Рынок коммерческой недвижимости входит в 2026 год в состоянии переоценки. Инвесторы всё чаще отказываются от стратегии «рост любой ценой» и делают ставку на качество активов, устойчивость доходов и понятные долгосрочные сценарии. Аналитики отмечают перестройку офисного сегмента, рост интереса к альтернативным форматам и усиление роли технологий и ESG в формировании стоимости объектов.
Офисы: не кризис, а расслоение
Офисный рынок не исчезает, но становится более полярным. Спрос концентрируется на качественных объектах, тогда как устаревший фонд сталкивается с затяжной переоценкой. Речь идёт не об отказе бизнеса от офисов, а о смене требований к рабочим пространствам.
Наиболее устойчивыми остаются офисы класса A — новые или модернизированные здания в сильных локациях, с современной инженерией и фокусом на комфорт сотрудников. Для компаний такие объекты становятся инструментом удержания персонала и повышения эффективности, что позволяет собственникам удерживать ставки даже при сдержанном рынке.
Офисы классов B и C, особенно в периферийных районах, теряют заполняемость и давление на стоимость усиливается. Владельцы всё чаще вынуждены признавать структурные проблемы таких активов и учитывать снижение их инвестиционной привлекательности на длительном горизонте.
На этом фоне перепрофилирование офисов перестаёт быть редким решением. Конвертация в жильё или гостиничные форматы становится системным инструментом, особенно в городах с дефицитом жилых площадей.
Альтернативные форматы выходят на первый план
На фоне переоценки классических сегментов всё более заметную роль начинают играть альтернативные форматы недвижимости. К 2026 году они всё чаще рассматриваются институциональными инвесторами как источник стабильного дохода и снижения рисков.
Один из самых показательных примеров — склады индивидуального хранения. Краткосрочные договоры аренды позволяют быстро адаптировать ставки к инфляции, а спрос формируется за счёт жизненных событий, а не только экономической конъюнктуры.
Высокий интерес сохраняется и к недвижимости для пожилых людей, а также к объектам, связанным с медицинскими услугами. Старение населения поддерживает спрос, при этом предложение остаётся ограниченным, что создаёт потенциал роста доходов.
Отдельное направление — центры обработки данных и логистическая недвижимость. Рост электронной коммерции и активное внедрение искусственного интеллекта усиливают потребность в цифровой и распределительной инфраструктуре, делая такие объекты частью долгосрочных инвестиционных стратегий.
Технологии и ESG
К 2026 году цифровые решения в коммерческой недвижимости становятся базовыми инструментами управления. PropTech влияет на издержки, прозрачность и качество аналитики, а искусственный интеллект используется для прогнозирования обслуживания, управления энергопотреблением и оценки рыночных параметров.
Это не приводит к массовому сокращению персонала, но меняет структуру занятости: специалисты всё чаще работают с цифровыми инструментами, повышая операционную эффективность.
Параллельно усиливается значение ESG-факторов. Для инвесторов и арендаторов важны измеримые показатели — энергоэффективность, уровень выбросов, потребление ресурсов. Объекты с высокими ESG-параметрами демонстрируют более стабильный спрос и лучшие оценки, напрямую связывая устойчивость с финансовым результатом.
Капитал: гибкость вместо дешёвых денег
Высокие процентные ставки остаются ограничивающим фактором и в 2026 году, однако рынок адаптируется. Вместо остановки сделок формируется более гибкая модель работы с капиталом.
На первый план выходят частный долг и частные инвестиционные фонды. Эти инструменты позволяют решать задачи рефинансирования и заключать сделки в условиях осторожного банковского кредитования, особенно для активов, проходящих стадию переоценки.
При этом коммерческая недвижимость сохраняет роль защиты от инфляции. Наиболее устойчивыми остаются объекты с краткосрочными договорами аренды или механизмами индексации ставок, что поддерживает денежные потоки.
Гостиницы — ставка нового инвестиционного цикла
В условиях перестройки рынка ключевым фактором становится не масштаб, а гибкость стратегий. Всё больше инвесторов делают ставку на сегменты с устойчивым спросом и понятной моделью доходов.
Гостиничный сектор выходит в число лидеров инвестиционных предпочтений, особенно в Европе. Он выигрывает за счёт сильного туристического спроса, ограниченного предложения и более высокой доходности по сравнению с большинством других форматов коммерческой недвижимости.
Дополнительный интерес вызывают развивающиеся рынки, среди которых выделяется Грузия, где условия входа остаются более гибкими, а потенциал доходности — выше. В таких странах рост турпотока сочетается с активным развитием курортной инфраструктуры, что делает гостиничные проекты одним из ключевых направлений для инвесторов.
В целом эксперты сходятся во мнении, что в 2026 году рынок будет отходить от универсальных решений в пользу более точечных стратегий, ориентированных на устойчивость денежных потоков и адаптацию к новым макроэкономическим условиям.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы не пропустить свежие новости из мира инвестиций. Или следите за новостями на странице в ВК.
Читайте также:
Инвестиции в мировую недвижимость: ключевые тенденции и прогноз Colliers на 2026 год
Премиальная недвижимость сохраняет позитивную динамику: Savills