Меня сложно удивить, но порой такие случаи встречаются. Один из последних – это крайний непрофессионализм при противодействии определённым видам злоупотребления права и мошенничества. «Эффект Долиной» обнажил такую прорву возможностей для жуликов всех мастей, что это дошло даже до Государственной Думы РФ.
И тут понеслось… Вместо объективно простого решения стали изобретать такие «велосипеды», что поневоле задумываешься об умственных способностях некоторых предлагающих. Точнее об отсутствии у предлагающих этих способностей.
Напомню вкратце о том, что же такое «эффект Долиной». Вы покупаете квартиру у некоего гражданина, чаще всего пенсионера. На основании договора купли-продажи платите деньги продавцу, который передаёт их потом разного рода мошенникам или распоряжается по собственному усмотрению, а потом заявляет о передаче денег мошенникам. После этого подаёт исковое заявление в суд о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, а российская «особо альтернативно одарённая» Фемида возвращает квартиру продавцу. Вас же отправляют требовать Ваши деньги с неких мошенников. Схема проста и изящна.
Особенно когда проводятся амбулаторные психолого-психиатрические экспертизы продавцов такой недвижимости на предмет осознания ими совершаемых деяний. А как изящна Фемида! Ведь надо же защитить продавца! А не покупателя.
Теперь же рассмотрим предлагаемые способы противодействия этому злу. Почему-то все инициаторы этих способов склоняются к тому, что покупателю должны быть возвращены деньги уплаченные за квартиру, а дальше ставится вопрос о способе их возврата.
Кто-то предлагает накладывать арест на квартиру, кто-то требует наличия денежных средств при обращении в суд и так далее. Почему-то никто не задумывается о главном: почему добросовестный приобретатель должен что-то возвращать? Ведь фактически «эффект Долиной» состоит из двух независимых сделок: купли-продажи и передачи продавцом денежных средств третьим лицам по своему усмотрению.
Ведь главная цель мошенников и двигатель всей схемы – это передача денежных средств при сохранении имущества. Её можно разрушить только одним способом – это законодательно закрепить критерии добросовестности покупателя, презумпция которой должна быть изначально установлена, и запретить двустороннюю реституцию при оспаривании таких сделок. Ведь продавец денежные средства получил и распорядился ими по собственному усмотрению. В чём проблема покупателя? Он не имеет никаких возможностей и рычагов по контролю и предотвращению таких действий продавца. Да и при таком подходе ломается главная идея жуликов – это сохранить за собой проданное имущество после получения денег по договору купли-продажи.
По факту же имеются две разные независимые сделки. Продавец распорядился денежными средствами по своему усмотрению. Он мог положить деньги в банк, купить акции, подарить их, купить новое имущество и так далее. Причём тут покупатель, который добросовестно исполнил свои обязательства по договору? Раз продавец не предусмотрел свои риски при совершении сделки, то пусть самостоятельно и разбирается. В том числе и с мошенниками, о существовании которых продавец заявляет. Мошенников-то может и не быть в реальности. Доводы о неких эфемерных мошенниках выступают в роли тарана против добросовестного приобретателя. Но пока не получен обвинительный приговор нельзя утверждать о том, что деньги похитили мошенники. Зато какой удобный инструмент!
Если же закрепить концепцию возврата денег, то получаем следующие негативные явления. Кто будет пользоваться имуществом до момента физического возврата денежных средств, отвечать за его сохранность и т.д.? Если предыдущий собственник, то новые собственники необоснованно терпят убытки и лишения. Почему-то о правах таких людей предлагают забыть. Если новый собственник, то каким образом он должен быть мотивирован для надлежащего использования имущества и как это проконтролировать?
Главная же вишенка на «законодательном тортике» - это колебания цен и ставок по кредитам. Если цена вещи возрастает, либо стоимость кредитов в период судебных разбирательств, то предлагают «простить» продавцу эти убытки или он будет их компенсировать вместе с ценой квартиры? Какой тогда механизм будет заложен? Если цена наоборот снизится?
Если продавец захочет с помощью механизма банкротства уйти от выплат, то как следует поступать? Допустим, при продаже квартиры у продавца будет единственное жильё в виде проданной квартиры, то на неё нельзя будет обратить взыскание и получается, что продавец, хорошо спрятавший денежные средства, либо действительно отдавший деньги мошенникам, сохраняет за собой имущество. Или будет закреплён механизм включения такого имущества в конкурсную массу, то как будут распределяться доходы от её реализации? Будет ли у незадачливого покупателя хоть какой-то приоритет наподобие залогового кредитора? Или опять его интересами прикроют не самые приличные части тела?
Вот и получается, что в битве двух концепций противодействия реализации «Эффекта Долиной» явное преимущество имеет концепция добросовестного приобретателя и отказа в двусторонней реституции при рассмотрении такого рода споров. Мало того, теперь «эффект Долиной» активно стал использоваться и при совершении иных сделок. Есть новости о его использовании при аренде, потреблении услуг и так далее.
Только законодательно закреплённое средство противодействия «эффекту Долиной» может положить конец тому бардаку, который развели судьи, эксперты и правоохранители. Только концепция добросовестного приобретателя положит конец подобного рода мошенничествам и злоупотреблениям правом. Я – противник отдавать решение этого жизненно важного вопроса на откуп судебной практике, которая может меняться и различаться в различных регионах. Тут нужен единообразный подход без придания законодательной роли судьям. О роли экспертов в реализации «эффекта Долиной» скоро выйдет ещё одна статья.
А что думаете на этот счёт Вы, мои дорогие читатели?