Давно хотел написать этот пост — честно, устал смотреть, как люди подписывают договоры «не глядя», полагаясь на репутацию застройщика. Договор долевого участия — это не формальность. Это ваш главный документ на несколько лет вперёд. Как риелтор с опытом сделок в разных ситуациях, даю понятный чек‑лист: что именно проверять и как трактовать ключевые пункты.
1. Сроки передачи ключей
Проверьте не только статус «дом сдан», а конкретную дату передачи вашей квартиры. В договоре должна быть чёткая формулировка: дата передачи и механика расчёта неустойки при просрочке. Обратите внимание: с 1 января 2026 года мораторий на штрафы прекращает действие — это значит, риски застройщика по компенсациям покупателям вернутся в полную силу. Добивайтесь ясной формулы расчёта неустойки и условий продления сроков.
2. Площадь квартиры — максимально точные условия
Допустимое отклонение площади часто ограничивают процентом (например, 5%). В договоре должно быть прямо прописано: кто компенсирует недостачу площади и в каком порядке. Если площадь фактическая меньше — покупателю полагается возврат денег пропорционально разнице. Если больше — как будет рассчитываться доплата. Попросите образец акта приёмки‑передачи для понимания процедуры.
3. Характеристики и привязки лота
Этаж, номер квартиры, вид (угловая/не угловая), окна, лоджия/балкон — всё должно быть перечислено и/или быть ссылкой на приложение с планом. Если описание не совпадает с выбранным лотом — это основание для пересмотра условий или отказа. Требуйте план БТИ/план застройщика в приложении к договору.
4. Отделка — что именно входит в «чистовую»
Понятия white box, чистовая или «под ключ» должны сопровождаться подробным перечнем работ и материалов в приложении. Иначе после сдачи начнутся споры о качестве и объёме работ. Особо осторожно с формулировками «ремонт в подарок» или «сделаем по договорённости» — такие подарки часто лишают вас рычагов по гарантиям и срокам.
5. Цена, график платежей и эскроу
Проверьте итоговую сумму, валюту расчёта, тарифы и реквизиты эскроу‑счёта (если используется). Для ипотечных схем или рассрочек — читайте условия по штрафам и последствиям просрочки платежей. Уточните, кто несёт риски изменения процентной ставки по кредиту при долгих сроках строительства.
6. Условия расторжения и возврата средств
Кто и при каких условиях вправе расторгнуть договор? Сколько времени на возврат денег и какие удержания возможны? Часто покупатели пролистывают эти пункты и потом удивляются, почему возврат оказался частичным или затянутым. Домогайтесь ясных сроков и формул расчёта удержаний.
7. Гарантии и порядок урегулирования дефектов
Какие гарантии даёт застройщик на конструктив, инженерные сети, отделку? В каком виде принимаются претензии (акт дефектов), какие сроки устранения и санкции за их нарушение. Убедитесь, что порядок подачи претензии и сроков реагирования прописан ясно.
Практическая рекомендация от меня как специалиста: никогда не подписывайте ДДУ без юридической проверки. В нашей практике все договора проходят через юристов компании — и это частая причина, по которой мы требуем переписать невыгодные формулировки или отказываемся от сделки. Застройщики не любят, когда покупатель настаивает на ясных механизмах — но это ваша защита.
Пишите в личные сообщения — помогу оценить риски до подписания.
#Риелтор #ПроверкаДДУ #ПокупкаКвартиры #Эскроу #ЮристПоНедвижимости