Индонезийская система прав на землю отличается от европейской или американской. Здесь нет привычного «владения землёй навсегда» в классическом понимании. Вместо этого существуют особые правовые статусы, и один из них Hak Milik — считается самым полным, защищённым и приоритетным типом прав на недвижимость. Эта статья подробно объяснит, что такое Hak Milik, кто может его получить, какие права он даёт и какие ограничения существуют.
Что такое Hak Milik?
Hak Milik — это полноправное бессрочное право собственности на земельный участок в Индонезии. Оно предоставляет владельцу максимальные юридические полномочия: владение, пользование, распоряжение и наследование.
Это самая высокая форма права в иерархии земельных прав согласно Закону № 5/1960 «Об основах аграрного права» (UUPA – Undang-Undang Pokok Agraria). Земля, находящаяся под Hak Milik, может свободно отчуждаться, продаваться, дариться, передаваться по наследству и закладываться в банк как полноценный актив.
Кто может получить Hak Milik?
Только граждане Индонезии. Это главное и жёсткое ограничение. Ни иностранцы, ни иностранные компании, ни местные юрлица (даже PT или PMA) не могут обладать Hak Milik напрямую.
✅ Имеют право на Hak Milik:
- Индонезийские физические лица (WNI)
- Кооперативы, религиозные и социальные учреждения (в ограниченной форме)
⛔️ Не имеют права:
- Иностранные граждане (WNA)
- PT PMA (иностранные компании)
- Представительства иностранных организаций
Таким образом, Hak Milik — это исключительно гражданская привилегия и инструмент национальной политики по сохранению контроля над землёй.
Какие права даёт Hak Milik?
Владельцу Hak Milik предоставляются следующие полномочия:
- Постоянное владение землёй, без ограничения по сроку;
- Свободная продажа, дарение, наследование и обмен;
- Возможность залога земли в банке (в отличие от временных титулов);
- Использование в любых разрешённых целях: жилищных, сельскохозяйственных, коммерческих.
Какая земля может быть под Hak Milik?
Право Hak Milik чаще всего распространяется на:
- Землю под жилищное строительство (ИЖС);
- Землю под фермерское или сельское хозяйство;
- Участки в рамках традиционных прав общин (Hak Adat), оформленных в индивидуальную собственность;
- Редко — на участки под малый бизнес в жилых зонах.
Как формируется или передаётся Hak Milik?
Получить или оформить Hak Milik можно следующими способами:
- Покупка земли у другого владельца Hak Milik;
- Наследование (по закону или завещанию);
- Переоформление Hak Pakai или Hak Guna Bangunan — в исключительных случаях (например, если иностранец, владеющий правом на здание, женится на гражданке Индонезии, и та впоследствии получает статус владельца земли).
В любом случае сделка оформляется через нотариуса PPAT и регистрируется в Национальном земельном агентстве (BPN – Badan Pertanahan Nasional), после чего выдается сертификат Sertifikat Hak Milik (SHM) — это главный документ, подтверждающий право собственности.
Ограничения по площади Hak Milik
По закону установлены максимальные размеры участков, которые могут быть в личной собственности:
- До 2 гектаров — обычное ограничение для частных лиц;
- До 5 гектаров — если участок используется под сельское хозяйство и владелец занимается этим профессионально;
- До 20 гектаров — при специальном разрешении от правительства, если земля используется в интересах государства.
Может ли иностранец иметь землю с Hak Milik?
Нет, но есть обходные пути:
- Через брак с гражданином Индонезии. Земля оформляется на супруга-индонезийца. Однако, если не подписан Perjanjian Pisah Harta (брачный договор о раздельной собственности), иностранец не имеет прав на землю и не может ей распоряжаться при разводе или смерти партнёра.
- Через индонезийского номинального владельца. Земля формально регистрируется на доверенного местного гражданина. Это крайне рискованная схема, т.к. юридически иностранец не имеет никаких гарантий — при конфликте «номинал» может просто забрать участок.
- Через корпорацию PT PMA, но в этом случае речь идёт уже не о Hak Milik, а о Hak Guna Bangunan — временном праве на использование земли сроком до 80 лет.
Чем отличается Hak Milik от других титулов?
Тип права Доступен иностранцам? Срок Можно заложить? Основное назначение Hak Milik ❌ Нет Бессрочный ✅ Да Личная собственность Hak Pakai ✅ Да (с ограничениями) До 80 лет ⚠️ Ограничено Жильё для иностранца Hak Guna Bangunan ✅ Да (через PT PMA) До 80 лет ✅ Да Коммерческие здания
Hak Milik — это полноценное право собственности на землю в Индонезии, доступное исключительно для граждан страны. Это титул, который даёт максимальные права, юридическую устойчивость и свободу распоряжения недвижимостью.
Для иностранцев Hak Milik недоступен напрямую, но может быть косвенно использован в рамках брака, корпоративных схем или других юридически тонких конструкций. Однако все подобные решения связаны с рисками и должны сопровождаться консультацией с профессиональным юристом, знакомым с земельным правом Индонезии.
В мире, где земля — это актив и основа стабильности, Hak Milik остаётся важнейшим элементом стратегии для тех, кто строит долгосрочные планы в Индонезии.