Индонезия — в первую очередь Бали, Джакарта и быстро растущие экономические зоны на Яве — давно фигурирует в рейтингах желанных рынков для курортного и инвестиционного жилья. Однако до недавнего времени иностранцам было непросто стать законным собственником: требовались долгосрочные визы ITAS/ITAP, нужно было регистрировать компанию-номинала или оформлять долгий leasehold-договор. Осенью 2023 г. правительство Индонезии переломило ситуацию: теперь, чтобы купить недвижимость в Индонезии достаточно действующего загранпаспорта.
Ниже — детальное руководство: какие объекты подпадают под новые правила, что такое Hak Pakai, какие налоги платит иностранец и как пошагово закрыть сделку.
Недвижимость в Индонезии: ключевые изменения при покупке
Ключевые изменение для покупки недвижимости иностранцами в Индонезии:
- Больше не нужен вид на жительство. Раньше покупатель-иностранец должен был уже иметь ITAS / ITAP (обычно рабочий, инвесторский или Second Home KITAS). Теперь разрешено оформлять право на объект «просто по паспорту».
- Уравнены налоговые ставки. Иностранцы платят тот же ПНН (PPh Final 2,5 %) и BPHTB (налог на переход права 5 %) что и индонезийцы.
- Разрешён только титул Hak Pakai, который предусмотрен законами Индонезии. Это «право пользования» на 25 + 20 + 25 лет (в сумме до 70 – 90 лет). Полный freehold Hak Milik иностранцу по-прежнему недоступен.
Правительство ожидает, что либерализация привлечёт прямые инвестиции, рабочие места и восстановит пост-ковидный девелоперский сектор. Поэтому недвижимость в Индонезии сейчас очень ценный актив, который может принести доходы в будущем.
Hak Pakai: права, ограничения, плюсы
Параметр Описание Начальный срок 25 лет (часто 30) Первое продление +20 лет по заявлению владельца Второе продление +25 лет (итого до 70–90) Разрешённые объекты Квартира в многоэтажном доме или дом на земле с титулом Hak Milik у индонезийца Площадь участка до 2 000 м² для жилья; может увеличиваться решением властей Цель использования Жилое/коммерческое размещение, инвестиции, сдача в аренду Наследование / продажа Разрешено при уведомлении земельного офиса
Плюсы Hak Pakai:
- Законно регистрируется в Национальном земельном агентстве (BPN) — никаких серых «номиналов».
- Место в кадастре (Sertifikat Hak Pakai) можно заложить в банк Индонезии.
Минусы: нельзя свободно менять категорию земли; для перепродажи иностранцу потребуется, чтобы покупатель тоже оформился на Hak Pakai.
Кто имеет право купить недвижимость в Индонезии по новым правилам?
- Любой гражданин иностранного государства, представивший паспорт (срок действия ≥ 36 мес).
- Юридические лица-нерезиденты через представительство в Индонезии (обычно PT PMDN/PMA).
Максимум один объект Hak Pakai на человека. Площадь земли должна вписываться в региональные нормы зонирования.
Пошаговая процедура покупки
Шаг Действие Комментарий 1 Due diligence объекта и титула Hak Milik у продавца Нотариус (PPAT) проверяет историю земли в BPN 2 Перевод титула Hak Milik → Hak Pakai Делается тем же нотариусом; госпошлина ≈ 2 % NJOP 3 Подписание AJB (Акта купли-продажи) Присутствуют нотариус, продавец, покупатель (или доверенное лицо) 4 Оплата налогов PPh Final (продавец) и BPHTB (покупатель) Обычно через банк или онлайн системе DJP 5 Регистрация Hak Pakai в BPN Срок 2-4 недели, после чего выдаётся Sertifikat Hak Pakai 6 Опционально: регистрация договора аренды/сервитута Для последующей сдачи в аренду
Все документы оформляются на индонезийском языке; рекомендуется нанять присяжного переводчика.
Стоимость и налоги на недвижимость в Индонезии
Статья Ставка Кто платит PPh Final 2,5 % от цены сделки или NJOP* Продавец BPHTB (налог на переход) 5 % от (цены – необлагаемый минимум) Покупатель Нотариус / PPAT 1 – 2 % от цены Покупатель Пошлина BPN (перерегистрация) 1 % NJOP Покупатель
*NJOP — государственная кадастровая стоимость.
Годовой налог на землю и строения (PBB) составляет 0,1 – 0,3 % от NJOP и оплачивается до 31 марта каждого года.
Часто задаваемые вопросы
Могу ли я купить виллу на берегу океана?
Да, если участок не входит в прибрежную зону защиты и у продавца есть Hak Milik. Потребуется изменить титул на Hak Pakai.
Что будет по окончании 25-летнего срока?
За два года до истечения подаётся заявление о продлении на 20 лет и оплачивается 2 % NJOP. Ваше право на продление будет приоритетным. То есть, пока вы фактически не откажетесь от продления или не пропустите сроки, никто иной не имеет права «перехватить» аренду.
Можно ли оформить ипотеку в индонезийском банке под Hak Pakai?
Да, крупные банки (Mandiri, BCA) принимают Sertifikat Hak Pakai как залог, но первоначальный взнос обычно 30 – 40 %.
Разрешена ли сдача недвижимости в аренду на Airbnb?
Да, при условии получения лицензии Pondok Wisata и уплаты налогов на краткосрочную аренду (10 % VAT).
Связка «недвижимость + Second Home Visa»
Владельцы объектов Hak Pakai стоимостью от 5 млрд рупий (≈ 325 000 USD) могут подать на Second Home Visa/ITAS:
- Без инвестора-спонсора,
- Срок ITAS 5 + 5 лет,
- Возможен семейный KITAS.
Такой статус упрощает последующие продления Hak Pakai и позволяет жить на Бали круглый год.
Практические советы покупателю
- Выбирайте нотариуса PPAT в том же кадастровом округе, где расположена земля.
- Проверяйте NJOP — занижение цены в договоре для экономии налогов карается штрафами.
- Сохраняйте выписки из налоговой системы (e-Billing) — их проверяют при продлении Hak Pakai.
- Закладывайте бюджет на продление (через 25 лет) и реконструкцию здания согласно новым нормам.
- Оформите страховку земли и строений — полисы для иностранцев доступны у крупных страховщиков (Sinarmas, Allianz).
Планируете купить землю или недвижимость на Бали? Наша команда специалистов поможет разобраться во всех тонкостях и юридически грамотно оформить покупку. Обращайтесь в проверенную людьми и временем компанию PT Bali Love Consulting:Получить консультациюОтзывы о BALI LOVE можно посмотреть на сайте или в независимых источниках:Google отзывы Отзывы на Яндекс Отзывы в Телеграм
Перспективы рынка недвижимости Индонезии в 2025 году
Аналитики Colliers Indonesia прогнозируют, что спрос иностранцев на курортную недвижимость Бали и Ломбока вырастет на 15 % к концу 2025 г. — во многом из-за упрощения покупки только по паспорту. Девелоперы уже переформатируют проекты под Hak Pakai: строят кластеры вилл с управляющей компанией, уплачивающей налоги за всех владельцев.
Либерализация рынка сделала процесс максимально прозрачным: турист, инвестор или digital-кочевник может стать собственником дома в Индонезии, предъявив один только загранпаспорт. Ограничение на freehold остаётся, но долгосрочный Hak Pakai (до 90 лет с продлениями) почти не уступает классическому владению.
Если вы рассматриваете переезд на Бали или планируете Second Home Visa, то сейчас оптимальный момент изучить предложения застройщиков, подобрать объект и пройти процедуру регистрации Hak Pakai, пока цены не выросли вслед за спросом. Индонезия сделала ставку на открытость — и это реальный шанс инвестировать в перспективный рынок с курортной доходностью и возможностью личного проживания в тропическом раю.