С 2026 года меняются условия льготной ипотеки. Обновлённые программы семейной, дальневосточной и арктической ипотеки начнут действовать уже с 1 февраля.
Расскажем, какие изменения точно введут, какие планируют, выгодны ли они для заёмщиков, и что можно сделать прямо сейчас.
Что меняется с 1 февраля 2026 года
Одна льготная ипотека на семью
С февраля будет действовать правило «одна ипотека — на одну семью». Муж или жена по отдельности больше не смогут оформить семейную ипотеку: супруги обязаны стать созаёмщиками. Если общего дохода не хватает, можно привлечь ещё одного созаёмщика, но только близкого родственника.
Ограничение коснётся и тех, кто уже взял кредит по льготной ставке на одного из супругов, надеясь оформить ещё одну семейную ипотеку в перспективе.
Условия пересмотрели, чтобы поддержку получали только семьи, которые покупают жильё для себя, а не используют льготную ипотеку для заработка и инвестиций в недвижимость.
Новые правила рефинансирования комбинированной ипотеки
Также по-новому начнёт работать рефинансирование комбинированной ипотеки.
Как устроена комбинированная ипотека: одна часть кредита выдаётся по льготной ставке, например, 6%, а другая — по рыночной. Эту схему часто используют, если сумма кредита по льготной программе превышает 12 млн ₽ для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти, и 6 млн ₽ для других регионов.
Сейчас при рефинансировании комбинированной ипотеки весь кредит пересчитывают по рыночной ставке, которая выше льготной в несколько раз. Из-за этого рефинансировать ипотеку невыгодно. Со следующего года рефинансировать можно будет только рыночную часть кредита, причём неограниченное количество раз.
Если раньше рефинансирование не давало экономии, так как льготную ставку меняли на рыночную и платёж только увеличивался, то с 2026 года льготная ставка сохранится, а рыночную пересчитают под более низкий процент.
Кому выгодны изменения, а кому нет
Выгодно:
- Заёмщикам, которые хотят оформить или рефинансировать комбинированную ипотеку в 2026 году. При снижении рыночных ставок платёж и переплата уменьшатся.
Не выгодно:
- Супругам, у которых уже есть семейная ипотека. Теперь муж и жена должны быть созаёмщиками и соответствовать требованиям банка. Например, шансы на одобрение снижают низкий или нестабильный доход, просроченные платежи по кредитам или наличие долгов. В таких случаях банк может либо отказать в кредите, либо предложить менее выгодные условия.
Какие нововведения планируют
Чтобы больше семей смогли воспользоваться льготными программами, обсуждают ещё несколько нововведений:
- Повышение лимитов по льготным программам. Планируют увеличить максимальные суммы по льготной ипотеке — это позволит большему числу заёмщиков воспользоваться программами с господдержкой. Пока новые лимиты неизвестны.
- Дифференцированные ставки в зависимости от количества детей. Обсуждают введение градации: например, 12% для семей с одним ребёнком, 6% — с двумя, и 4% — с тремя и более детьми.
- Одинаковые компенсациям банкам от государства за ипотеку на новостройки и ИЖС. В этом случае банкам будет выгодно кредитовать ИЖС на тех же условиях, что и новостройки. Сейчас ипотека на ИЖС чаще выходит дороже, потому что государство меньше компенсируют разницу между рыночной и льготной ставкой, и они перекладывают её на заёмщика.
Что делать уже сейчас
Несколько советов, которые помогут разобраться, есть ли смысл оформлять ипотеку до февраля, пока новые правила не начали действовать:
- Оценить сроки. Если собираетесь брать льготную ипотеку, подумайте, успеете ли вы оформить её до 1 февраля 2026 года — после этой даты начнут действовать новые правила.
- Проверить возможность оформления ипотеки на двоих. Убедиться, что оба супруга могут быть созаёмщиками и общий доход позволяет взять ипотеку.
- Следить за условиями комбинированной ипотеки. Если у вас уже есть комбоипотека, то с новыми правилами её рефинансирование станет выгоднее. Лучше уже сейчас отслеживать рыночные ставки, чтобы не упустить возможность переоформить ипотеку под более низкий процент.
Итоги
С 1 февраля 2026 семейную ипотеку смогут оформить только оба супруга. Также станет выгоднее рефинансировать комбинированную ипотеку, уменьшив рыночную ставку. Рефинансирование по новым правилам снизит ежемесячный платёж и переплату по ипотеке. Новые условия станут строже. Они сделают льготную ипотеку более адресной и ей смогут воспользоваться только те, кому действительно нужно жильё.