Интуитивно все понимают, что квартира в высотном ЖК обходится дороже, чем в 25-ти этажном доме того же класса (комфорт, бизнес или премиум). Если это так, то чем объясняется разница – статусностью объекта и грандиозными видами? Иначе говоря, балансом спроса и предложения? Или есть объективные причины, которые можно измерить в килограммах, метрах и мегабайтах?
Что ж, давайте посчитаем – не зря же мы из инженерной компании.
Потери полезной площади
В стоимость каждого квадратного метра квартиры заложены расходы на строительство и всех других помещений и пространств жилого комплекса, в которых житель никогда не окажется.
Возьмем жилой этаж в известной высотке, квартиры в которой прекрасно продаются. На рисунке видно, что кроме квартир значительную часть площади этажа занимают места общего пользования – МОП (коридоры, лифтовые холлы, лестничные клетки), инженерные и лифтовые шахты, а также несущие конструкции (железобетонные стены, колонны).
Мы изучили планировки множества высотных зданий и вывели, что в среднем, потери полезной площади жилого этажа составляют около 27,5%. В это значение входят:
- Несущие конструкции – 5,0%;
- Инженерные шахты (вентиляция, канализация, пожаротушение, электрика и т.д.) – 4,0%;
- Лифтовые шахты – 3,5%;
- Места общего пользования – 15,0%.
В невысотном жилом доме (до 75 м) потери площадей закономерно ниже – около 25,5%. Это легко объяснить – для здания меньшей этажности требуется меньше железобетонных конструкций, инженерных шахт и лифтов.
Проведя несложные расчеты, получаем, что с учетом потерь полезных площадей на жилом этаже, стоимость квартиры в высотном жилом доме почти на 3,0% выше, чем в обычном ЖК.
Давайте теперь поищем в здании «бесполезные площади» другого типа. Долго это делать не придется, мы натыкаемся на их изобилие в подземной части и на закрытых (для жителей) технических этажах небоскребов: десятки помещений, заполненных до отказа инженерным оборудованием – вентиляционные камеры, электрощитовые, насосные станции, тепловые пункты и т.д.
В дополнение к описанным выше потерям (27,5% и 25,5%) в высотных ЖК, технические помещения занимают еще 2,0-2,5% от общей площади здания, а в невысотных – 1,8-2,0%.
В здании площадью 100 000 кв.м. (типовой ЖК в большом городе) на этом теряется от 1 800 до 2 500 кв.м., что никак не меньше размеров крупного супермаркета.
За дополнительные инженерные помещения житель высотки должен доплатить еще около 0,4%. Вроде смешная сумма, пока не начнешь добавлять к ней проценты по ипотеке и переводить ее в свои трудодни…
Переходим к действительно серьезным статьям расходов…
Расходы на возведение объектов
Начнем с силового каркаса здания, т.е. несущих конструкций, стоимость которых зависит от двух ключевых параметров – объема бетона и веса арматуры. От этих значений зависит и стоимость строительно-монтажных работ, которые стали существенно дороже материалов.
Не сложно понять: чем выше здание, тем большим воздействиям оно должно противостоять, что требует большего объема бетона и стальной арматуры. Кстати говоря, в высотках используется более высокая и дорогая марка бетона – она является показателем прочности состава.
В карточке привели инфографику на примере жилых домов площадью 100 000 кв.м. разной этажности.
Теперь переводим все в рубли и получаем, что более сложный и массивный конструктив высотки приводит к увеличению цены квартиры еще на 12-15%.
Двигаемся дальше.
Инженерные системы из года в год становятся все сложнее и дороже – из-за растущих требований нормативов, развития технологий и повышающихся запросов покупателей. Скажем, в современном жилом комплексе только слаботочных систем насчитывается около 20 видов.
Инженерное оснащение высотного здания оказывается значительно богаче, чем у конкурента. Причиной этого являются пункты строительных правил, а не жажда девелопера потратить больше денег. Высотные дома, как более ответственные объекты, должны соответствовать более жестким критериям безопасности, за что кто-то должен заплатить. Не сложно догадаться, о ком речь.
Мы тщательно сравнили нормативы по инженерным системам высотных и обычных ЖК и описали их в карточках.
После этого подсчитали, что инженерные системы высотных ЖК увеличили цену на квартиру еще на дополнительные 10-12%.
А теперь итоги
Если учесть только указанные расходы, получим, что цена квартиры в высотном здании почти на 30% выше, чем в невысотном ЖК того же класса. Посмотрите последнюю карточку.
Похоже на правду?
Приглашаем обсудить эту тему в нашем ТГ-канале "Инженерная улица" с милым бородачом на обложке.