Что может Верховный Суд?
Вся страна ждёт действий Верховного Суда по делу Долиной. Многие опасаются, что его решение будет формальным — призванным лишь охладить накалившуюся ситуацию. Кто-то боится, что оно окажется половинчатым и оставит лазейки в законе, из-за чего в ряде случаев защиты у добросовестных покупателей всё равно не будет.
Ведь даже если ВС РФ просто укажет на возврат денег в одном конкретном деле, это не решит проблему добросовестных приобретателей в целом. В этом случае последующие споры продолжатся.
В целом сейчас мало кто понимает, какие именно указания этого суда действительно изменят ситуацию, и в этом необходимо разобраться, ведь ситуация раскалена до предела. Поэтому представляем статью о том, какие полномочия есть у этого суда и какие его решения действительно изменят ситуацию.
У Верховного Суда есть такие полномочия: он может оставить решения нижестоящих судов в силе;
отменить решения и направить дело на новое рассмотрение;
направить дело на новое рассмотрение с обязательными для всех судов указаниями;
вынести собственное решение по существу;
в отдельных случаях осуществить надзорное производство;
а при выявлении системной проблемы — дать разъяснения через Пленум ВС или в виде обзора судебной практики.
На ситуацию с проданными квартирами и с невозвратом денег в случаях признания сделок недействительными могут повлиять такие решения ВС:
1. Верховный Суд оставляет все решения по делу Долиной в силе.
Этот вариант маловероятен и юридически спорен: ради единичного резонансного дела рисковать институтом частной собственности никто не будет. Предлагаем не обсуждать серьёзно такую ситуацию, поскольку она абсурдна.
2. Возврат дела в первую инстанцию без общих указаний.
Это — тот самый чисто формальный выход: общая практика не изменится. Естественно, суды будут обязаны вынести по этому делу другое решение только потому, что так сказал Верховный Суд. То есть такой вариант вернёт справедливость в одном конкретном деле, а все остальные дела останутся без изменений. Это плохое решение вопроса, потому что это вообще не решение, а что-то вроде попытки разрешить ситуацию, на самом деле ничего не меняя. Так будет выглядеть простая попытка успокоить общественное мнение.
3. Направление дела на новое рассмотрение с указаниями Верховного Суда.
Здесь всё зависит от содержания указаний и это уже не совсем простые юридические понятия – тут нужно разбираться подробно.
Главное ожидаемое решение — это, конечно же, недопустимость отказа в двусторонней реституции — то, что произошло в скандальном деле певицы. Без этого указания Верховного Суда количество дел, подобных пенсионерским, будет расти с внушительной скоростью. Это то, что будет сделано в любом случае, поскольку в ином случае многие захотят попробовать — не разрешит ли им суд не возвращать полученные за квартиру деньги при признании сделки недействительной.
Но даже этого указания недостаточно для влияния на ситуацию, поскольку оно оставляет нерешёнными проблемы добросовестного приобретателя квартиры.
Сейчас можно сформулировать главный вывод:
признание недопустимости отказа в двусторонней реституции будет обязательно сделано, но это будет только началом процесса восстановления справедливости.
Ведь практика наглядно показала, насколько ошибочно расхожее мнение о том, что квартиры забирают только у недобросовестных покупателей, а добросовестный – надёжно защищён законом. И именно это больше всего пугает людей, читающих каждый день новости о скандальном деле. К сожалению, сейчас в законе сохранены такие нормы, согласно которым нарушенная воля пенсионера в таких обстоятельствах зачастую имеет превалирующее значение над добросовестностью покупателя. И судья на своё усмотрение может принимать диаметрально различные решения – сейчас это не будет нарушать действующие нормы Гражданского кодекса РФ. Именно это и является глубинной основой той проблемы, которую называют «эффект Долиной».
Подписчики канала "Наследство и Миръ" знают из прошлых публикаций, что с точки зрения закона любая сделка — это единство двух элементов: воли (внутреннего желания продать квартиру) и волеизъявления (выражение воли в виде подписи в договоре). В случаях с пожилыми людьми, действительно обманутыми мошенниками, подпись (волеизъявление) может быть, а реального желания лишиться жилья (воли) — нет. Такие ситуации суд классифицирует как «сделку с пороком воли» — то есть приходит к выводу, что истинная воля продавца была направлена не на продажу квартиры, а, например, на «участие в поимке мошенников». Основания для признания таких сделок недействительными содержатся в статьях 177, 178, 179 ГК РФ: заблуждение, обман, недееспособность или бессознательность. И проблема, которую высветило дело Долиной, была именно в вольной трактовке судами смысла этих статей.
Для устранения абсурдной, если не сказать жестче, ситуации, ВС РФ может издать необходимые разъяснения, которые устранят порочную практику. Если у суда будет желание исправить выявленную делом Долиной проблему, а не просто успокоить общественное мнение не меняющими ситуацию постановлениями, то его решения могут быть такими: покупатель не должен отвечать за ложные представления продавца о причинах сделки;
обман продавца квартиры третьими лицами не должен быть проблемой покупателя;
покупатель не должен страдать из-за скрытых дефектов воли продавца.
Эти меры защитят добросовестного покупателя и изменят правоприменительную практику в сторону справедливости.
Здесь полномочия Верховного Суда такие: в случае признания ситуации системной, он в составе своего Пленума может принять постановление с разъяснениями по применению норм о недействительности сделок. Такое постановление не поменяет законы, но резко и действенно унифицирует судебную практику.
Приводим перечень необходимых, на наш взгляд, настоящих изменений и разъяснений к статьям Гражданского кодекса.
4. Заблуждение. ВС РФ мог бы чётко разграничить мотив и природу сделки (ст. 178 ГК РФ).
Покупатель не должен отвечать за субъективные мотивы продавца — то есть за ложные представления продавца о причинах сделки (мотив). ВС может указать, что если продавец заблуждался в мотиве (например, думал, что «спасает деньги»), но при этом понимал природу сделки (переход права собственности), то оспаривание по ст. 178 ГК РФ (заблуждение) недопустимо.
5. Обман. Разъяснения об оспаривании сделок по факту обмана со стороны третьих лиц (ст. 179 ГК РФ): обман продавца квартиры третьими лицами не должен быть проблемой покупателя.
Верховный Суд может напомнить судам, что недопустимо оспаривать сделки по основанию обмана, если другая сторона не знала об этом обмане. То есть обман со стороны третьих лиц — не проблема покупателя.
6. Невменяемость, недееспособность или бессознательность должны быть «видимыми» (ст. 177 ГК РФ): покупатель не должен страдать из-за скрытых дефектов воли продавца.
Это ключевой момент, который может иметь решающее значение в подобных спорах. Статья 177 ГК РФ для этих случаев наиболее неприятная, ведь она предусматривает недействительность сделки, если гражданин не был способен понимать значение своих действий, включая временные состояния: стресс, горе, страх, влияние алкоголя.
Верховный Суд может разъяснить, что сделку по 177-й статье можно оспорить только если неадекватное состояние продавца было распознаваемо для покупателя. Это будет означать, что если пенсионер вёл себя нормально и имеются соответствующие медицинские справки, то покупатель не должен страдать из-за скрытых дефектов воли продавца. Сейчас же ситуация настолько нелепа, что через суд пытаются признать сделку недействительной только из-за того, что продавец периодически выпивал. С практикой применения односторонней реституции эти случаи являются очень опасными для покупателя.
Если Верховным Судом не будет дана оценка условиям оспаривания сделок по мотиву невменяемого состояния, практика останется прежней: экспертиза в уголовном деле о мошенничестве может установить, что продавец не осознавал своих действий, а гражданский суд следом признает сделку недействительной.
7. Ещё одним неплохим решением было бы указание ВС РФ на право удержания квартиры до возврата денег.
Тогда проблема решится тем, что продавец не получит свою недвижимость обратно, пока реально не вернёт покупателю полученные средства. Это действенный метод на практике, но представить, что Верховный Суд сделал бы такое указание в какой-то до конца не совсем понятной форме — пока непросто.
Прогнозы на исход дела:
Большинство скептически настроенных юристов полагают, что ВС РФ просто укажет на двустороннюю реституцию и изменит решение первой инстанции в этой части.
Как было показано в этой статье, это половинчатое решение проблемы, и тогда понадобится дополнительное вмешательство государства в виде внесения Государственной Думой изменений в законы, а это очень длительный и непростой путь. Учитывая, что подобных сделок может быть более трёх тысяч за год, для семей, оставшихся на улице без жилья, но с ипотечным кредитом, время может иметь большое значение.
Есть расхожий юридический принцип: «Если что-то должно быть исправлено, то справедливость уже записала это в итог».
Это значит, что если правонарушение подлежит восстановлению, механизм справедливости рано или поздно инициирует процедуру исправления: соответствующие факты и требования фиксируются и становятся основанием для правоприменительных действий. Будем надеяться, что и в этот раз будет так же, ведь громкость этого дела – максимальная.
Не забывайте подписываться на наш канал и заходите на наш сайт nasledstvofond.ru, там вы найдёте ещё больше интересных статей, а еще тематические юридические и исторические исследования
Список литературы
1.Гражданский кодекс Российской Федерации (части I—III). Официальный текст.
2.Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (по гражданским делам).
3.Обзоры судебной практики Верховного Суда РФ по делам о недействительности сделок.
4.Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации (серии «Комментарий к ГК РФ» — коллективные комментарии издательств, профильные энциклопедии и монографии по гражданскому праву).
5. Учебники и монографии по общему разделу гражданского права и по сделкам (раздел «недействительность сделок»).
6. Публикации и аналитические обзоры в профильных юридических журналах: «Гражданское право», «Вестник гражданского законодательства», «Право и экономика» (подборка статей по теме «оспаривание сделок», «двусторонняя реституция», «добросовестное приобретение»).