Декабрь 2025
Введение: праздничное настроение и предпраздничные цены
Конец года традиционно считается периодом, когда девелоперы и агентства недвижимости запускают “выгодные” акции и предложения. Рекламные щиты по всей Москве пестрят заголовками о “новогодних скидках” и “последних квартирах по старым ценам”. Но насколько реальны эти скидки, и что на самом деле происходит с московским рынком недвижимости в преддверии 2026 года?
Наше расследование выявило ряд манипулятивных стратегий, которые крупнейшие застройщики столицы используют для создания искусственного ажиотажа и увеличения прибыли в конце финансового года. Как оказалось, за кулисами праздничных распродаж скрывается хорошо продуманная система, нацеленная на максимизацию доходов девелоперских компаний.
Циклический рост цен: “дисконтная карусель”
Согласно данным аналитиков рынка недвижимости, в течение последних месяцев 2025 года наблюдается интересная закономерность. Застройщики поднимают цены на 5-7% в октябре-ноябре, чтобы затем объявить о “щедрых” скидках в 3-4% в декабре. В результате покупатель, думая, что совершает выгодную сделку перед Новым годом, фактически приобретает недвижимость по цене выше сентябрьской.
“Динамика спроса в последнее время носит «волнообразный» характер. Краткосрочные дисконтные акции, устраиваемые застройщиками на первичном рынке, оказывают локальный эффект и приводят к оживлению покупательской активности. Однако вслед за оживлением спроса застройщики снова поднимают цены, и он вновь откатывается на прежние уровни”, – комментирует Дмитрий Старшинин, эксперт рынка недвижимости.
Этот механизм, получивший среди специалистов неформальное название “дисконтная карусель”, является первым элементом стратегии девелоперов по управлению ценами.
Дефицит, которого нет
Вторая манипулятивная стратегия – создание иллюзии дефицита. В декабре 2025 года многие застройщики активно продвигают идею, что “квартиры заканчиваются” и “следующие очереди будут дороже”. Однако реальные данные говорят об обратном.
По информации, опубликованной агентством Интерфакс, которую цитирует портал Циан: “2025 год – сегодня продано 45%, 2026 год – продано 22% жилья и 2027 год – продано 11% жилья. Никакого дефицита новостроек НЕТ и не предвидится в ближайшие три года ДАЖЕ ЕСЛИ прекратят строить СОВСЕМ”.
Это означает, что более половины жилья, запланированного к сдаче в 2025 году, еще доступно для покупки, не говоря уже о проектах 2026 и 2027 годов. Вместо реального дефицита мы наблюдаем искусственно созданный ажиотаж, подогреваемый маркетинговыми стратегиями девелоперов.
Январское повышение как традиция
Третий элемент ценовой политики застройщиков – это “неизбежное” январское повышение цен. Каждый декабрь покупателям сообщают, что с 1 января цены вырастут, и это последний шанс купить по “старым” ценам.
Как отмечают эксперты: “Новые квартиры в России подорожают на 1–2% в январе 2026 года по сравнению с ноябрём и декабрём 2025-го, прогнозирует бизнес-эксперт Pronline, финансовый аналитик Дмитрий Трепольский”.
При этом застройщики часто ссылаются на объективные причины: рост себестоимости строительства, инфляцию, подорожание материалов и дефицит рабочей силы. Однако темпы этого роста зачастую превышают реальный уровень инфляции в строительном секторе.
Раздельное ценообразование: скрытое повышение цены
Интересная тенденция конца 2025 года – разделение цены квартиры на несколько компонентов. “В 2025-м застройщики могут прийти к разделению цены готового лота на цену самой квартиры и стоимость дополнительных опций — отделки, меблировки”, – сообщают представители Группы «Самолёт».
На практике это означает, что базовая стоимость жилья может выглядеть привлекательно, но конечная цена “под ключ” оказывается существенно выше. Покупатели, сравнивающие предложения разных застройщиков, могут быть введены в заблуждение, если не учитывают эту особенность ценообразования.
Кто выигрывает от предновогодних манипуляций?
Девелоперы: финансовые показатели и годовые бонусы
Очевидными бенефициарами предновогодних манипуляций с ценами являются сами девелоперские компании. Конец года – время подведения финансовых итогов, когда компании стремятся показать максимальную выручку и прибыль.
Для топ-менеджмента крупных девелоперских компаний декабрь особенно важен, так как годовые бонусы часто привязаны к объему продаж и средней стоимости реализованной недвижимости. Это создает дополнительную мотивацию для искусственного стимулирования продаж в конце года.
Инвесторы: краткосрочная выгода на фоне новогоднего ажиотажа
Другие выгодоприобретатели – инвесторы, вкладывающиеся в недвижимость на ранних этапах строительства с целью перепродажи. Искусственно созданный предновогодний ажиотаж позволяет им реализовывать квартиры с большей прибылью.
В июле 2025 года был отмечен всплеск инвесторской активности на московском рынке недвижимости. “Инвесторы с живыми деньгами подогрели спрос на жилье в Москве в июле”, – сообщает РБК-Недвижимость. Эти инвесторы могут выводить свои объекты на рынок именно в декабре, чтобы воспользоваться повышенным спросом.
Банки: увеличение ипотечных портфелей
Банковский сектор также получает выгоду от предновогоднего ажиотажа на рынке недвижимости. Повышенный спрос на жилье означает рост числа ипотечных заявок, что позволяет банкам увеличивать свои кредитные портфели.
При этом снижение ключевой ставки Центробанком делает жилищные кредиты более доступными для потребителей. “Основная причина [роста спроса] одна – снижение Центробанком ключевой ставки. Из-за сокращения основного макроэкономического параметра жилищные кредиты становятся доступнее, а капитализация от депозитов падает, что также способствует переориентации клиентов на покупку жилья”, – говорит эксперт Руслан Сырцов.
Дамоклов меч: кредитная нагрузка застройщиков
Однако не всё так безоблачно для девелоперов. За кулисами праздничных акций и маркетинговых кампаний скрывается серьезная проблема – высокая кредитная нагрузка строительных компаний.
“Застройщики перегружены долгами и в 2025 году многим придется РЕфинансировать долговые обязательства, а ставка-то 30%!”, – отмечают эксперты рынка.
Эта ситуация может привести к серьезным последствиям в 2026 году, если застройщикам не удастся рефинансировать свои кредитные обязательства на приемлемых условиях. В случае банкротств, цены на недвижимость могут значительно снизиться.
Альтернативные модели: арендный бизнес застройщиков
Интересный тренд конца 2025 года – диверсификация бизнес-моделей девелоперов. “Сразу несколько экспертов предположили, что застройщики могут заняться арендным бизнесом: ведь арендные ставки постоянно растут”, – сообщает Циан.
Некоторые крупные девелоперы уже запустили пилотные проекты в этой области. “Можно взять ипотеку без первоначального взноса и жить в своей квартире, выплачивая застройщику арендную плату. Её он будет зачитывать в счёт первоначального взноса. В принципе, схема рабочая, посмотрим, распространится ли она на рынке”, – комментирует эксперт Алексей Илюхин.
Эта модель может стать альтернативой традиционной схеме продаж, особенно в условиях высоких ставок по ипотеке и снижающейся платежеспособности населения.
Что ожидать в первом квартале 2026 года?
По мнению экспертов, январское повышение цен действительно произойдет, но оно будет умеренным – в пределах 1-2%. “Застройщики вынуждены компенсировать рост себестоимости, вызванной инфляцией и дефицитом рабочих”, – поясняют аналитики.
Однако с учетом высокой закредитованности девелоперов и значительного объема непроданного жилья, во втором квартале 2026 года возможно снижение цен или запуск масштабных акций со реальными, а не символическими скидками.
Советы покупателям: как не попасться на предновогодние уловки
- Отслеживайте динамику цен на интересующие вас объекты не менее 3-4 месяцев, чтобы понять реальный уровень цен и выявить искусственные повышения перед “скидками”.
- Обращайте внимание на полную стоимость квартиры с учетом отделки и дополнительных опций при сравнении предложений разных застройщиков.
- Изучайте финансовое положение девелопера перед покупкой. Компании с высокой долговой нагрузкой могут представлять риск для покупателей, особенно если строительство находится на ранних стадиях.
- Не поддавайтесь искусственно созданному ажиотажу и заявлениям о “последних квартирах”. Как показывают данные, дефицита новостроек в Москве не наблюдается.
- Рассматривайте альтернативные варианты, например, покупку на вторичном рынке или новые форматы приобретения недвижимости, предлагаемые застройщиками (аренда с зачетом платежей в стоимость квартиры).
Заключение: игра на опережение
Предновогодние манипуляции с ценами на московскую недвижимость – это хорошо отлаженный механизм, который работает уже много лет. Однако 2025 год отличается от предыдущих периодов высокой закредитованностью девелоперов и большим объемом непроданного жилья.
В этих условиях информированные покупатели имеют возможность выйти победителями из этой игры, если будут принимать решения на основе реальных данных, а не маркетинговых заявлений. Возможно, лучшей стратегией будет дождаться февраля-марта 2026 года, когда предновогодний ажиотаж спадет и на рынке установятся более справедливые цены.