Важное разъяснение Верховного суда РФ: как сособственнику коммуналки защитить свои права от нежелательных жильцов
С ростом числа квартир, находящихся в общей долевой собственности (принадлежащих нескольким владельцам), увеличивается и количество споров, связанных с их использованием. Нередко возникает ситуация, когда один из собственников желает сдавать свою долю (комнату) в квартире, тогда как другие сособственники этому не возражают. Однако, если такой найм затрагивает интересы других собственников, в частности, их право пользования общим имуществом квартиры, возникают конфликтные ситуации.
Новая позиция Верховного суда РФ (Определение № 1-КГ25-2-КЗ) проясняет данный вопрос и дает сособственникам реальный инструмент для защиты своих интересов.
Ключевые положения решения ВС РФ:
1. Общее имущество – общая ответственность: Коридор, кухня, санузел и другие части коммунальной квартиры являются общим имуществом всех сособственников. Исходя из этого, законодатель (ст. 41, 42 Жилищного кодекса РФ) предполагает, что любые наниматели, вселенные в часть квартиры, будут пользоваться этим общим имуществом.
2. Соглашение всех собственников – основа пользования: Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, возможно только при наличии согласия всех собственников (ст. 246, 247 Гражданского кодекса РФ).
Практическое применение:
Это означает, что сдача внаем комнаты в коммунальной квартире, равно как и использование этой комнаты нанимателями общего имущества квартиры (кухни, санузла), должна быть согласована со всеми сособственниками.
Что делать, если согласие не было получено?
В случае, если один из собственников сдал свою комнату в коммунальной квартире без согласия остальных сособственников, и эти наниматели пользуются общим имуществом, другие собственники имеют право обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма.
Важно: Данное правило применяется даже в тех случаях, когда между сособственниками существует соглашение, либо имеется решение суда, закрепляющее за каждым из них право пользования отдельной комнатой. Согласие всех сособственников на вселение нанимателей в такие комнаты, использующих общее имущество, все равно является обязательным.
Таким образом, новое разъяснение Верховного суда РФ существенно упрощает защиту прав сособственников, позволяя им эффективно противодействовать нежелательному вселению посторонних лиц в общую квартиру без их согласия.
