Имущество, приобретенное в браке, считается общей совместной собственностью супругов в силу требований статьи 34 Семейного кодекса РФ. Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ, отчуждение общего имущества супругов возможно лишь с согласия второго супруга.
Даже если брак между супругами расторгнут, требование о согласии второго супруга на отчуждение общего имущества продолжает действовать.
Однако из этого правила существует ряд исключений. Давайте рассмотрим, в каких случаях необходимо получение письменного согласия бывшего супруга на отчуждение общего имущества, как оформляется такое согласие, ситуации с возможным нарушением этого требования российского законодательства, а также правовые последствия неполучения письменного согласия бывшего супруга на отчуждение общего имущества в виде квартиры.
Какое имущество считается общей собственностью супругов
Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Статьей 36 Семейного кодекса РФ предусматривается, что имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
Таким образом, личным имуществом каждого из супругов считается приобретенное в период нахождения в браке имущество:
- полученное в дар, в порядке наследования, а также в порядке приватизации;
- принадлежащее супругу на праве собственности до момента вступления в брак;
- вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.
Если имущество было получено в дар или приобретено до брака, то эти обстоятельства должны быть подтверждены документально (договорами дарения, чеками, квитанциями и т.д.). В противном случае это имущество будет считаться общей совместной собственностью супругов.
Как получить согласие бывшего супруга на отчуждение общего имущества
Согласно пункту 1 статьи 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
Абзацем 1 пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ предусматривается, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Поскольку объекты недвижимости (земельные участки, дома, комнаты, квартиры) относятся к объектам недвижимости и право собственности на них подлежит обязательной государственной регистрации, то для продажи этих объектов требуется обязательное нотариальное согласие второго супруга.
При отсутствии нотариального согласия второго супруга на продажу совместного имущества применяется абзац 2 пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, согласно которому супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.
Таким образом, отсутствие письменного нотариально заверенного согласия второго супруга на продажу общего имущества является основанием для признания такой сделки недействительной по иску супруга (или бывшего супруга), чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено.
В каких случаях возможно отчуждение имущества без согласия бывшего супруга
Приобретенное в браке имущество далеко не всегда оформляется в долевую собственность супругов. Чаще всего имущество оформляется в собственность одного из супругов. Но в силу требований закона (статьи 34 Семейного кодекса РФ) такое имущество всё равно считается общей совместной собственностью супругов.
Как уже было сказано выше, при совершении сделок по отчуждению недвижимого имущества, являющегося общей собственностью супругов, требуется письменное согласие второго супруга. Причем это согласие на отчуждение общего имущества супругов должно быть удостоверено нотариусом.
Любая сделка по отчуждению недвижимого имущества (в рассматриваемом случае – квартиры) подлежит обязанной государственной регистрации, которую осуществляет Росреестр.
Получив комплект документов для государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры, сотрудники Росреестра проводят юридическую экспертизу предоставленных документов. Исключением из этого правила является вариант с нотариальным удостоверением договора купли-продажи, когда юридическую экспертизу документов проводит нотариус.
В любом случае, от продавца квартиры потребуется предъявление оригинала или копии паспорта. В паспорте проставляются штампы о наличии зарегистрированного брака и (если брак был расторгнут) дате расторжения брака. Однако, если брак был сначала зарегистрирован, затем расторгнут, и после этого продавец квартиры произвел замену паспорта (например, в связи с порчей, утерей или истечением срока действия документа), то в новый паспорт сведения о ранее зарегистрированном и расторгнутом браке могут быть не внесены. Соответственно, получив новый паспорт с отсутствующими в нем штампами о зарегистрированном и расторгнутом браке, сотрудники Росреестра или нотариус могут не узнать о том, что отчуждаемая квартира является общей совместной собственностью супругов. В результате сделка купли-продажи общего имущества супругов может пройти процедуру государственной регистрации и при отсутствии письменного согласия бывшего супруга. Это будет незаконно, но такой вариант вполне возможен.
Также возможны два варианта продажи квартиры, приобретенной в период брака без согласия второго супруга на абсолютно законных основаниях.
Во-первых, супруги могут изменить режим общей совместной собственности на имущество, приобретенное в период брака, заключив друг с другом брачный договор или соглашение о разделе совместно нажитого имущества.
Такая возможность предусмотрена статьями 38 и 40 Семейного кодекса РФ. Для этого супруги (или бывшие супруги) вправе заключить соответствующее соглашение, которое подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Соответственно, при продаже квартиры, приобретенной в период брака по возмездной сделке, продавец может предъявить в Росреестр (или нотариусу, удостоверяющему эту сделку) оригинал брачного договора или соглашения о разделе совместно нажитого имущества. При предъявлении вышеуказанных документов, из содержания которых будет следовать, что предметом купли-продажи является квартира, не являющаяся общей совместной собственностью супругов, предъявление нотариально удостоверенного согласия второго супруга не потребуется.
Во-вторых, продаваемая квартира может быть приобретена на денежные средства, которые не являлись общими денежными средствами супругов.
Например, одному из супругов ещё до момента регистрации брака принадлежал загородный дом, который затем был им продан третьим лицам уже в период нахождения в браке, и после этого вырученные от продажи загородного дома денежные средства были использованы для покупки квартиры.
Денежные средства за приобретаемую квартиру были перечислены на счет продавца с того же счета, на которые ранее были перечислены деньги за проданный загородный дом.
Возможен также вариант, когда квартира была приобретена в браке за денежные средства, которые были получены одним из супругов в подарок.
Например, после регистрации брака между Ивановой и Петровым родители Ивановой перевели на её счет в банке денежную сумму в размере 8 000 000 (восемь миллионов) рублей. В платежном поручении в качестве основания платежа было указано: “Свадебный подарок на приобретение квартиры”.
Через полгода супруги приобрели на имя Ивановой квартиру в доме-новостройке по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по цене 7 500 000 (семь миллионов пятьсот тысяч) рублей. При этом, оплата стоимости квартиры была произведена с того же счета, на который родители Ивановой перечислили подаренные ей на свадьбу денежные средства.
В обоих приведенных примерах квартиры были приобретены в период нахождения в браке. Соответственно, в силу требований статьи 34 Семейного кодекса РФ, эта квартира считается общей собственностью супругов, пока не доказано иное. При этом, немаловажным моментом являлось то обстоятельство, что денежные средства на приобретение квартир были потрачены с тех же счетов, на которые они поступили ранее за проданный загородный дом или в качестве подарка от родственников. Благодаря этому легко установить источник поступления денежных средств и их целевое использование одним из супругов.
Будьте всегда в курсе новых статей и видео на моем канале. Делитесь статьями в социальных сетях и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА КАНАЛ.
Если супруги не заключат брачный договор или соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в котором будет прописано отдельным пунктом, что эта квартира является личной собственностью супруга, на чье имя было зарегистрировано право собственности, то формальному собственнику квартиры придется доказывать в судебном порядке, что на приобретение этой квартиры были потрачены его личные денежные средства.
В этом случае в качестве замены нотариально заверенного согласия второго супруга будет выступать копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего, что продаваемая квартира является личной собственностью продавца.
Последствия отчуждения общего имущества без согласия бывшего супруга
Предположим ситуацию, когда продавец квартиры нарушил вышеуказанные требования Семейного кодекса РФ и осуществил продажу квартиры без согласия своего бывшего супруга.
На этот случай действующим законодательством и судебной практикой предусмотрены соответствующие правовые последствия.
Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Соответственно, законом установлено, что бывший супруг вправе подать в суд иск о признании сделки купли-продажи общего имущества недействительной (оспоримой) сделкой в течение одного года.
При этом, годичный срок исковой давности начинает течь не с даты совершения (государственной регистрации) сделки, а с даты, когда истец узнал или должен был узнать о том, что его бывший супруг распорядился общим имуществом без получения нотариально удостоверенного согласия истца.
Например, истец Иванова обратилась в суд с иском о признании недействительным договора купил-продажи квартиры, заключенного её бывшим мужем Петровым с покупателем Сидоровым.
В своем иске Иванова указала, что в период с 2003 по 2015 год она находилась в браке с ответчиком Петровым. В 2008 году ответчик Петров приобрел по Договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома двухкомнатную квартиру, которая была оформлена в собственность Петрова.
После расторжения брака Иванова и Петров не произвели раздела совместно нажитого имущества. Брачный договор и соглашение о разделе совместно нажитого имущества Иванова и Петров заключены не были.
В марте 2025 года у Ивановой начались финансовые затруднения, в связи с чем она обратилась к Петрову с предложением поделить всё совместно нажитое имущество во внесудебном порядке. Иванова направила соответствующее предложением Петрову через один из мессенджеров. В ответ на это предложение Петров написал Ивановой, что никакого совместно нажитого имущества у него нет. Иванова потребовала от Петрова предоставить ей информацию о том, что произошло с квартирой, приобретенной в период брака.
Ответчик Петров прислал Ивановой выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), в которой было указано, что в августе 2020 года Петров продал спорную квартиру Сидорову.
Узнав о продаже квартиры без её нотариально удостоверенного согласия, в июне 2025 года Иванова обратилась с иском в суд, приложив к иску присланную ей Петровым выписку из ЕГРН, а также нотариально заверенную переписку в мессенджере с ответчиком Петровым.
В рассматриваемом примере истцом срок исковой давности пропущен не был, поскольку истец обратилась в суд в пределах одного года с момента, когда ей стало известно о нарушении её прав ответчиком. Подтверждением данного обстоятельства явилась приложенная к иску нотариально заверенная переписка с ответчиком в мессенджере.
Если иск подан в пределах вышеуказанного годичного срока исковой давности, то суд, скорее всего, иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой удовлетворит.
Но правовым последствием будет являться не отмена всей сделки в полном объеме, а признание договора купли-продажи квартиры недействительным лишь в части продажи 1/2 доли, которая в силу закона принадлежала истцу.
Дело в том, что на общую совместную собственность супругов распространяется норма части 2 статьи 254 Гражданского кодекса РФ, согласно которой при разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.
Поскольку в указанном примере бывшие супруги не заключали между собой Брачный договор или Соглашение о разделе общего имущества, то они не определили размер долей в общей совместной собственности супругов. Поэтому, в силу части 2 статьи 254 Гражданского кодекса РФ, их доли в спорной квартире признаются равными, то есть по 1/2 доли за каждым из супругов.
Согласно статье 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Ответчик Петров, продавая спорную квартиру ответчику Сидорову, совершенно законно распорядился своей 1/2 долей квартиры, но незаконно произвел отчуждение 1/2 доли, принадлежавшей истцу Ивановой. По этой причине суд может признать недействительным договор купли-продажи квартиры в части продажи ответчику Сидорову 1/2 доли квартиры, которая в силу закона принадлежала истцу Ивановой.
Больше всего в этой ситуации пострадает Сидоров, поскольку он будет вынужден подавать в суд регрессный иск к Петрову о возврате половины денежных средств, оплаченных им при подписании договора купли-продажи квартиры.
Однако винить в этой ситуации ответчик Сидоров должен будет только самого себя, поскольку он не проявил должной осмотрительности при проверке документов, предоставленных ему продавцом квартиры.
Таким образом, в том случае, когда между продавцом и его бывшим супругом не были подписаны Брачный договор или Соглашение о разделе имущества, и при условии, что продавец квартиры не доказал в судебном порядке, что продаваемая квартира является его личной собственностью, то при продаже необходимо получить нотариально заверенное согласие бывшего супруга. Нарушение этого требования закона может повлечь за собой судебные разбирательства с негативными последствиями, как для продавца, так и для покупателя квартиры.
Записаться на консультацию можно по телефону: 8 (495) 740-55-17
Ещё больше статьей, новостей и он-лайн консультации ждут вас на моём сайте: https://kmcon.ru
Моя страница ВКонтакте
Электронная почта: veter2016rus@yandex.ru