Государственная дума рассматривает законопроект, который должен радикально изменить правила сделок с жильем и защитить самых уязвимых собственников — пенсионеров. Инициатива, уже получившая в народе название «закон против бабкиных схем», вводит беспрецедентные меры безопасности. Мы разбираемся, как семидневное «время на подумать», обязательные банковские счета и другие нововведения перекроют кислород аферистам и восстановят справедливость на рынке недвижимости.
В основе законопроекта лежит громкое дело народной артистки Ларисы Долиной, которое вскрыло системную проблему. Мошенники, воздействуя на пожилого человека, вынуждают его продать квартиру, а полученные деньги передать им. Затем продавец через суд признает сделку недействительной, так как действовал под давлением, а добросовестный покупатель остается и без жилья, и без денег. Эта схема, получившая название «эффект Долиной», спровоцировала кризис доверия: по данным ВЦИОМ, 71% россиян, планирующих покупку, теперь опасаются, что сделка может быть отменена. Новый закон призван разорвать этот порочный круг, сместив риски с покупателя и дав реальные инструменты защиты всем участникам.
Три кита безопасности: основные нововведения законопроекта
Депутаты фракции «Справедливая Россия» внесли в Госдуму пакет поправок в закон «О государственной регистрации недвижимости». Их цель — создать многоуровневый барьер для мошенников. Вот три ключевые меры, которые могут вступить в силу уже с 1 января 2026 года.
1. Семидневный период охлаждения: время на спасение
Самое обсуждаемое нововведение — это так называемый «период охлаждения». После подписания договора купли-продажи государственная регистрация перехода права собственности будет проводиться только по истечении семи дней. В этот период деньги покупателя будут заморожены на специальном счете или аккредитиве. Цель — дать продавцу, особенно если на него оказывалось давление, возможность спокойно оценить свое решение и при необходимости отозвать согласие на сделку. Как отметил один из авторов законопроекта Сергей Миронов, эта неделя даст время не только продавцу, но и банкам, Росреестру и правоохранительным органам проверить возможные сигналы о мошенничестве.
2. Только безнал: деньги после регистрации
Вторая важная мера полностью исключает наличные расчеты. Продавец-физическое лицо сможет получить деньги только после государственной регистрации перехода права собственности к новому владельцу и исключительно путем перевода на свой банковский счет. Это лишит мошенников возможности мгновенно получить наличные и скрыться. Расчеты будут проходить через защищенные банковские инструменты, где банк выступает гарантом. Данное положение также защищает и продавца, гарантируя ему, что он получит полную сумму именно тогда, когда сделка будет юридически завершена.
3. Гарантия крыши над головой: подтверждение нового адреса
Третье новшество касается продажи единственного жилья. Продавец будет обязан доказать, что у него есть другое место для проживания после завершения сделки. Для этого потребуется предоставить нотариально заверенное согласие лица, у которого он планирует проживать. Эта норма призвана предотвратить трагические ситуации, когда пожилой человек, лишившись квартиры, оказывается на улице, а также служит дополнительным «красным флагом» для регистрирующих органов, если такое согласие отсутствует или выглядит сомнительным.
Шире, чем кажется: комплексный подход в «дорожной карте»
Законопроект о периоде охлаждения — лишь верхушка айсберга. В Госдуме разработана целая «дорожная карта» по борьбе с мошенничеством, включающая реформирование законодательства.
- Реформа Гражданского кодекса. Планируется изменить статьи 177, 178 и 179 ГК РФ, которые регулируют недействительность сделок. Цель — закрепить норму, не допускающую признания сделки с жильем недействительной, если в ней участвовал добросовестный покупатель, а также четко прописать категорию «продавец под влиянием мошенника».
- Защита при «реституции». Для случаев, когда сделка все же расторгается, предлагается закрепить принцип «сначала деньги — потом недвижимость». Квартира будет возвращена продавцу только после того, как он полностью вернет деньги покупателю. Один из вариантов — автоматическое наложение залога на недвижимость в пользу покупателя до исполнения этого обязательства.
- Усиление роли нотариата. Обсуждается возможность сделать нотариальное удостоверение обязательным для всех сделок с жильем, где одной из сторон является физическое лицо. Также предлагается ввести обязательную видеофиксацию таких сделок, особенно для продавцов старше 65 лет, и разработать специальные чек-листы для оценки осознанности действий сторон.
- Инструмент «самозапрета». По аналогии с кредитами, гражданам могут дать право самостоятельно устанавливать запрет на совершение сделок со своей недвижимостью через портал «Госуслуги». Это позволит людям, осознающим свою уязвимость, заранее обезопасить себя.
- Уведомление родственников. Для уязвимых категорий граждан рассматривается механизм автоматического уведомления близких родственников о начале регистрации перехода права собственности, чтобы те могли вовремя вмешаться.
Практические последствия: что изменится для покупателей и продавцов
Если законопроект будет принят, рынок ждут значительные перемены.
- Для добросовестных покупателей риск оказаться в ситуации, как покупательница квартиры Долиной, резко снизится. Гарантированная заморозка денег и принцип возврата средств до передачи квартиры дадут мощную защиту. По данным МВД, сегодня в 41% подобных судебных разбирательств покупатели остаются и без жилья, и без денег. Новые правила призваны свести этот процент к нулю.
- Для пенсионеров и пожилых продавцов появятся реальные механизмы остановить сделку, если на них оказывается давление. Неделя «тишины» — это шанс одуматься, посоветоваться с родными или обратиться в полицию.
- Для рынка недвижимости в целом принятие закона станет шагом к восстановлению доверия. Сейчас многие опасаются покупать жилье у пожилых людей. Установление четких, безопасных и прозрачных правил игры оздоровит оборот вторичного жилья.
- Процедура сделки станет немного дольше, но при этом безопаснее и контролируемее. Возрастет роль банков в обеспечении расчетов и, возможно, нотариусов в проверке добровольности волеизъявления сторон.
Заключение: движение к справедливому балансу
Законопроект о борьбе с мошенничеством при сделках с жильем — это не просто техническая поправка. Это попытка законодателя восстановить справедливый баланс интересов. С одной стороны, защищается право собственника, который может стать жертвой обмана. С другой — и это ключевое новшество — защищаются права добросовестного приобретателя, который не должен нести ответственность за преступление, о котором он не знал.
Инициатива получила поддержку спикера Госдумы Вячеслава Володина и активно обсуждается с участием всех заинтересованных сторон: от Верховного суда и МВД до нотариальной и риелторской палат. Несмотря на отдельные дискуссии о длительности «периода охлаждения», необходимость перемен очевидна. Принятие этого закона станет сильным сигналом о том, что государство намерено жестко пресекать преступления в социально чувствительной сфере и защищать права граждан на их главное имущество — жилье.
Данная статья основана на анализе законопроекта, внесенного в Государственную Думу РФ, а также на материалах «дорожной карты» по борьбе с мошенничеством на рынке недвижимости. Актуальность информации проверена по состоянию на декабрь 2025 года. Для принятия окончательных решений рекомендуется следить за официальным ходом рассмотрения документа и консультироваться с профессиональными юристами.