Как построить виллу в Индонезии для себя или комплекс вилл для бизнеса

Построить виллу в Индонезии – задача, требующая тщательного изучения местного законодательства о земельных правах и инвестициях. Индонезийское право строго регулирует, каким образом иностранцы могут владеть землей и недвижимостью. В данной статье рассмотрены два сценария:

1. Построить виллу в Индонезии иностранцем-физическим лицом для собственного проживания
2. Строительство комплекса вилл иностранным застройщиком через компанию (PMA – Penanaman Modal Asing).

Мы обсудим доступные формы прав на землю (Hak Milik, Hak Pakai, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha), законодательные ограничения для иностранцев (включая последние изменения по состоянию на 2025 год), нормативные акты (Закон № 5/1960, Закон № 11/2020, PP 18/2021, положения BPN и BKPM), а также практические шаги: выбор земли, регистрация компании, получение разрешений на строительство, необходимые документы, налоги и пошлины. Также уделим внимание региональным особенностям (Бали, Ломбок, Ява) и рассмотрим риски с рекомендациями по юридической безопасности.

Если вас интересует покупка земли и строительство в Индонезии, обращайтесь в компанию Bali Love Consulting. У нас есть юристы, нотариусы, бухгалтера, которые возьмут весь процесс под контроль:

Получить консультацию

Часть 1. Строительство виллы в Индонезии иностранцем-физическим лицом для собственного проживания

Чтобы построить виллу в Индонезии, необходимо учитывать возможности и ограничения для иностранного гражданина, желающего лично построить и владеть виллой в Индонезии для собственного проживания.

Формы права на землю в Индонезии и допустимые варианты для иностранцев

Для того, чтобы построить виллу в Индонезии вам нужна земля. Индонезийское земельное право предусматривает несколько видов прав на землю. Ниже перечислены основные формы и их применимость для иностранцев:

• Hak Milik (право собственности) – это полное и бессрочное право собственности на землю (аналог фригольда). Оно считается самым сильным видом права на землю в Индонезии. Однако иностранные граждане не вправе непосредственно владеть землей на праве Hak Milik – такое право зарезервировано только за гражданами Индонезии. Если иностранец каким-либо образом приобретет участок с правом Hak Milik, закон требует продать или отказаться от него в течение года, иначе право будет аннулировано. Практически это означает, что прямое приобретение земли в полную собственность для иностранца невозможно.
• Hak Pakai (право пользования) – это право использования земли или недвижимости, доступное для иностранных граждан. Иностранец может получить Hak Pakai на землю, находящуюся в государственной собственности или принадлежащую индонезийскому собственнику, для проживания или иных разрешенных целей. Право пользования предоставляется на длительный срок: как правило, на 30 лет с возможностью продления еще на 20 лет и последующего обновления еще на 30 лет (итого до 80 лет максимального срока). Это право оформляется официально через нотариуса-землеустроителя (PPAT) и регистрируется в Национальном земельном агентстве (BPN), после чего иностранцу выдается сертификат Hak Pakai на его имя. Hak Pakai – основной способ законного владения домом или виллой для иностранца-физического лица. Отметим, что по состоянию на последние изменения законодательства, иностранец может иметь одновременно только один объект недвижимости на праве Hak Pakai (один земельный участок) для личного проживания, если иное не разрешено специально. Кроме того, с 2023 года требования к наличию вида на жительство перед покупкой ослаблены: иностранец может приобрести жилье, имея лишь загранпаспорт, а после покупки оформить вид на жительство (KITAS/KITAP). Однако при этом недвижимость должна соответствовать установленным минимальным ценам и категории «роскошного жилья» (см. раздел об ограничениях ниже).
• Hak Guna Bangunan (HGB, право застройки) – право строительства и владения зданиями на земле. HGB обычно предоставляется на срок до 30 лет с продлением на 20 лет и возможностью нового оформления еще на 30 лет. Право HGB могут получать граждане Индонезии или юридические лица, включая иностранные компании (PMA). Для иностранца-физлица владение землей на праве HGB невозможно напрямую, однако HGB имеет значение в контексте владения через компанию (см. Часть 2). Если иностранец решит создать компанию и приобрести землю через нее, то земля оформляется на компанию как HGB. В рамках же личного строительства виллы без образования компании HGB не применяется.
• Hak Guna Usaha (HGU, право эксплуатации) – право долгосрочного хозяйственного использования земли (обычно сельскохозяйственного назначения или под плантации). Предоставляется на крупные земельные участки (от 5 гектаров). Срок HGU, согласно изменениям после закона о создании рабочих мест, составляет до 35 лет, с продлением еще на 25 лет и последующим обновлением на 35 лет (максимально до 95 лет). HGU могут получать как индонезийские граждане, так и юридические лица (в том числе иностранные компании) для целей сельского хозяйства, плантаций, рыболовства или иной производственной эксплуатации земли. Для строительства индивидуальной виллы HGU не применяется, так как это право предназначено для коммерческого использования больших участков, а не для личного жилого дома.

Помимо вышеперечисленных, закон признает Hak Sewa (право аренды) – долгосрочная аренда земли у владельца (без регистрации права в земельном кадастре на имя арендатора). Аренда (leasehold) широко используется на практике: иностранец может заключить с индонезийским владельцем договор аренды земли (например, на 25–30 лет с опцией продления).

Однако аренда Hak Sewa не дает вещного права, переносимого по наследству, и менее защищена по сравнению с Hak Pakai или HGB. Поэтому, хотя аренда – легальный путь пользоваться землей, для надежности обычно предпочтительнее оформить Hak Pakai (для физлица) или HGB через компанию.

Законодательные ограничения для иностранцев и последние изменения (на 2025-2026 гг.)

Чтобы построить виллу в Индонезии, следует изучить законы Индонезии. Базовым законом, регулирующим земельные отношения, является Закон № 5 от 1960 г. «Основы аграрного законодательства» (UUPA). Он устанавливает, что полная собственность на землю (Hak Milik) разрешена только гражданам Индонезии.

Для иностранцев предусмотрены ограниченные вещные права, главным образом Hak Pakai, а также право владеть квартирой в многоквартирном доме (через механизм Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, HMSRS). В 2020 году принят Закон № 11/2020 «О создании рабочих мест» (Omnibus Law), внесший поправки в ряд законов, включая аграрное и инвестиционное законодательство, с целью стимулировать инвестиции.

В развитие этого закона было издано Правительственное постановление № 18/2021 о правах на землю, объектах кондоминиума и регистрации земли. Постановление № 18/2021 и связанные акты значительно облегчили условия владения недвижимостью для иностранцев, что актуально на 2025 год.

Владение жильем иностранцами в Индонезии

Согласно ст. 49(2) Постановления № 18/2021, иностранные граждане, проживающие в Индонезии на основании законных иммиграционных документов, имеют право владеть жильем (домом или квартирой) на ограниченных правах.

В частности, иностранец может владеть индивидуальным жилым домом (виллой) на земельном участке на праве пользования (Hak Pakai) либо на основе договора аренды/лизинга.

Также иностранцу теперь разрешено приобретать квартиру (единицу жилья в многоквартирном доме) при условии, что дом построен на земле с правом Hak Pakai или HGB и объект соответствует критериям несубсидируемого коммерческого жилья.

Прямое владение землей на праве Hak Milik по-прежнему запрещено – ни физическое лицо-иностранец, ни иностранное юрлицо не могут получить титул Hak Milik. Таким образом, все сделки должны оформляться на иные права (HP, HGB, аренда и т.д.), либо же земля может временно оставаться в собственности гражданина Индонезии с передачей иностранцу права пользования.

Категория “роскошного” жилья и минимальная стоимость

Чтобы иностранцы приобретали только жилье высокого класса (и тем самым не конкурировали за доступное жилье с местным населением), введены минимальные цены на недвижимость для иностранцев в зависимости от региона.

Эти пороги установлены приказом министра ATR/BPN № 1241/SK-HK.02/IX/2022. Например, для виллы (дома с земельным участком) на Бали минимальная стоимость установлена в 5 млрд индонезийских рупий; такой же порог 5 млрд IDR действует в Джакарте, Бантене, Западной/Центральной/Восточной Яве и в особом округе Джокьякарта (да-да, именно так — НЕ Джакарта!).

В провинции Западная Нуса-Тенггара (остров Ломбок) минимальная цена дома для покупки иностранцем – 3 млрд рупий, в ряде других регионов – 1–2 млрд (например, Суматра, Калимантан, Сулавеси – 2 млрд; прочие менее развитые регионы – 1 млрд). Для квартир также есть минимальная стоимость (для Бали – 2 млрд IDR, Джакарта – 3 млрд и т.д.).

Жилой дом, приобретаемый иностранцем, должен попадать в категорию “роскошного” жилья не только по цене, но и по характеристикам (площадь участка не более 2000 м², либо разрешение правительства, если больше). Лишь один земельный участок с домом разрешен в собственности на семью иностранцев, если только они не получают специального разрешения от министра на большее количество объектов или превышение лимита площади.

Иммиграционный статус для оформления недвижимости в Индонезии

Ранее требовалось наличие действующей долгосрочной визы или вида на жительство (KITAS/KITAP), чтобы иностранец мог оформить недвижимость. Однако согласно новым правилам 2023–2024 годов, иностранцу достаточно иметь паспорт – после приобретения недвижимости ему выдадут ограниченный или постоянный вид на жительство.

То есть покупка недвижимости теперь сама по себе дает право на соответствующую иммиграционную категорию.

Тем не менее, при отсутствии у иностранца текущего вида на жительство, сделка требует тщательного соблюдения всех условий, а права на землю оформляются в виде Hak Pakai (т.е. дом на правах пользования, связанного с проживанием иностранца в стране).

В случае если иностранец состоит в браке с гражданином Индонезии, закон (ст. 35 UUPA и ст. 70 PP 18/2021) допускает, что супруг-индонезиец может иметь права на землю, аналогичные гражданам, даже находясь в браке с иностранцем, если заключено брачное соглашение о раздельности имущества.

Без такого брачного контракта, совместно нажитое имущество с участием иностранца не может включать Hak Milik, поэтому супружеские пары обычно оформляют брачный договор, чтобы индонезийский супруг мог владеть землей на праве собственности (Hak Milik) независимо от иностранца.

Процедура выбора земли и строительства виллы в Индонезии: шаги для иностранца-физического лица

Прежде чем покупать — нужно подумать. А еще лучше: обратиться к проверенным специалистам, которые находятся в Индонезии и понимают законы. Компания Bali Love Consulting поможет вам на всех этапах: от выбора земли влоть до постройки и узаконивания вашей виллы. Консультацию можно получить прямо сейчас, это бесплатно:

Получить консультацию

Далее мы рассмотрим, как обычно проходит процедура.

1. Предварительная подготовка и консультация.

Прежде чем приступать к покупке земли или строительству виллы, иностранному гражданину рекомендуется проконсультироваться с местным юристом или лицензированным нотариусом (PPAT) в Индонезии. Специалист поможет разобраться с актуальными требованиями, проверить возможность приобретения конкретного объекта и подготовить необходимые документы. Также стоит убедиться, что ваш статус в Индонезии позволит оформить недвижимость: хотя сейчас достаточно паспорта, в дальнейшем потребуется оформить вид на жительство (например, через инвестиционную визу, пенсионную визу и т.д.).

2. Выбор подходящего земельного участка.

Иностранец должен выбирать землю, на которую он сможет получить право пользования (Hak Pakai). Обычно это означает:

• Участок с уже оформленным правом собственности (Hak Milik) у индонезийца, на который владелец согласен предоставить вам право пользования. В практике на Бали и других регионах часто применяются схемы, когда иностранец фактически покупает землю у местного жителя, но формально право собственности остается за продавцом, а за иностранцем регистрируется долгосрочное право Hak Pakai (либо заключается договор аренды). Для оформления Hak Pakai на земле с Hak Milik необходимо заключить с владельцем нотариальное соглашение о предоставлении права пользования в присутствии гос. регистратора (PPAT), после чего BPN выдает сертификат Hak Pakai на имя иностранца. При этом изначальный титул Hak Milik остается, но обременен правом Pakai в пользу иностранца.
• Участок государственной земли или земли с правом управления (Hak Pengelolaan), на которую государство может напрямую предоставить иностранцу Hak Pakai. Такой вариант менее распространен, так как требует взаимодействия с местными властями; обычно задействуется в рамках государственных программ или аренды государственных земель.
• Категория земли и разрешенное использование. Важно убедиться, что выбранный участок по зонированию подходит для строительства жилого дома. На Бали, например, существуют зоны, разрешенные для жилой застройки, туризма, коммерческой деятельности и т.д. Иностранцу, строящему виллу для проживания, предпочтительно выбирать землю в зоне жилой или туристической застройки, где возможна регистрация Hak Pakai для жилого дома. Проверка целевого назначения участка (например, через местное управление земельных ресурсов и градостроительства) – обязательный шаг перед покупкой.

3. Оформление сделки и получение права на землю.

После выбора участка следует юридическое оформление:

• Заключается договор купли-продажи или долгосрочной аренды с текущим владельцем земли. Если земля оформляется через Hak Pakai, это обычно не совсем “продажа” в классическом понимании, а передача права пользования на платной основе. Нотариус-землеустроитель (PPAT) составляет акт (Akta Perjanjian Pemberian Hak Pakai) между владельцем (индонезийцем) и иностранцем, в котором оговорены срок действия права пользования (например, 30 лет) и условия продления.
• Регистрация права в BPN. Далее нотариус подает документы в местное отделение Национального агентства по земельным вопросам (BPN). BPN регистрирует новое право Hak Pakai и выдает иностранцу сертификат (Sertifikat Hak Pakai) на его имя. В сертификате будет указан срок действия права и ссылка на основной титул (например, Hak Milik владельца).
• Если же выбрана схема долгосрочной аренды (Hak Sewa) без оформления Pakai, тогда сделка оформляется как договор аренды (напрямую между сторонами, также желательно заверенный нотариально для придания ей исполнительно-правовой силы). Но, повторимся, аренда не регистрируется в BPN как вещное право на имя иностранца, поэтому зачастую предпочтительнее оформить именно Hak Pakai.

4. Проектирование и получение разрешения на строительство.

Имея права на землю, необходимо получить разрешение на возведение виллы на Бали (либо в любом другом регионе Индонезии):

• Обратитесь к лицензированному архитектору или инженерному консультанту в регионе строительства. В Индонезии все строительные проекты должны соответствовать местным градостроительным нормам (RTRW – план использования территорий) и техническим регламентам.
• Ранее требовалось оформить разрешение IMB (Izin Mendirikan Bangunan) – разрешение на строительство здания. Однако после реформ 2021 года традиционный IMB был заменен на новую процедуру получения PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) – согласование строительства здания по уведомительной системе. По сути, PBG исполняет ту же функцию, что и IMB, – подтверждает соответствие проекта нормам и дает право строить. Для получения PBG нужно подать проектную документацию (планы, расчет конструкций, документы на землю, паспорт/ID заявителя и т.п.) через систему OSS или в местное управление архитектуры и строительства. В некоторых регионах (включая Бали) может потребоваться также разрешение общины или деревни (банжара) на строительство, особенно если речь о жилом доме в традиционном сельском районе.
• Экологические и специальные согласования. Если вилла крупная или включает, скажем, несколько строений, бассейн и т.д., может потребоваться базовое экологическое заключение (UKL/UPL – упрощенный аналог оценки воздействия на окружающую среду) в соответствии с нормативами Министерства окружающей среды. Для одиночной виллы это обычно несложно, но важно не игнорировать местные требования, например, отступы от берега океана, сохранение зеленых зон, ограничения по высоте (на Бали высота строений не должна превышать 15 метров).
• После получения PBG (разрешения на строительство) можно приступать непосредственно к строительным работам, заключив контракт со строительной подрядной организацией. По завершении строительства нужно будет получить сертификат пригодности здания к эксплуатации (SLF – Sertifikat Laik Fungsi), подтверждающий, что здание построено согласно нормам и пригодно для проживания.

5. Регистрация права собственности на здание.

В Индонезии право на здание отделимо от права на землю. После того как вилла построена и принята в эксплуатацию, иностранцу имеет смысл зарегистрировать свое право собственности на сам дом. Обычно, если земля на праве Pakai, сертификат Hak Pakai уже подразумевает право пользования землей вместе с существующим на ней зданием. Однако, для дополнительной защиты, можно внести отметку о владении строением (например, через нотариальное заявление). Особенно это актуально, если земля арендуется (Hak Sewa) – дом, построенный арендатором, по закону принадлежит арендатору до окончания срока аренды.

6. Эксплуатация виллы.

При использовании виллы исключительно для собственного проживания никаких специальных лицензий не требуется. Владелец-иностранец обязан соблюдать местные правила: своевременно уплачивать ежегодный налог на землю и строение (PBB – Pajak Bumi dan Bangunan), поддерживать недвижимость в надлежащем состоянии и не нарушать условий права пользования. Например, нельзя использовать землю не по назначению, сдавать в субаренду или перепрофилировать объект, если это противоречит условиям, оговоренным в соглашении о Hak Pakai. Также запрещено оставлять землю заброшенной или наносить ущерб природным ресурсам на участке – в таких случаях государство может теоретически отозвать право пользования досрочно.

7. Продление права или продажа недвижимости.

По истечении первоначального срока Hak Pakai (например, 30 лет) иностранец имеет право подать на его продление на следующий период (20 лет) в BPN. Обычно продление предусмотрено изначальным соглашением, и при условии уплаты госпошлины его одобряют автоматически. После второго продления (итого 50 лет) возможно получение нового права (replikasi) еще на 30 лет.

Таким образом, общее владение может достигать 80 лет, что сопоставимо с длительным лизхолдом. Если иностранец решит продать свою виллу до истечения срока, он может это сделать другому иностранцу (передача сертификата Hak Pakai) или гражданину Индонезии.

В последнем случае, если покупатель – индонезиец, то право на землю можно конвертировать обратно в Hak Milik (через снятие режима Hak Pakai и переход полного титула к местному жителю). Все сделки купли-продажи подлежат одобрению BPN и сопровождению нотариуса.

Примечание: индонезийское законодательство также прямо запрещает любые частные соглашения, по которым иностранец фактически получает контроль над землей Hak Milik через подставных лиц (nominee arrangement).

Такие договоры недействительны, а если выявляются, земля может быть конфискована в доход государства. Поэтому продавать или покупать недвижимость следует только законными методами.

Необходимые документы, налоги и пошлины

В процессе покупки земли, оформления Hak Pakai и получения строительных разрешений иностранцу потребуются следующие основные документы:

• Загранпаспорт (и его нотариально заверенный перевод на индонезийский язык, при необходимости).
• Индонезийский ИНН (NPWP) – налоговый номер. Рекомендуется получить, так как при совершении имущественной сделки иностранцу необходимо встать на учет в налоговых органах.
• Иммиграционные документы – KITAS/KITAP (если уже есть) либо после покупки предоставить документы, подтверждающие основание для выдачи вида на жительство (например, свидетельство о праве на собственность для получения Investor KITAS).
• Брачный договор, заверенный нотариусом, если иностранец состоит в браке с гражданином Индонезии и планируется оформить землю на имя супруга-индонезийца. Без него оформление Hak Milik на супруга затруднено.
• Документы на землю:Сертификат на землю (если приобретаете участок с уже зарегистрированным титулом у продавца) – нотариус проверит действительность сертификата Hak Milik через BPN.
  Справка об отсутствии задолженностей по налогу на землю (PBB) от продавца.
  Разрешение от местных властей (если требуется для иностранных приобретателей – в некоторых регионах нужна рекомендация районной администрации).
  
• Нотариальные акты: договор купли-продажи или договор предоставления Hak Pakai, подписанный продавцом и покупателем у нотариуса (PPAT).
• Документы для PBG: архитектурный проект, технические расчеты, свидетельство о праве на землю (Hak Pakai сертификат), удостоверение личности заявителя, квитанция об уплате сбора за рассмотрение. В зависимости от региона список может расширяться (например, включать согласование с органами культуры, если здание в охранной зоне).

Налоги и сборы при приобретении земли и строительстве виллы в Индонезии:

• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) – налог на приобретение прав на землю и строения, уплачиваемый покупателем при оформлении права. Ставка составляет 5% от стоимости объекта сделки (земли/недвижимости) за вычетом необлагаемого минимума, но не более 5% от общей стоимости. Каждый регион устанавливает свой необлагаемый минимум (например, первые 60 млн рупий могут не облагаться). В случае оформления Hak Pakai на земельный участок также возникает обязанность уплатить BPHTB, исходя из ценности права пользования.
• PPh (Pajak Penghasilan) с продажи недвижимости – индонезийский аналог налога на доход от отчуждения имущества. Им облагается продавец (то есть индонезиец, у которого иностранец приобретает землю/право). Ставка фиксированная: 2,5% от цены продажи (в независимости от реальной прибыли продавца). Если иностранец спустя время будет продавать свою виллу другому лицу, он также должен будет уплатить этот налог как продавец.
• Нотариальный сбор – оплата услуг нотариуса (PPAT) за оформление сделки. Обычно около 1% от стоимости, по соглашению.
• Административные сборы BPN – за регистрацию Hak Pakai, за продление права и прочие услуги земельного кадастра (тарифы относительно невелики, порядка нескольких миллионов рупий, в зависимости от стоимости земли).
• Пошлина за рассмотрение PBG – местный сбор за выдачу разрешения на строительство. Например, на Бали он может рассчитываться исходя из площади здания и его назначения.
• Ежегодный налог PBB – после приобретения земли и постройки дома, владелец платит ежегодный налог на землю и недвижимость. Ставка PBB небольшая (0,1–0,3% от оценочной стоимости), в зависимости от региона и категории недвижимости. Обычно для жилых домов налог незначителен. Неуплата PBB может привести к штрафам или осложнениям при продаже недвижимости в будущем.

Налоги при владении и использовании виллы:

• Если вилла используется только для личного проживания, никаких дополнительных налогов (кроме PBB) не взимаются.
• Если же иностранец решит сдавать виллу в аренду туристам (что формально считается коммерческой деятельностью), то возникают налоговые обязательства: налог на доходы от аренды (по ставке 20% от брутто-дохода для нерезидентов, либо 10% если через местную компанию с финальным налогом) и местный налог на услуги размещения (например, в Бали и ряде регионов взимается 10% с доходов от краткосрочной аренды жилья). Однако аренда недвижимости иностранцем вне рамок компании – серый рынок, т.к. по закону заниматься бизнесом (например, сдачей жилья) иностранец может только через индонезийское юридическое лицо. Это уже выходит за рамки “собственного проживания” и относится скорее к инвестиционной деятельности (см. Часть 2).

Региональные особенности при покупке земли в Индонезии и строительстве: Бали, Ломбок, Ява

Земельные и строительные нормы могут несколько различаться в зависимости от региона Индонезии, и иностранцу важно учитывать местные особенности:

• Бали – самый популярный регион у иностранных владельцев вилл. Здесь накоплен большой опыт и сложилась своя практика. Многие иностранцы на Бали исторически приобретали виллы через неформальные схемы с номинальными владельцами (оформляя землю на индонезийского друга/партнера по доверенности). Правительство же призывает использовать легальные способы (Hak Pakai или через PT PMA). Бали отличается строгими правилами зонирования: например, в прибрежной зоне запрещено строительство ближе определенного расстояния от моря, существуют «зеленые зоны» сельскохозяйственных земель, где строительство жилья запрещено. Также на Бали есть ограничение по высоте зданий – 15 метров, что соответствует высоте кокосовой пальмы. Это фактически не позволяет строить здания выше 3 этажей. При проектировании виллы следует учесть балийский архитектурный стиль и нормы традиционного общества: зачастую сообщество Banjar должно одобрить строительство, и от владельца ожидается участие в местных церемониях, пожертвованиях общине и соблюдение культурных норм (например, установка семейного храма во дворе виллы).
• Ломбок (провинция Западная Нуса-Тенггара) – набирающий популярность регион, особенно после открытия туристической зоны Мандалика. Здесь цены на землю пока ниже, и правительство поощряет иностранные инвестиции. Минимальная цена виллы для иностранца на Ломбоке установлена ниже, чем на Бали (3 млрд IDR), что отражает стремление привлечь инвесторов. На Ломбоке возможно оформление прав аналогично балийским – Hak Pakai на индивидуальную виллу. Существенных дополнительных ограничений, помимо общенациональных, нет, однако инфраструктура и административные процедуры могут быть менее отлажены, чем на Бали. Иностранцу рекомендуется пользоваться услугами местных консультантов, знакомых с провинциальными правилами.
• Ява (Джакарта, пригородные зоны и пр.) – на Яве иностранцы чаще интересуются квартирами (особенно в Джакарте), чем отдельными домами, из-за высокой плотности населения и дороговизны земли. Тем не менее, закон позволяет иностранцу владеть домом на Яве при соблюдении минимальной цены (5 млрд рупий). Особый случай – особый регион Джокьякарта: исторически там действовали ограничения, запрещавшие любым не-Javanese (включая иностранцев) приобретать землю. Эти ограничения связаны с местными постановлениями султаната. Хотя формально для иностранцев сейчас Джокьякарта также открыта при цене от 5 млрд и на праве Pakai, на практике получение разрешения может быть сложнее. Если планируется вилла в Джокьякарте, настоятельно рекомендуется проконсультироваться с местным земельным управлением и юристами, чтобы соблюсти все местные правила.
• Другие регионы – в большинстве провинций Индонезии недвижимость иностранцами приобретается редко. Правила повсеместно схожи: действует требование Hak Pakai и минимальной цены. В некоторых курортных зонах (Батам, Бинтан, некоторые районы Суматры) существуют специальные режимы, например, остров Батам является зоной, где земля находится в собственности государства, а все владельцы (включая индонезийцев) получают участки на правах долгосрочной аренды. На Батаме иностранцу относительно просто оформить аренду или Hak Pakai, поскольку там изначально нет Hak Milik. Но, повторимся, наибольшая концентрация иностранных вилл – Бали и окружающие острова.

Риски и рекомендации по юридической безопасности (для физического лица)

1. Риск потери прав при незаконных схемах (номинальные владельцы).

Наибольшую опасность представляет распространенная ранее практика, когда иностранец оформляет землю на подставное лицо – гражданина Индонезии, а сам получает лишь частное соглашение (номинальный договор) о фактическом владении. По индонезийскому законодательству такие соглашения не имеют юридической силы, и земля считается собственностью номинального владельца. Если отношения с этим человеком испортятся или он умерет, иностранец может вовсе потерять вложенные средства, не имея законных прав. Рекомендация: избегать любых nominee-схем. Лучше использовать предоставляемые законом механизмы (Hak Pakai на свое имя, либо учреждение компании для владения через HGB) – это обеспечит защиту со стороны закона.

2. Неисполнение требований к иностранцу-владельцу.

Если иностранец не будет соблюдать ограничения, связанные с его статусом, он рискует лишиться недвижимости. Например, закон требует, чтобы иностранец, владеющий домом, имел действительные иммиграционные документы. Если вид на жительство просрочен и иностранец более не живет в Индонезии, сохранять Hak Pakai неправомерно. Также, если иностранец приобрел дом, не достигавший минимальной стоимости “для иностранцев”, сделка может быть оспорена или аннулирована властями. Рекомендация: поддерживать свой иммиграционный статус актуальным (продлевая KITAS, либо получив KITAP – постоянный вид на жительство), инвестировать только в объекты, соответствующие критериям, и при продаже/переоформлении прав вовремя уведомлять BPN.

3. Риск, связанный с продлением прав.

Hak Pakai дается на длительный, но все же конечный срок. Хотя закон гарантирует право на продление и последующее обновление, это не автоматический процесс. Требуется подача заявления и уплата сбора. В теории, государство может отказать в продлении, если, к примеру, земля нужна под госнужды или иностранца уличили в нарушении условий (например, земля пустует без улучшений). Рекомендация: начать процесс продления за год до истечения срока, тщательно выполнять все условия (землю использовать по назначению, платить налоги), тогда продление пройдет формально. Кроме того, следите за законодательными изменениями: индонезийское земельное право эволюционирует, и сроки прав могут пересматриваться. На 2025 год ситуация благоприятна – иностранцам разрешено владеть домами суммарно до 80 лет, что практически эквивалентно пожизненному пользованию.

4. Юридическая проверка и чистота титула.

При покупке земли под виллу важно убедиться, что у продающего индонезийца чистый и неоспоримый титул Hak Milik, не находящийся под арестом или залогом. Бывали случаи, когда иностранцы оплачивали землю, а затем выяснялось, что сертификат поддельный или идет спор о наследстве. Рекомендация: обязательно проводить due diligence – проверку истории участка в BPN, запрос справки об отсутствии споров (Sertifikat clear and clean). Делать это должен квалифицированный нотариус. Не стоит экономить на юридическом сопровождении сделки.

5. Строительные риски.

Если строительство ведется без надлежащих разрешений (PBG) или с отступлением от утвержденного плана, объект могут признать нелегальным. В худшем случае местные власти (Satpol PP) могут приостановить строительство или даже потребовать сноса, особенно если получены жалобы от соседей или общины. Рекомендация: строго соблюдать процедуру получения разрешений, нанимать лицензированных подрядчиков и инженеров. После завершения строительства оформить Сертификат пригодности (SLF), чтобы потом не было вопросов при подключении к коммунальным сетям или продаже.

6. Валютные и финансовые моменты.

Индонезия требует, чтобы все расчеты внутри страны проводились в индонезийских рупиях. Большие переводы из-за рубежа могут привлечь внимание финансового мониторинга. Совет: открывать счет в индонезийском банке и официально заводить деньги под заявленной целью (инвестиция в недвижимость). Это упростит возможную репатриацию средств при продаже недвижимости в будущем, и вы избежите нарушения валютных правил.

Перейдем ко второму сценарию – когда виллы строятся иностранным инвестором через компанию, что сопряжено с иными требованиями и возможностями.

Часть 2. Строительство комплекса вилл в Индонезии иностранным застройщиком (через компанию)

В этом разделе рассматривается случай, когда иностранное лицо или группа инвесторов создают в Индонезии компанию для реализации проекта – строительства и владения комплексом вилл (например, нескольких домов для продажи или сдачи в аренду). Такой формат требует регистрации иностранного предприятия в Индонезии (PT PMA) и соблюдения инвестиционного законодательства.

Формы права на землю для иностранной компании в Индонезии (PT PMA)

Иностранная компания в Индонезии может владеть землей только на ограниченных правах. Основные формы здесь – Hak Guna Bangunan (HGB) и Hak Guna Usaha (HGU), а также Hak Pakai в некоторых случаях. Полное право собственности Hak Milik недоступно ни иностранным фирмам, ни индонезийским компаниям с долей иностранцев.

• Hak Guna Bangunan (HGB) – ключевой вид права на землю для коммерческих проектов. Иностранное инвестиционное общество (PT PMA) имеет право получать землю на праве HGB. HGB дает компании право владеть землей в течение 30 лет, с продлением на 20 лет и дальнейшим обновлением на 30 лет (итого до 80 лет). На праве HGB компания может строить и владеть зданиями, полностью контролируя землю в период действия права. Фактически это аналог долгосрочной аренды у государства, но с правом собственности компании на возведенную недвижимость. После окончания срока HGB землю можно либо снова перерегистрировать (если разрешено продление), либо она возвращается государству или собственнику Hak Milik (если HGB было установлено на чью-то землю). Для инвестиционного проекта по строительству вилл HGB – оптимальный вариант, позволяющий компании официально владеть и распоряжаться участком.
• Hak Pakai – может использоваться не только физлицами, но и юридическими лицами, включая PT PMA. Однако в контексте застройщика Hak Pakai применяется реже, так как обычно для коммерческих целей предпочтительнее HGB. Тем не менее, иностранная компания может взять землю в долгосрочное пользование на праве Hak Pakai, например, для эксплуатации курортного объекта или аренды госземли под виллы. Сроки Hak Pakai для юридических лиц аналогичны – до 80 лет суммарно. Разница в том, что Hak Pakai не дает тех же широких возможностей распоряжения, как HGB. Кроме того, если цель – последующая продажа вилл, права Pakai было бы сложнее передавать покупателям. Поэтому, как правило, для строительства комплекса вилл PMA оформляет землю на праве HGB.
• Hak Guna Usaha (HGU) – в некоторых случаях крупные зарубежные инвесторы берут землю на праве HGU, если проект связан с обширной территорией и, например, сельским или агротуристическим использованием. Применительно к виллам это может быть актуально, если планируется, скажем, эко-курорт с фермерскими хозяйствами, плантациями и жилыми объектами на одной территории. HGU дает право использовать землю сельхозназначения на срок до 95 лет (35+25+35). Но строительство жилых/коммерческих зданий не является целевым использованием HGU, для этого землю надо либо конвертировать в HGB на нужные участки, либо получить дополнительное разрешение. На практике девелоперы вилл редко используют HGU, разве что как временную меру для владения очень большими участками с последующим разделением.
• Hak Milik – как упоминалось, компания с иностранным капиталом не может обладать землей на праве собственности. Если проект предусматривает дальнейшую продажу вилл индонезийским гражданам, процедура такая: компания строит объекты на земле HGB, затем при продаже индонезийцу участок под конкретной виллой может быть выделен и конвертирован из HGB в Hak Milik на имя покупателя-гражданина. Это делается через нотариуса и BPN при оформлении сделки купли-продажи: HGB участка прекращается, и одновременно регистрируется Hak Milik на нового владельца.

Законодательные требования для иностранных инвесторов и нормативные акты

Иностранный застройщик должен создать в Индонезии юридическое лицо – компанию в форме PT (Perseroan Terbatas) со статусом иностранного инвестирования (PMA). Деятельность по строительству и продаже недвижимости считается открытой для иностранного инвестирования – в текущем позитивном списке инвестиций (заменившем прежний негатив-лист) девелопмент недвижимости разрешен до 100% иностранного капитала. Однако есть определенные минимальные требования к капиталу и инвестициям.

Согласно Постановлению BKPM № 4/2021, минимальный уставный и оплаченный капитал для PT PMA составляет 10 млрд индонезийских рупий (около 700 тыс. USD). Ранее требовалось 2,5 млрд, но с 2021 года планка поднята, чтобы в страну приходили крупные инвесторы.

Также требование BKPM: минимальная планируемая инвестиция свыше 10 млрд IDR на каждую заявленную деятельность (KBLI код), не считая стоимости земли и зданий. В сфере строительства жилья это обычно легко достижимо, поскольку покупка земли и возведение нескольких вилл уже тянут на эту сумму. Необходимо подготовить инвестиционный план, который подается при регистрации компании через систему OSS.

Нормативные акты, регламентирующие девелопмент в Индонезии

Помимо упомянутого Закона № 5/1960 и PP 18/2021, деятельность застройщиков регулируется:

• Закон № 25/2007 об инвестициях – общие положения о защите инвесторов, льготах и требованиях к PMA.
• Перечень разрешенных и запрещенных сфер для иностранцев – сейчас это приложений к Президентскому Регламенту о инвестиционном климате (после 2021 года большинство ограничений снято, недвижимость не в списке запрещенных).
• Регламенты BPN – например, Министерское постановление ATR/BPN № 18/2021 (не путать с PP 18/2021) определяет условия владения квартирными единицами, и др. Также BPN может издавать технические инструкции по оформлению прав для PMA.
• Строительные нормы и правила (SNI, Перaturan Bangunan) – обязательны к соблюдению при проектировании вилл.
• Местные нормативы: провинциальные и районные постановления о землепользовании, налогах и т.д. Например, каждая область имеет свой порядок выдачи разрешений на землю для PMA и может устанавливать дополнительные требования (скажем, согласование с местной общиной, квоты на трудоустройство местных при проекте определенного размера и прочее).

Отчетность перед BKPM

После того, как компания создана и получает статус PMA, она обязана регулярно отчитываться о ходе инвестпроекта через систему BKPM (сейчас это делает Министерство инвестиций). Например, раз в квартал/полгода подавать инвестиционные отчеты (LKPM).

Несоблюдение этих требований может привести к заморозке лицензий. Таким образом, иностранный застройщик должен не только вложиться в проект, но и административно сопровождать его в соответствии с инвестиционными правилами Индонезии.

Процедура: регистрация компании и приобретение земли в Индонезии под проект

1. Регистрация PT PMA.

Процесс начинается с учреждения компании:

• Минимум 2 учредителя (могут быть иностранные физлица или компании). Потребуется юридический адрес в Индонезии.
• Подача заявки через онлайн-систему OSS (One Stop Service) BKPM. Здесь указываются данные учредителей, уставный капитал (≥10 млрд рупий), виды деятельности по классификатору (KBLI). Для строительства и продажи недвижимости подойдут коды, например, для строительства жилых зданий и для торговли недвижимостью.
• Устав и учредительный акт оформляются у местного нотариуса на индонезийском языке. Затем акт утверждается Министерством юстиции. После этого компания получает статус юридического лица.
• Выпускается NIB (Nomor Induk Berusaha) – единый бизнес-номер через OSS, который служит сразу и регистрационным номером, и лицензией на ведение заявленных видов деятельности (при системе риск-ориентированного лицензирования, строительство требует средне-высокого риска лицензий, что может включать проверку компетенций).
• Дополнительно компания регистрируется в налоговых органах (получает NPWP) и открывает счет в банке для внесения капитала.

2. Выбор и приобретение земли под комплекс вилл в Индонезии.

Когда компания сформирована, она может приобретать землю на себя:

• Поиск подходящих участков. Компания может покупать несколько смежных участков у разных владельцев для объединения под комплекс, либо большой участок единого хозяина. Важно проверить категорию земли – желательно, чтобы это была земля уже в зоне разрешенной застройки или туризма. Если сейчас на земле Hak Milik (частная собственность индонезийца), то при продаже компании нужно будет сменить право на HGB.
• Сделка купли-продажи земли. В отличие от физлица, компания может оформить покупку участка напрямую. Процесс: нотариус (PPAT) готовит акт продажи (Akta Jual Beli) между продавцом (индонезийцем – держателем Hak Milik) и покупателем (PT PMA). Однако, поскольку фирме нельзя владеть Hak Milik, сразу в акте указывается, что земельный статус изменяется на Hak Guna Bangunan для PT PMA. Практически, это происходит так: продавец как бы сдаёт участок государству, и государство тут же предоставляет компании право HGB на этот участок. Нотариус подает необходимые заявления в BPN.
• Регистрация HGB на компанию. BPN выписывает новый сертификат – Sertifikat Hak Guna Bangunan на имя PT PMA, с указанием срока (30 лет с даты регистрации, если не оговорено иначе). Прежний Hak Milik владельца прекращается. Компания становится полноправным держателем земли на период HGB. Отныне она может на этой земле строить, продавать объекты и т.д., в рамках разрешенной деятельности.
• Приобретение государственной земли. Альтернативно, PMA может арендовать землю у государства, особенно в специальных экономических зонах. В таком случае BPN сразу выдает HGB (или Hak Pakai) на компанию без посредника-продавца, но заключает договор аренды с уплатой ежегодного взноса. Это характерно для острова Батам и некоторых промышленных зон, но для виллового комплекса используется редко, только если земли частной в нужном месте нет.
• Объединение и раздел участка. Если куплено несколько участков, компания может объединить их в один земельный сертификат (консолидация) для удобства проекта. Или наоборот, впоследствии разделять (сортулир) под отдельные виллы при продаже.

3. Финансирование проекта

После приобретения земли деньги, вложенные в покупку, уже частично удовлетворяют инвестиционные требования. Строительство вилл – следующий этап вложений. Компания может финансировать стройку как за счет собственного капитала, так и привлекать кредиты (иностранные компании в Индонезии вправе брать займы, хотя для недвижимости местные банки обычно требуют достаточных залогов). Возможно использование предварительных продаж (продажа вилл по договору до завершения строительства) – это разрешено, но регулируется законом об уступке квартир (если многоквартирные) или общими нормами договоров.

4. Получение разрешений на строительство комплекса.

Для юридического лица процесс схож с описанным для физлица, но может потребовать дополнительных шагов:

• Получение IZIN LOKASI (разрешение на использование земли под проект) – ранее требовалось для проектов свыше определенной площади, сейчас процедура интегрирована в OSS. Она подтверждает, что компания имеет право использовать данный участок в соответствии с градостроительным планом. С введением риск-ориентированного OSS некоторые регионы все еще требуют отдельно izin lokasi для больших проектов.
• Разработка Masterplan комплекса вилл и его согласование. Если строится несколько зданий, может понадобиться утвердить генплан застройки в местной службе планирования.
• Получение PBG на каждое здание или на весь комплекс. Иногда выдают одно разрешение, покрывающее несколько типовых строений на одном участке, но зачастую требуется отдельно на каждую виллу (если они на разных сертификатах будут). Компания собирает пакет документов: свидетельство HGB, проектная документация, заключения инженерных изысканий, договоры с подрядчиками и т.д. При крупных проектах может потребоваться полноценная Оценка воздействия на окружающую среду (AMDAL), особенно если строительство затрагивает значительную территорию или прибрежную зону.
• Параллельно компания должна соблюдать требования по строительному надзору – нанять ответственного сертифицированного инспектора, отчитываться о этапах строительства и получать инспекции от местного департамента строительства.
• После завершения – опять же получение сертификатов соответствия/пригодности (SLF) перед эксплуатацией.

5. Продажа вилл или управление ими.

В зависимости от бизнес-модели, иностранный застройщик может:

• Продать отдельные виллы конечным покупателям. Если покупатель – иностранец, возможны два варианта: (a) продать как объект Hak Pakai (то есть компания предоставит покупателю-нерезиденту право пользования виллой на своем HGB, либо выделит участок и оформит на иностранца Hak Pakai на землю и имущество), или (b) продать виллу через передачу доли в самой компании (менее распространено). Если покупатель – индонезийский гражданин, то как отмечалось, возможно преобразовать соответствующий участок в Hak Milik на него. Виллы также могут оформляться как единицы кондоминиума (HMSRS) – если это закрытый комплекс с общими объектами, застройщик может зарегистрировать его по закону о квартирах и продавать виллы как «единицы» с правом собственности на общие доли. Этот механизм сложнее и обычно применяется для таунхаусов/апартаментов.
• Оставить комплекс в собственности компании и сдавать в аренду (вилла-отель). Тогда компания выступает как операционная – получает доходы от аренды вилл туристам. Необходима лицензия на ведение гостиничного/туристического бизнеса (TDUP – разрешение на туристическое предприятие). Компания платит все налоги с доходов. Клиентам предоставляются услуги, возможно, под брендом отеля. Такой подход удобен, когда виллы не распродаются поштучно, а работают как единый объект (например, семейный курорт).

6. Управление землей и продление прав.

Компания должна отслеживать сроки действия HGB. Перед истечением 30-летнего периода нужно подать ходатайство о продлении на 20 лет. Обычно, если проект активно функционирует и нет нарушений, продление HGB для PMA – стандартная процедура. После 50 лет возможна перерегистрация еще на 30. Закон гарантирует преимущественное право компании на продление, если условия выполнены. Конечно, компания должна все время оставаться действующим юридическим лицом. Если компания ликвидируется, ее активы (включая права на землю) подлежат отчуждению в установленном порядке (например, должны быть проданы гражданам или другой компании в течение года, иначе права прекратятся).

Налоги и пошлины для иностранного застройщика в Индонезии

Коммерческий проект строительства и продажи вилл влечет за собой ряд налоговых обязательств на разных этапах:

• Налог на приобретение земли (BPHTB) – при покупке земельных участков компанией она, как покупатель, уплачивает 5% от стоимости (как описано ранее). Однако есть стимулы: например, в некоторых случаях для индустриальных инвестиций местные власти могут снижать ставку или давать освобождение (льготы иногда предоставляются в СЭЗ).
• Налог на прибыль от продажи недвижимости (PPh Final) – когда компания-застройщик продает построенную виллу покупателю, взимается финальный налог на доход от отчуждения: 2,5% от цены продажи, уплачивается компанией-продавцом. Эта ставка окончательная и заменяет собой корпоративный подоходный налог с прибыли по данной сделке.
• НДС (PPN) и налог на роскошь (PPnBM) – продажа недвижимости может облагаться НДС 11%, но для жилых домов площадью менее определенного лимита предоставляется освобождение. Роскошные виллы большой стоимости/площади могут подпадать под налог на продажу предметов роскоши (PPnBM) по ставке 20% (например, если дом сверх дорогой). В 2025 году пороги достаточно высоки, и большинство обычных вилл не считаются объектом роскоши для налоговых целей, но этот вопрос следует уточнять в каждом случае.
• Корпоративный налог на прибыль – если не считать финального 2,5% с продажи недвижимости, в целом компания платит стандартный корпоративный налог (22% на чистую прибыль) от своей операционной деятельности. Однако, доходы от основной реализации жилья уже покрыты финальным налогом, поэтому в отчетности они освобождены. Если же компания занимается арендой вилл, то доход от аренды облагается обычным подоходным налогом (для резидентных компаний тоже 22% с чистой прибыли, или можно применять финальный налог 10% с валовой аренды – для аренды недвижимости часто есть отдельный режим).
• Ежегодный налог на землю и здания (PBB) – компания уплачивает его так же, как физлицо, за все участки и постройки до их продажи.
• Местные налоги и сборы – если компания эксплуатирует виллы как отель/вилла-комплекс, уплачивается местный налог с услуг размещения (обычно 10% с оборота, добавляется к счетам гостей) и туристический сбор, если предусмотрен.
• Импортные пошлины и НДС на материалы – если привлекаются импортные строительные материалы или оборудование, уплачиваются таможенные платежи по общим ставкам. Иногда для инвестпроектов возможны льготы (например, освобождение от пошлин на импорт оборудования по линии BKPM, если проект зарегистрирован как приоритетный).

Региональные особенности для проектов застройки

Бали. Строительство комплекса вилл на Бали требует учета местных правил аналогично частному строительству, но в большем масштабе. Иностранному инвестору следует знать:

• Ограничения на иностранную рабочую силу. На Бали сильны профсоюзы и общины, поэтому при строительстве желательно нанимать местных рабочих и подрядчиков. По квотам миграционной службы, на каждую внешне привлеченную иностранную силу (например, менеджера проекта) компания должна трудоустроить определенное число местных работников.
• Культурные и религиозные аспекты. Большой проект должен проходить оценку культурного влияния. Возможно, потребуется провести церемонии перед началом стройки (ритуал Melaspas), согласовать, чтобы дизайн уважал балийскую архитектуру. Например, в комплексе могут потребовать построить общественный храм (Pura) для персонала и гостей.
• Инфраструктура. В некоторых районах Бали (например, Убуд, Чангу) инфраструктура перегружена. Администрация может выдвигать условия: инвестор должен внести вклад в развитие дорог, сточных систем и т.д. Это часто оформляется как пожертвование селу или оплата retribution.
• Правило 51% для вилл под аренду. Неофициально на Бали существует практика, что при лицензировании вилл под посуточную аренду (pondok wisata) если владелец – иностранный, требуют партнера-индонезийца с долей (но это касается физлиц, для PT PMA такие лицензии выдаются напрямую компании).

Ломбок. На Ломбоке администрация очень заинтересована в инвестициях после открытия международной трассы MotoGP в Мандалике. Там создана специальная экономическая зона (KEK Mandalika), где иностранцам предоставляются налоговые льготы и ускоренные разрешительные процедуры. Если ваш проект попадает в KEK, стоит воспользоваться сервисом единого окна KEK. Однако вне зоны инфраструктура может быть менее развитой – учтите сложности с логистикой, поставкой материалов. В плане культуры Ломбок преимущественно мусульманский, поэтому культурных требований меньше, чем на Бали, но уважение к местным обычаям и найм местных также важны.

Ява. Реализуя проект на Яве, инвестор сталкивается с более бюрократичным, но структурированным процессом. В Джакарте, например, действует электронная система разрешений JakEVO, а также жесткие строительные нормы из-за плотности застройки. Вероятно, строительство комплекса вилл на Яве будет рассматриваться как девелоперский проект жилья, и может потребоваться получение статуса застройщика (продавца недвижимости) в местном органе. Особый случай – Джокьякарта: там, как упоминалось, де-юре можно оформить проект через PT PMA, но местные власти могут чинить препятствия на этапах выдачи разрешений или регистрации прав. Нужно заручиться поддержкой местной администрации, возможно, через партнерство с местными структурами.

Другие регионы. Если проект в другом туристическом месте (Бинтан, Флорес, Сулавеси и т.д.), изучите местные инвестиционные программы. Многие провинции предлагают свои условия. Например, в Северном Сулавеси (окрестности Манадо) есть свободные туристические зоны, где земля передается в аренду на льготных условиях. Всегда проверяйте минимальные цены недвижимости для иностранцев в данном регионе (например, для Сулавеси 2 млрд IDR), чтобы понимать сегмент рынка.

Риски и юридические рекомендации (для иностранного застройщика)

1. Соблюдение корпоративных формальностей.

Риск: несоответствие деятельности заявленным лицензиям. Убедитесь, что ваш PT PMA имеет все необходимые бизнес-лицензии (NIB с соответствующими KBLI, разрешения на строительство, туристическое обслуживание и т.д.). Поддерживайте компанию в статусе – проводите ежегодные собрания акционеров, сдавайте отчетность, продляйте KITAS для иностранных сотрудников. Несоблюдение этих процедур может привести к санкциям, вплоть до замораживания операций.

2. Земельные споры и проверки

Покупая землю у частных владельцев, проводите тщательную проверку. Иногда местные общины заявляют права на землю (например, adat – общинная земля). Или предыдущий владелец мог нарушить границы. Совет: нанимать профессионального землемера для уточнения границ, публиковать объявление в местной газете о предстоящей покупке (принятая практика, чтобы выявить возможные возражения). После приобретения держите связь с окружным офисом BPN и следите за любыми притязаниями.

3. Экологическое соответствие.

Нарушение природоохранных норм чревато приостановкой проекта. Например, вырубка мангров или строительство на пляже без разрешения грозит уголовными делами. Совет: на этапе планирования получайте все экологические разрешения, общайтесь с местными жителями, предлагайте программы CSR (социальная ответственность) – посадить деревья, помочь деревне – это смягчит отношение и снизит риск жалоб.

4. Финансовые риски.

К ним относятся колебания курса рупии, рост цен на материалы, ограничение вывода прибыли. Индонезия позволяет репатриировать прибыль, но конвертация валюты может повлиять на итог. Используйте хеджирование валютных рисков при больших суммах. Также позаботьтесь о страховании строительно-монтажных рисков и ответственности – страховка защитит от непредвиденных убытков (например, землетрясение, пожар на стройке и т.д., что в Индонезии не редкость).

5. Партнерство с местными.

Если проект предполагает участие индонезийских партнеров (совладельцев бизнеса), структурируйте отношения прозрачно. Заключите акционерное соглашение, пропишите, как делится прибыль, кто отвечает за что. Бывали случаи, когда разногласия с локальным партнером приводили к блокировке проектов. В судах иностранцу отстаивать права сложно и долго. Лучше – предотвратить, имея чёткие договоренности и соблюдая требования (например, если у партнера 20% акций, не обходите его при принятии ключевых решений, проводите собрания).

6. Динамика законодательства.

Законодательство об иностранном владении недвижимостью в Индонезии продолжает развиваться. Правительство стремится упростить правила, что видно по изменениям 2020–2022 гг. (Omnibus Law, PP 18/2021), облегчившим иностранцам покупку жилья. Тем не менее, возможны дальнейшие корректировки – например, введение новых налогов или требований. Рекомендация: состоять в профессиональных ассоциациях (например, Ассоциация иностранных инвесторов в недвижимость) или хотя бы регулярно консультироваться с юристами и следить за новостями (официальные релизы BPN, BKPM). Так вы будете готовы адаптироваться к новым правилам.

7. Репутационные и социальные аспекты.

Успех проекта во многом зависит от отношения местного сообщества. В некоторых районах (особенно на Бали) есть настороженность к массивной застройке иностранцами. Протесты общественности могут перерасти в сложности с получением разрешений. Поэтому совет – выстраивать доверительные отношения с местной общиной: нанимать местных жителей на работу, поддерживать деревенские праздники, быть открытым для диалога. Юридически это не обязательное требование, но фактически помогает избежать неписаных проблем.

Строительство виллы в Индонезии: ключевые выводы

Строительство виллы в Индонезии – реальная задача для иностранцев, но требующая соблюдения местных законов и процедур. Для частного лица оптимальным путем является приобретение земли на праве Hak Pakai и получение всех необходимых разрешений, что дает возможность комфортно жить в своей вилле, зная, что права защищены законом.

Для инвестора-застройщика учреждение компании PT PMA и работа через нее открывают большие возможности: владеть землей на длительный срок (HGB), строить и извлекать прибыль из продажи или аренды вилл, при этом полностью находясь в правовом поле Индонезии.

В обоих случаях важно учитывать последние законодательные изменения – на 2025 год правительство Индонезии демонстрирует тенденцию к либерализации правил для иностранных владельцев недвижимости, вводя более долгие сроки владения (до 80–95 лет) и упрощая бюрократию.

Тем не менее, риски все еще присутствуют, и лучший способ их минимизировать – тщательное планирование и юридическое сопровождение. Пользуйтесь услугами квалифицированных нотариусов (PPAT), консультируйтесь с юристами, выполняйте требования BPN и BKPM, и уважайте местные традиции там, где вы решили построить свой дом или реализовать проект. Тогда ваша индонезийская мечта о вилле сможет стать реальностью на прочной и безопасной основе.

Обращайтесь в Bali Love Consulting — компания, проверенная людьми и временем:Получить консультациюОтзывы о BALI LOVE можно посмотреть на сайте или в независимых источниках:Google отзывы Отзывы на Яндекс Отзывы в Телеграм

Источники законодательства и официальных разъяснений:

• Закон № 5 от 1960 г. об основных положениях аграрного дела (UUPA).
• Закон № 11 от 2020 г. «О создании рабочих мест» (Omnibus Law), глава о земельной реформе.
• Правительственное Постановление № 18 от 2021 г. о правах на землю, домах и регистрации (PP 18/2021).
• Указ Министра ATR/BPN № 1241/SK-HK.02/IX/2022 – минимальные цены недвижимости для иностранцев.
• Постановление BKPM № 4 от 2021 г. – руководства по лицензированию и инвестициям (в т.ч. минимальный капитал 10 млрд IDR для PMA).
• Налоговый кодекс Индонезии (ставка BPHTB 5%, финальный налог 2,5% на продажу недвижимости).
• Разъяснения Национального земельного агентства и Министерства инвестиций (социализация правил 2022–2023 гг. о владении жильем иностранцами).