческое здание, любые работы в которых часто требуют предварительного разрешения от градостроительного комитета. Стоит просто вскрыть пол или снять старые обои, и вы осознаете, во что ввязались.
2. «Старые стены прочные, с ними ничего не будет»
Обои — идеальная отделка для старых домов, ведь, в отличие от краски, они изумительно маскируют трещины. А вот сырость не спрячешь, но продавцы нередко умудряются провернуть и это. Квартира-то старая, вот ковёр бабушкин на стене и висит. А там в углу шкаф, а за ним — неизвестность. Заменить перегородки и даже старую штукатурку на стенах проще, чем устранить причины появления трещин и сырости, часто они связаны с проседанием фундамента и смещением точки росы внутрь стены. Если вы мечтаете о квартире в историческом доме, примите совет — выбирайте квартиру только зимой, это позволит выявить многие неприятные моменты, про которые вам никто не расскажет летом.
3. «Высокие потолки — значит, много воздуха и пространства»
Высота не всегда компенсирует неудобную планировку, во многих старых домах есть проблема с проходными комнатами и комнатами-колодцами. Узкие комнаты и проходные зоны могут съедать ощущение простора, даже если потолок три с лишним метра. Да, тут есть определенные визуальные приёмы, которые немного поправят пропорции, но полностью проблему не решат.
4. «Перепланировку можно будет согласовать»
Многие уверены, что в старых домах можно «почти всё». На деле несущих стен больше, чем кажется, а согласование часто непросто сложнее, чем в новостройках, оно невозможно в принципе. Потому что здание историческое, в нём нужно сохранить изначальный облик и не нанести урон конструкции. Помните: есть огромная вероятность того, что ваше представление о новом интерьере будет вдребезги разбито о постановления свыше.
5. «Инженерия старая, но ещё поработает»
Поработать там что-то может только в том случае, если всё меняли в этом веке, а не на заре прошлого. И вообще — не обольщайтесь, во многих особняках хорошо, если холодная вода и центральное отопление в квартирах есть, в некоторых до сих пор печное отопление и «санузел» во дворе. Даже если вы покупаете квартиру в сталинке, то есть дому не 100 с лишним лет, а всего 70, скорее всего, придётся капитально вложиться и в сантехнику, и в полную замену проводки, а это сразу потянет за собой проблему со стенами и полами.
6. «Плохую планировку всегда можно исправить мебелью»
Мебель не решает проблему проходных комнат, кривых стен и неудачных проёмов. Иногда она лишь подчёркивает недостатки. Единственное, на что стоит рассчитывать — разрешение на полный демонтаж межкомнатных перегородок. Это позволяет немного улучшить ситуацию с площадью комнат, хотя и сокращает их количество.
7. «Звукоизоляция в старых домах лучше»
Толстые стены не всегда означают тишину. Часто звук прекрасно передаётся через перекрытия, вентиляцию и общие коммуникации. Но в целом, если все остальные варианты передачи шума убрать, то стены и правда обеспечивают тишину в квартире. Правда, тут стоит учесть момент с расположением и качеством окон. Дело в том, что такие дома обычно располагаются в центре города, где довольно оживлённые улицы, как пешеходные, так и автомобильные. А взять и просто так сменить старые деревянные рамы на многокамерные ПВХ не всегда возможно.
Где-то вам просто придётся повторить геометрию окна (включая скругление, фрамуги и прочее), а где-то придётся обеспечивать единство архитектурного облика и жить со старыми окнами царских времён. Они не очень хорошо справляются с уличным шумом.
8. «Все проблемы уже давно решены предыдущими владельцами»
К сожалению, часто бывает наоборот, проблемы или просто замаскировали, или сделали «временное решение», с которым живут уже лет десять. Ремонт в очень старом доме — это как снежная лавина, начинается с небольшой кучки снега и превращается в катастрофу. Одно тянет за собой другое, и всё оборачивается капитальным ремонтом, ввязываться в который мало кто хочет. Паркет отциклевали, но не стали трогать подгнившее перекрытие, обои переклеили, но не разбирали едва живые перегородки. Самое большое везение — это если в доме прошёл капитальный ремонт и хотя бы все стояки заменили на новые. На большее не стоит рассчитывать.
9. «Ремонт будет дешевле, чем в новостройке»
Это может быть правдой только в том случае, если вы берёте квартиру в уже отреставрированном виде. То есть все демонтажные работы и замена всей инженерии уже были сделаны кем-то до вас. Но такие квартиры обычно стоят даже дороже новостроек. Стандартного «качества» квартира потребует очень много денег на ремонт, часто даже больше, чем новостройка той же площади. Но один плюс точно есть — в свою старую квартиру вы сможете въехать и делать ремонт не спеша, экономя на аренде.
10. «Атмосфера старого фонда всё компенсирует»
Отчасти это и правда так. Есть практически образцовые дома, где в подъезде царит чистота и реставрируется старое убранство, но немало и таких домов, где вместо интеллигентных старушек, заставших Смольный институт, вас будут ждать люди совсем иной формации. Даже один маргинал способен отравить жизнь всему подъезду. Но самое главное, если вы мечтаете о том, что ваша историческая квартирка в классическом стиле станет уютным современным гнёздышком без недостатков, вам грозит разочарование. У таких квартир всегда есть особенность, единственный способ жить с ними счастливо — принять и полюбить.
Старый фонд — не плохо и не хорошо. Он просто требует трезвой оценки и грамотного планирования. Чем раньше вы поймёте реальные ограничения квартиры, тем меньше разочарований будет потом. Поэтому перед ремонтом в таких квартирах особенно важно продумать планировку и сценарии жизни заранее, а не действовать на эмоциях. О том, что можно делать в доме, вам расскажут в градостроительном комитете, а для остального у вас есть Remplanner — один из лучших онлайн-планировщиков в рунете!