Что такое Hak Guna Bangunan в Индонезии? Как получить право на строительство?

Индонезия — одно из самых перспективных направлений для вложения в недвижимость и туризм в Юго-Восточной Азии. Однако правовая система, регулирующая землю и строительство, отличается от западной. Здесь нельзя просто «купить землю» — вы получаете ограниченные права, зафиксированные в официальных титулов. Один из наиболее значимых видов прав для бизнеса и инвесторов — Hak Guna Bangunan (HGB). В этой статье разберём, что он собой представляет, кто может его получить и как оформить право на строительство в рамках индонезийского законодательства.

Что такое Hak Guna Bangunan?

Hak Guna Bangunan (с индонезийского — «право на строительство») — это титул, который даёт владельцу право возводить и использовать здания на государственной или частной земле. Однако земля при этом не находится в собственности, а лишь передаётся во временное пользование.

Это право регулируется Законом № 5/1960 и последующими нормативными актами (включая PP № 40/1996 и обновления 2021 года). Оно играет ключевую роль в сфере строительства и коммерческой застройки.

Основные особенности:

• Срок действия: первоначально предоставляется на до 30 лет, с возможностью продления ещё на 20 лет и продления повторно до 30 лет. Итого — до 80 лет владения объектом.
• Объекты: отели, жилые комплексы, виллы, торговые центры, офисы, складские помещения.
• Тип земли: может предоставляться как на государственную, так и на частную землю, если собственник согласен передать её под HGB.

Кто может оформить Hak Guna Bangunan?

Право на строительство может быть оформлено:

1. Индонезийскими физическими и юридическими лицами
2. Иностранными компаниями, зарегистрированными как PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) — то есть компаниями с участием иностранного капитала
3. Национальными компаниями, строящими объекты коммерческой или жилой инфраструктуры
4. Иностранными застройщиками через местных партнёров или через учреждение PT PMA

⚠️ Иностранные граждане как физические лица не могут получить HGB напрямую, только через учреждённую компанию.

Как получить Hak Guna Bangunan?

Процедура оформления включает несколько шагов:

1. Регистрация юридического лица (PT или PT PMA). Для иностранцев это обязательный шаг. Компания должна быть официально зарегистрирована в Министерстве инвестиций (BKPM) и иметь утверждённый бизнес-план.
2. Выбор участка и согласование с владельцем/государством. Участок должен быть расположен в зоне, разрешённой для строительства (zona kuning или zona merah в градостроительном плане).
3. Подача документов в BPN (Национальное земельное агентство). Включает:копии учредительных документов
   кадастровые данные
   архитектурный план проекта
   заявление на получение HGB
   
4. Оплата налогов и сборов. В том числе: гербовый сбор (BPHTB), административные сборы, ежегодный налог на землю (PBB).
5. Получение титула. После проверки и утверждения выдается сертификат Hak Guna Bangunan (Sertipikat HGB) — основной документ, подтверждающий право на строительство и владение зданием.

Что можно делать с землёй под HGB?

• Строить жилые и коммерческие объекты
• Сдавать здания в аренду
• Продавать здание с сохранением HGB
• Заложить в банк (банки признают HGB в качестве обеспечения)
• Продлить право или конвертировать в другой титул, если юридически допустимо

Важно: право касается здания, а не самой земли. Земля остаётся в собственности государства или другого лица.

Отличие от других земельных прав

Тип права Срок Доступен иностранцам? Назначение Hak Milik Бессрочно ❌ Нет Частная собственность Hak Pakai До 80 лет ✅ Да (для проживания) Жильё для иностранцев Hak Guna Bangunan До 80 лет ✅ Да (через компанию) Коммерческая/жил. застройка

Можно ли продать или передать объект, построенный по HGB?

Да. Здание, построенное по этому праву, можно продать или передать другому юридическому лицу, но только с согласия BPN и при условии, что новый владелец соответствует требованиям законодательства (например, также является PT PMA).

Кроме того, по завершении срока действия права необходимо подать заявление на продление минимум за 12 месяцев до его окончания, иначе право может быть аннулировано.

Риски и что учитывать:

• Срок ограничен — при окончании HGB земля возвращается государству или собственнику, если не оформлено продление.
• Титул можно аннулировать при нарушении законодательства, неплатежах по налогам или нарушении условий землепользования.
• Влияние локальных норм — в некоторых регионах (например, на Бали или Ломбоке) действуют дополнительные региональные правила, которые необходимо учитывать при строительстве.
• Переход права при продаже земли — HGB может быть прекращено, если земля продана без учёта прав застройщика.

Hak Guna Bangunan — это эффективный и юридически защищённый способ для иностранного инвестора или компании построить и эксплуатировать недвижимость в Индонезии. Он предоставляет максимально возможные права без необходимости владения землёй, что идеально вписывается в правовую систему страны.

Однако, как и в любой другой правовой системе, успех зависит от корректного оформления, понимания региональных нюансов и грамотного юридического сопровождения. Если вы планируете долгосрочный проект в Индонезии, регистрация PT PMA и получение HGB — это шаг №1 к легальному и устойчивому бизнесу.

Если вам требуется помощь консалтинговой компании, которая поможет вам в оформлении, то обращайтесь в Bali Love Consulting — компания, проверенная людьми и временем:

Получить консультацию

Отзывы о BALI LOVE можно посмотреть на сайте или в независимых источниках:

1. Google отзывы
2. Отзывы на Яндекс
3. Отзывы в Телеграм