Покупка виллы или апартаментов на Бали выглядит простой до тех пор, пока вы не сталкиваетесь с юридическими нюансами. Ниже — практическая инструкция, как купить недвижимость на Бали законно и безопасно, и разбор реального случая из практики, где «стандартный» договор едва не привёл к многомиллионным потерям.
Как купить недвижимость на Бали : что иностранцу можно и нельзя
Свободная собственность (Hak Milik) предназначена только для граждан Индонезии — иностранцы ею владеть не могут. Законные инструменты для иностранцев:
- Аренда/лиз (Hak Sewa, leasehold) — долгосрочная аренда (обычно 25–30 лет) с прописанными опциями продления. Ключевой момент: продления не автоматические и должны быть заранее зафиксированы в договоре.
- Через индонезийскую компанию с иностранными инвестициями (PT PMA) + титул HGB (право застройки) — юридический путь для владения объектом бизнес-назначения компанией (а не физлицом).
Минимальный порог цены для иностранцев. Для домов на Бали установлен минимум IDR 5 млрд, для апартаментов — IDR 2 млрд (единицы дома/кондоминиума). Эти пороги закреплены решением министра ATR/BPN №1241/SK-HK.02/IX/2022 и применяются при покупке под Hak Pakai. Для диаспоры действует 75% от порога.
Как купить недвижимость на Бали: 2 сценария
- Сценарий А — проживание и арендный доход, без бизнеса. Лиз (Hak Sewa) или индивидуальный Hak Pakai (при наличии разрешённого статуса пребывания).
- Сценарий B — управление объектом как бизнесом (вилла под краткосрочную аренду с персоналом, лицензиями и пр.). Создание PT PMA, оформление земли/объекта под HGB на компанию, далее эксплуатация по правилам бизнеса.
Как купить недвижимость на Бали правильно?
Разберем по шагам, как купить недвижимость на Бали без риска остаться без денег и недвижимости.
Шаг 1. Определите структуру сделки
От цели (личное проживание / инвестиции / бизнес) зависят титул, договорная логика, налоги и требования к статусу пребывания. Если цель — купить недвижимость на Бали для проживания и долгосрочного владения, рассмотрите Hak Pakai; для гибкости и бизнеса — PT PMA + HGB.
Шаг 2. Юридическая и техническая проверка (due diligence)
Что проверить до задатка:
- Правоудостоверяющие документы (сертификат на землю/объект, история переходов). Запросы и сверки — через местный офис BPN и/или официальные сервисы Sentuh Tanahku и BHUMI.
- Обременения (ипотеки, аресты, сервитуты) — подтверждаются выписками из BPN/реестров.
- Зонирование (RDTR) и назначение земли — подходит ли участок под жилую/доходную виллу; нет ли ограничений.
- Строительные разрешения: с 2021 г. действует PBG (одобрение строительства) и SLF (сертификат соответствия) — без них здание считается незаконным и рискует попасть под штрафы/демонтаж.
Совет: пока проверки не завершены, деньги держите на escrow у надёжного нотариуса/адвоката.
Шаг 3. Предварительный договор + условия оплаты
Для строящихся/подготовительных объектов часто сначала подписывают PPJB (предварительный договор купли-продажи) с чёткими сроками, графиком платежей, штрафами за просрочку, условиями возврата. Затем — финальная передача прав через AJB. Разделите платежи на этапы и привязывайте их к вехам (получение PBG/SLF, готовность объекта, регистрация).
Шаг 4. Финальная сделка у PPAT (AJB)
Передача прав происходит только у уполномоченного чиновника PPAT (земельного регистратора) путём подписания AJB (Акта купли-продажи) на индонезийском языке; далее PPAT подаёт документы на регистрацию перехода права в BPN в течение 7 рабочих дней.
AJB — аутентичный нотариальный акт с полной доказательной силой; его «самописная» альтернатива юридически ничтожна.
- BPHTB (пошлина за приобретение прав на землю и здания) — обычно оплачивает покупатель. Ставка устанавливается регионами; ориентир — до 5% от величины, определённой региональными правилами.
- PPh (финальный подоходный налог продавца) — как правило 2,5% от цены в AJB (или от оценочной стоимости).
- Ежегодный PBB (налог на землю и здания) — до 0,5% от кадастровой базы.
Шаг 5. Пост-сделка
Получите обновлённый сертификат/выписку, переоформите счётчики и коммунальные договоры, проверьте, что объект отражён в BPN/электронных сервисах, и настройте бухгалтерию под выбранную модель (личное владение Hak Pakai / компания PT PMA).
Кейс: как «стандартный» договор едва не стоил миллионов
К нам обратился клиент с «типовым» договором от крупного девелопера. На поверхности всё выглядело идеально: оперативные ответы, «высокий спрос» и просьба быстрее подписать. Юридическая экспертиза выявила три критичных положения:
- Размытые сроки передачи — без конкретной даты.
- Право застройщика повышать цену после подписания.
- Отсутствие санкций за срыв сроков.
Мы подготовили мотивированное заключение и пакет правок (жёсткие дедлайны, фиксированная цена, штрафы/пеня, escrow, порядок возврата средств). После чего застройщик перестал выходить на связь и заблокировал контакты клиента. Казалось бы — сделка сорвалась. На деле — клиент сэкономил миллионы и избежал многолетних судебных тяжб.
Вывод: прежде чем купить недвижимость на Бали, не соглашайтесь на шаблонные договоры без предметной проверки и жёстких гарантий исполнения. Прописывайте KPI стройки, страхуйте риски аванса через escrow и фиксируйте всё у PPAT в соответствии с процедурой AJB.
Схема «Номинал»: купить недвижимость на Бали и оформить на гражданина Индонезии
Популярная «серая» схема, когда объект оформляется на местного индонезийца, а с иностранцем подписывают скрытые соглашения.
Риски:
- Суд не признает такие договорённости — они противоречат земельному законодательству (ссылка на общие нормы об исключительности Hak Milik и запрете обходных схем).
- «Номинал» юридически — единственный собственник: может продать/заложить объект без вашего согласия.
- Возможны вопросы к налогам и административные санкции.
Официальные и отраслевые источники прямо предупреждают: схема незаконна и лишает иностранца правовой защиты — используйте Hak Pakai, leasehold или PT PMA + HGB.
Отсутствие PBG/SLF и неправильная зона
Без PBG/SLF объект признаётся самовольной постройкой с риском штрафа/сноса; убедитесь, что назначение земли позволяет заявленное использование (жильё/аренда).
«Пустой» договор
В договорах обязательно должны быть: предмет и титул, конкретные сроки, график платежей, штрафы/пени, условия возврата, порядок разрешения споров, обязанности по регистрации в BPN и налогам, перечень приложений (планы, разрешения, отчёты).
Перед тем как купить недвижимость на Бали, проверьте и зафиксируйте:
- Титул и законную модель (Hak Pakai / leasehold / PT PMA + HGB).
- Минимальную цену по региону (для Бали: дом — IDR 5 млрд, апартаменты — IDR 2 млрд), соответствие вашему иммиграционному статусу.
- Зону и разрешения (PBG/SLF), отсутствие самостроя.
- Обременения и историю переходов через BPN/Sentuh Tanahku/BHUMI.
- Escrow и этапность платежей, привязку к юридическим вехам (PPJB → AJB у PPAT → регистрация в BPN).
- Налоговую модель: BPHTB (покупатель), PPh 2,5% (продавец), ежегодный PBB.
Сколько стоит купить недвижимость на Бали «в белую»
Помимо цены объекта заложите:
- Налоги и сборы. BPHTB (покупатель), PPh 2,5% (продавец), услуги BPN по регистрации.
- Юридическое сопровождение и PPAT. Подготовка/проверка PPJB, AJB, escrow, подача в BPN. (Фактические тарифы зависят от региона/сложности.)
- Корпоративные расходы (если PT PMA). Учреждение, комплаенс, отчётность.
- Регулярные платежи. PBB, коммунальные, страховка, управление (если сдаёте).
Маркеры риска: на что смотреть в договоре девелопера при покупке недвижимости на Бали?
Если вам предлагают купить недвижимость на Бали «быстро и просто», просканируйте договор на предмет:
- Плавающих сроков (нет чёткой даты передачи, этапов готовности, SLF).
- Права повысить цену после подписания.
- Отсутствия штрафов за задержки и механики возврата.
- Отсутствия escrow при авансе.
- Зонирования/разрешений только «в процессе».
Любой из этих пунктов — красный флаг. Требуйте фиксированные сроки, штрафы, подтверждённые разрешения, escrow и проведение финальной передачи прав только через AJB у PPAT с дальнейшей регистрацией в BPN.
Частые вопросы:
- Можно ли купить апартаменты как иностранец? Да, как единицу (strata) на условиях Hak Pakai, при соблюдении ценового минимума (для Бали — IDR 2 млрд).
- На сколько лет дают лиз (leasehold)? Как правило, 25–30 лет с опциями продления до 70–80 лет суммарно — но продления действуют только если чётко прописаны в договоре.
- Обязательно ли идти к PPAT? Да. Без AJB у PPAT и последующей регистрации в BPN переход права не считается надлежащим.
Если вы хотите купить недвижимость на Бали и не превратить инвестицию в долгий спор, действуйте только по законным моделям (Hak Pakai / leasehold / PT PMA + HGB), выполняйте due diligence, фиксируйте условия в PPJB, проводите передачу прав через AJB у PPAT и регистрируйте всё в BPN. Минимальные цены для иностранцев на Бали (IDR 5 млрд для домов и IDR 2 млрд для апартаментов) — не формальность, а часть правового режима.
Нужна помощь?
Планируете купить недвижимость на Бали в ближайшее время? Мы:
- проводим юридический аудит титула, зонирования и разрешений;
- выявляем скрытые риски (включая «номиналов» и спорные клаузы);
- готовим пакет правок к договору, настраиваем escrow и сопровождаем AJB у PPAT до регистрации в BPN.
Обратитесь к нам — защитим ваши интересы до подписи и платежей:
Получить консультацию
Отзывы о BALI LOVE можно посмотреть на сайте или в независимых источниках:
- Результаты наших клиентов: Кейсы — Визовый центр на Бали Bali Love Consulting
Присоединяйтесь в наше комьюнити на Бали: Вступить в сообщество
*Примечание об актуальности: нормы и пороги периодически обновляются. Данные проверены на 10 августа 2025 г.: основы прав иностранцев (PP 18/2021, Permen ATR/BPN 18/2021), ценовые минимумы (Кепмен ATR/BPN №1241/2022), процедура PPAT/AJB/BPN, режим PBG/SLF, налоги BPHTB и PPh.