Судебное дело певицы Ларисы Долиной, завершившееся отменой права собственности у покупателя, запустило волну опасений в отношении покупки жилья и стало самой обсуждаемой темой в стране. Участились случаи, когда продавцы (как правило, пенсионеры) после продажи квартиры пытаются оспорить сделку и вернуть жилплощадь обратно. Чаще они заявляют, что в момент подписания договора находились в состоянии стресса. «КИ» поговорили с экспертами в сфере недвижимости и узнали, как обезопасить себя при покупке квартиры у пожилого человека.
«Безопасный счет»
Напомним, что произошло с российской певицей и ее квартирой. Весной 2024 года с Долиной систематически выходили на связь мошенники и убеждали, что все ее финансы и недвижимость находятся в опасности и, чтобы поймать преступников, ей необходимо «фиктивно» продать квартиру, а деньги перевести на «безопасные счета». Классическая схема. Покупатель Полина Лурье утверждает, что приобрела квартиру добросовестно, встречалась с певицей для оформления документов и ни о чем не подозревала. Но когда Лурье попросила освободить квартиру, Долина отказалась, так как продолжила считать себя законной хозяйкой. Обе женщины подали иски в суд, но в полном объеме удовлетворили иск Ларисы Долиной: Хамовнический суд признал договоры купли-продажи недействительными, лишил Лурье права собственности и вернул квартиру певице.
Схема проста. Мошенники вычисляют собственников квартир (обычно это самая уязвимая группа населения — пенсионеры) и под разными предлогами вынуждают их продать жилье. Аферисты уверяют, что мера эта временная и, когда «опасность минует», квартира вернется. «Помогают», чтобы сделка прошла быстро, и могут отправить бабушку в ближайшее агентство недвижимости, чтобы продажу сопровождал специалист, который не в курсе, что продавец действует по указке преступников. Покупатель находит предложение — иногда такие квартиры даже берут в ипотеку, и банк проверяет продавцов. Как правило, есть легенда, почему собственнику нужно продать квартиру: уезжает в другой город или хочет купить дом. При этом ему нужны именно деньги, хотя разумно проводить сразу встречную сделку и одновременно покупать другое жилье. Получив на руки крупную сумму, он кладет ее на «безопасный счет», указанный мошенниками, или отдает курьеру. Когда покупатель требует освободить жилплощадь, продавец приходит в себя, понимает, что его обманули, и обращается в полицию. Затем идет в суд и требует признать сделку недействительной.
За справкой о вменяемости — в очередь
Аналитик Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова считает, что дело Долиной негативно отразилось на рынке вторичной недвижимости в Краснодаре. Люди пенсионного возраста снимают свои квартиры с продажи, думая, что жилплощадь у них покупать побоятся. Нервничают и покупатели. Приобретение недвижимости и ранее было ответственным мероприятием, а сейчас, когда запросто можно остаться без денег и без квадратных метров, и подавно. Страховые компании отказывают в титульном страховании, что вызывает у добросовестных клиентов еще большую тревогу. Из-за «эффекта Долиной» появились и дополнительные хлопоты, которые занимают много времени и удлиняют процедуру продажи.
Агенты ходят с продавцами по диспансерам на психиатрическое освидетельствование. У коллег в Армавире нет этой комиссии, и им надо везти продавца в Краснодар. Сейчас там очередь уже на февраль, — рассказала Ольга Долгополова.
Риелторам и агентам теперь, в том числе, необходимо контролировать то, что не входит в их прямые обязанности.
Мы вынуждены держать на контроле, что продавец, получивший задаток, не передаст его третьим лицам и в курсе ли его дети или внуки о планируемой сделке. Раньше в договоре был отдельный пункт, что продавец находится в здравом уме, а теперь это отдельный лист, где он подтверждает, что никому эти деньги отдавать не собирается, — продолжила Ольга.
Вторичку берут, но бабушек боятся
Генеральный директор компании MACON Илья Володько, напротив, уверен, что из-за скандала с певицей люди не стали массово отказываться от покупки и продажи квартир, но неприятная ситуация заставила покупателей более ответственно подходить к процессу, что, в целом, даже неплохо. По его словам, граждане всегда с осторожностью относились к пожилым продавцам и зачастую требовали наличие справок о вменяемости, но сегодня действительно осмотрительных людей, привлекающих юриста или агента по недвижимости, стало больше. Что касается спроса на вторичное жилье, по мнению специалиста, он не упал.
На вторичном рынке Краснодара происходит не менее полутора-двух тысяч покупок квартир в месяц. То есть мы можем говорить о том, что у нас каждый день совершаются десятки сделок. Нельзя сказать, что «эффект Долиной» кардинально меняет рынок недвижимости и делает приобретение жилплощади невозможным, — утверждает Илья Володько.
Оба эксперта отмечают, что разрыв цен между первичным и вторичным жильем в Краснодаре, который, кстати, составил 84%, никак не связан с «эффектом Долиной». Ольга Долгополова поясняет, что у первичного рынка другая модель ценообразования: издержки плюс прибыль, и с 1 февраля нельзя исключить из сделки созаемщика, что повышает спрос и стоимость.
Чтобы не остаться «на бобах» при покупке квартиры, эксперты советуют изучить кредитную историю продавца. Если он в долгах, как в шелках, и у него есть неоплаченные штрафы, соответственно, существует риск, что в ближайшее время он может начать процедуру банкротства и сделка может быть признана недействительной.
Если чувствуете что-то не то, что квартира дешевая и слишком быстро продается, или продавец предлагает большие скидки за срочность, это должно заставить вас задуматься. Это не значит, что вас обманывают, но как минимум необходимо более детально присмотреться. Лучше не экономить и привлечь агента по недвижимости, ведь не стоит забывать, что все должно делаться по закону, — резюмирует Володько.
На заметку
К сожалению, никто не может дать стопроцентную гарантию, что квартира по итогу останется у нового хозяина, но ряд мер поможет снизить риски:
- Провести психиатрическое освидетельствование, которое удостоверит, что пожилой продавец в здравом уме и есть справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая, что человек не стоит на учете.
- Застраховать титул, если сделка ипотечная.
- Не стесняться задавать неудобные вопросы пожилому продавцу: на что вы потратите эти деньги? где вы будете жить после продажи квартиры? Попросить, чтобы при сделке присутствовали дети продавца.
От автора
Скандал с Ларисой Долиной действительно заставил еще больше переживать тех, кто планирует обзавестись собственными квадратными метрами. В этой ситуации больше всего жаль добропорядочных пенсионеров. В жизни бывают разные ситуации, когда срочно нужна крупная сумма денег на лечение или помощь семье, и единственный радикальный выход — быстрая продажа жилья. Теперь из-за квартирных афер покупатели как огня боятся людей преклонного возраста. Аферисты подхватили «эффект», и те, кто честно продает жилье, попадают под подозрение и вынуждены сидеть в очередях к психиатру. Хочется верить, что в скором времени все забудут об этом прецеденте и рынок недвижимости перестанет штормить. А пока — перепроверяем и бдим.
Автор: Вероника Заяц