Тюменская область попала в антирейтинг субъектов РФ с наиболее заметным увеличением задолженности по ипотеке на приобретение жилья в новостроиках. По итогам десяти месяцев 2025 года регион занял четвертую строчку списка, нарастив объем проблемных обязательств на 237 млн руб.
В самом регионе ситуация с обслуживанием ипотечных кредитов на первичном рынке обострилась. С начала 2025 года сумма просроченных платежей увеличилась почти в три раза — с 129 млн до 366 млн руб. Для сравнения, в начале 2024 года этот показатель не превышал 51 млн руб. Такую информацию «Нашему Городу» предоставили аналитики компании «Долговой консультант».
На этом фоне объем действующих ипотечных обязательств по строящемуся жилью, напротив, сократился. С января он снизился на 7,4% и к началу ноября 2025 года составил 69,2 млрд руб. В результате удельный вес просрочки в структуре портфеля вырос до 0,53%, тогда как в начале года он находился на отметке 0,17%, а годом ранее — около 0,06%.
Почему так произошло
Причины происходящего ранее объяснял генеральный директор коллекторского агентства «Долговой консультант» Денис Аксенов. По его словам, увеличение доли неплатежей во многом стало следствием сжатия ипотечного рынка в первой половине 2025 года.
«В течение первых месяцев 2025 года объем кредитов на покупку жилья в строящихся домах последовательно снижался, что и отражалось на статистике просрочки. При этом с сентября банки вновь активизировали выдачи — за два месяца портфель прибавил около 2%, однако это не переломило негативную динамику. Дополнительным фактором риска становится предстоящее ужесточение параметров льготной семейной ипотеки: весной 2026 года обсуждается двукратное повышение ставок. На этом фоне девелоперы и кредитные организации стимулируют заемщиков оформлять кредиты по действующей ставке 6% годовых. Подобный сценарии рынок уже проходил в конце 2023 — начале 2024 года перед завершением программы субсидирования, что впоследствии привело к резкому росту просрочки», — отметил Аксенов.
Эксперты сходятся во мнении, что спад покупательской активности связан не столько с уровнем цен, сколько со стоимостью заемных средств. Ипотека по-прежнему остается основным способом приобретения жилья, и именно условия кредитования сегодня формируют поведение потенциальных покупателей.
Как поясняет аналитик Рустам Разетдинов, рынок перешел в режим повышенной осторожности. Покупатели все чаще оценивают не цену квадратного метра, а размер ежемесячного платежа и общую переплату по кредиту. Даже скидки и спецпредложения от застройщиков не всегда становятся решающим аргументом — итоговая сумма по ипотеке для многих оказывается неподъемной.
Дополнительное давление оказывает и психологический фактор. После сворачивания массовых льготных программ рынок так и не обрел стабильности, а ожидания новых условий или послаблений продолжают сдерживать спрос. Значительная часть тюменцев предпочитает не отказываться от покупки окончательно, а занять выжидательную позицию, рассчитывая вернуться к сделке позже — при более предсказуемых ставках и понятных правилах игры.
Тысячи пустых квартир: что будет с жильём в Тюмени в 2026 году
Не все так плохо?
Несмотря на рост просрочки, сам ипотечный рынок Тюменской области за год заметно оживился. По данным на октябрь 2025 года, количество выданных жилищных кредитов увеличилось на четверть и составило 1 867 сделок. Основной прирост обеспечил первичный рынок: число ипотек на новостройки выросло сразу на 74%. На вторичном рынке, напротив, зафиксировано сокращение активности — минус 6% к прошлому году.
В денежном выражении рынок также прибавил. Общий объем ипотечного кредитования за год увеличился на 61% и достиг 8 136 млн руб. При этом почти две трети этой суммы пришлись на строящееся жилье — 5 054 млн руб., что на 94% больше, чем годом ранее. Объем кредитов на вторичное жилье вырос умереннее — до 3 082 млн руб. (+26%).
Условия кредитования в целом стали мягче. Средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась на 1,13 п. п. и составила 7,55%. Однако динамика внутри сегментов разошлась: на первичном рынке ставка поднялась до 6,24%, тогда как по вторичному жилью она снизилась до 9,99%.
Параллельно увеличились и параметры самих кредитов. Средний размер ипотеки вырос на 30% и достиг 4 358 тыс. руб., а средний срок кредитования немного превысил 27 лет. Совокупная задолженность по ипотеке в регионе к осени 2025 года составила 357 млрд руб., что на 11% больше, чем год назад. Одновременно выросла и доля просроченных платежей — до 0,8%, прибавив 0,5 п. п. за год.
Таким образом, рынок ипотеки в Тюменской области продолжает расширяться, но делает это неравномерно. Спрос все сильнее смещается в сторону новостроек и более крупных кредитов, что на фоне изменения льготных программ и роста долговой нагрузки усиливает риски для заемщиков и банков.
Тотальная экономия: тюменцы все чаще покупают квартиры без финальной отделки
На фоне проблем с ипотекой сложности на рынке жилья в Тюменской области затронули и вторичный сегмент. Недавно рынок «вторички» стал испытывать давление из-за мошеннических схем с участием пенсионеров, которые под влиянием аферистов продают квартиры, а затем оспаривают сделки в судах, оставляя покупателей без денег и жилья. За два года в регионе было возбуждено девять уголовных дел, во всех случаях подтверждено, что пожилые продавцы не осознавали свои действия. Хотя прямых схем обмана со стороны пенсионеров в регионе пока не выявлено, общероссийская практика и прецеденты, включая дело певицы Ларисы Долиной, усилили настороженность покупателей. Юристы отмечают, что вторичный рынок сегодня практически не дает гарантий безопасности сделок, а проверки продавцов и недвижимости становятся все более сложными, затянутыми и психологически тяжелыми для обеих сторон, из-за чего часть участников рынка советуют по возможности отдавать предпочтение новостройкам.