Нарушение границ отступа при строительстве частного дома нередко становится причиной судебных исков с требованием о сносе строения. На процессах разгораются настоящие баталии даже из-за 20 см земли. Юрист в сфере земельных отношений Венера Сафиуллина рассказала Урбан Медиа, как защитить свою недвижимость на примере судебного иска.
Требования соседа-истца о сносе дома
На моего клиента подали иск соседи, требуя признать дом самовольной постройкой и снести его из-за несоблюдения отступов при его возведении. Он находится в 2,25 м (менее 3 м) от границы участка, что нарушает требования к минимальным отступам для объектов жилищного строительства.
На момент обращения на земельном участке истца еще не было построек. Чтобы выяснить статус соседского дома, он направил запросы в несколько инстанций и получил следующие ответы:
- Инспекция государственного строительного надзора РТ подтвердила, что дом является самовольной постройкой.
- Исполком Высокогорского района также установил нарушения при его возведении и отметил необходимость привлечь виновных к административной ответственности.
- В МЧС пояснили, что не занимаются надзором за новым строительством и не согласовывают проекты на предмет пожарной безопасности. Кроме того, МЧС не уполномочено сносить здания, даже если они построены самовольно.
Таким образом, окончательное решение по сносу постройки может принять только суд в рамках гражданско-правового процесса.
Как удалось сохранить дом?
Моя клиентка зарегистрировала дом в 2023 году, в период действия послаблений, предусмотренных с ч.12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Они допускают строительство индивидуального жилого дома без получения разрешения на строительство. Таким образом собственникам предоставлено право до 1 марта 2031 года осуществлять кадастровый учет и регистрировать права на дом на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на землю, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не зарегистрировано право на данный участок.
Мы доказали, что жилой дом клиентки не является самовольной постройкой, а значит, не подлежит сносу. Он был возведен в соответствии с законами, действовавшими на момент его строительства, в том числе и в части соблюдения границ отступов. Согласно правилам землепользования и застройки сельского поселения, где находится жилой дом, требования к минимальным отступам от границ участка были упразднены на 6 месяцев. Следует отметить, что в этом моменте нам очень повезло, поскольку это существенно упростило процесс обоснования правомерности возведения дома именно в таких координатах. Таким образом, формально при строительстве не было допущено никаких нарушений законодательства.
Добавлю, что требования к отступам (з м со стороны смежных участков иных землепользователей) вернулись в правила землепользования и застройки сельского поселения буквально через 3 недели после регистрации права собственности на дом в ЕГРН.
Согласно судебной практике, утвержденной Верховным судом РФ, снос объекта капитального строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. А небольшое нарушение отступов может быть признано судом незначительным, если дом не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При этом, исходя из мнения судов, снос причинит несоразмерные убытки, так как нарушит баланс интересов. На эти положения мы также обратили внимание суда и представили заключение экспертной организации о том, что никакие права, свободы и интересы граждан не нарушены в результате строительства дома. Кроме того, представили в суд рабочую документацию проектной организации, по которой было выполнено строительство.
Истец всевозможными способами пытался доказать неправомерность возведения дома моего клиента, в том числе по его ходатайству была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Но ввиду того, что он ее не оплатил и через полгода решил поменять вопросы к специалисту, заключение выдано не было: суд отказал в назначении нового обследования, так как это уже было злоупотреблением права.
Гражданский процесс длился больше двух лет. За это время моя клиентка расторгла брак, вышла замуж и родила ребенка. Появилась необходимость продать дом, но она не могла этого сделать, пока строение было предметом судебного разбирательства.
В результате рассмотрения иска о сносе истцу в удовлетворении требований было отказано полностью. Казалось бы, незначительное нарушение градостроительного регламента, а какие правовые последствия! Два с лишним года ожесточенной борьбы в суде, испорченные отношения с соседями, упущенная выгода от потенциальной выгодной продажи.
Как уберечь себя от подобных исков: советы юриста
- Соблюдать градостроительные и строительные нормы при возведении дома. Уточнять их действие на дату начала строительства. Проверить нормативы в ПЗЗ и ГПЗУ. Нормы ПЗЗ могут меняться, поэтому надо зафиксировать начало строительства обращением за разрешением на строительство. Перед покупкой любого земельного участка обязательно запрашивать у продавца ГПЗУ.
- Возводить строение только в пределах пятна застройки, обозначенного в ГПЗУ.
Чек-лист для защиты дома, если нарушения отступов уже допущены
- Узнаем нормативы по отступам от красной линии (5 м) и границ с соседями (обычно 3 м) в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) и Градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ).
- Пытаемся договориться с соседями. Если нарушение минимальное и не затрагивает их, просим письменное согласие на отклонение.
- Как вариант — оформляем в собственность часть смежного участка, чтобы дом соответствовал нормам.
- Обращаемся в администрацию для получения разрешения на отклонение от предельных параметров строительства.
- Обращаемся в суд с иском о признании постройки не самовольной или о сохранении ее как объекта ИЖС, если вопрос не решается мирно.
- Делаем строительно-техническую экспертизу для оценки безопасности и нарушения норм для суда. Тем самым доказываем, что дом не угрожает жизни, здоровью и правам третьих лиц, а нарушение отступов незначительное.