Начну эту статью скриншотами публичной кадастровой карты. А Вы знали, что в большинстве коттеджных поселков дороги в частной собственности?
Вернее даже не дороги а все земли общего пользования. Хотя и тут я, пожалуй погорячился. Здесь главное не утонуть в юридически-топографических терминах.
В общем когда Вы выбираете земельный участок в коттеджном поселке, Вам покажут карту поселка где есть сами участки из которых предлагается выбрать и между ними дороги. Обязательно уточните в чьей собственности находятся эти самые дороги. Давайте не углубляясь в термины, чтобы не запутаться назовем все земли между участками предполагаемыми для частной застройки - дорогами. Как видно из скриншотов выше такие участки в частной собственности. Разберем несколько вариантов кому они могут принадлежать и на что это влияет:
- В собственности физического лица. Может по своему усмотрению назначать ежемесячные или даже ежедневные взносы за пользование этими дорогами. Покрытие дорог, будь то щебень или асфальт тоже принадлежит ему, соответственно собственник принимает решение ремонтировать или нет, чистка снега зимой тоже от собственника зависит;
- В собственности управляющей компании (ООО), все тоже, что и в первом случае, только собственника поменять проще;
- В собственности некоммерческой организации членами которой являются собственники домовладений в микрорайоне. Самый безопасный вариант владения дорогами в рамках частной собственности, так как общее собрание определяет размер ежемесячных взносов и способ обслуживания дорог. Здесь огромным плюсом является если это земли СНТ, так как для них существует целый Закон как должно содердаться общее имущество - Федеральный закон от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
- Дороги не принадлежат никому - самый печальный вариант, это значит что их никто не обслуживает и даже в местной администрации они на балансе не стоят и средств в муниципалитете на их обслуживание не заложено. Ямки никто не засыпет и снег зимой никто не уберет.
Часто в новых коттеджных поселках все дороги ровные и прибраны, но это до тех пор пока не будет продано большая часть участков. У девелоперов которые уже не первый поселок строят уже есть понимание как поступить с дорогами - это либо профессиональная управляющая компания в зависимости от статуса поселка, либо передача дорог в муниципалитет (подходит только для ИЖС) как правило в поселках эконом и среднего класса.
Если же Вам говорят что обслуживание дорог ни чего не стоит то, если эти земли не в собственности государства, то стоит отказаться от этого участка каким бы привлекательным он ни был. Поверьте не стоит это ваших нервов, а денег дополнительно будет потрачено каждый год в неизмеримых количествах. Покупать за свой счет щебень летом и нанимать трактор зимой для расчистки, а когда Вам нужно рано утром в январе выехать, а вам выезд снегом завалило и вы пропускаете важное мероприятие…
Почему об этом не говорят риелторы? Этот вопрос как правило не относится к самому лоту продажи. А на вопрос как убирают или как содержат дороги Вам ответят - посмотрите сами, конечно же Вы увидите приемлемый результат. И тут стоит прочитать выше - если дороги в частной собственности и нет УК то содержатся они бесплатно только пока продаются земельные участки.
Важный вывод: проверьте, кто отвечает за дороги, прежде чем покупать участок
Выбор земельного участка в коттеджном посёлке — дело ответственное, и вопрос о том, в чьей собственности находятся дороги и земли общего пользования, нельзя оставлять без внимания. Как показывает практика, именно эта деталь нередко превращается в источник долгих споров и лишних трат для новосёлов.
Почему это критично?
- Если дороги в частной собственности, их владелец вправе устанавливать плату за пользование — и суммы могут оказаться неожиданными.
- Качество обслуживания (ремонт, уборка снега) полностью зависит от воли собственника — а его интересы могут не совпадать с вашими.
- В случае, когда дороги ни за кем не закреплены, они фактически остаются бесхозными: никто не будет их ремонтировать или чистить.
Как не ошибиться?
- Запросите документы. Узнайте, кому принадлежат дороги и земли общего пользования в посёлке — данные должны быть в выписке из ЕГРН.
- Изучите устав или договор. Если дороги находятся в ведении УК или НКО, ознакомьтесь с правилами: как формируются взносы, как принимается решение о ремонте.
- Проверьте статус посёлка. Для ИЖС возможна передача дорог в муниципалитет — это самый надёжный вариант. Для СНТ действуют особые нормы (ФЗ № 217‑ФЗ).
- Не верьте на слово. Даже если сейчас дороги ровные и чистые, уточните, кто и за чей счёт будет их содержать через год или пять лет.
Не рискуйте комфортом своей семьи
Покупка земли — это вложение в будущее вашего дома, и важно, чтобы уже после переезда вас не ждали неприятные сюрпризы:
- внезапные сборы на ремонт;
- невозможность выехать из‑за неубранного снега;
- споры с соседями или собственником из‑за прав на проезд.
Что делать?
Перед подписанием договора:
- проведите юридическую проверку документов на дороги и земли общего пользования;
- оцените, насколько прозрачна система их содержания;
- проконсультируйтесь со специалистом, чтобы избежать скрытых рисков.
Защитите свой выбор — проверьте дороги до покупки!
Свяжитесь со мной, чтобы заказать комплексную проверку участка и инфраструктуры посёлка. Я помогу вам разобраться в документах и убедиться, что ваш новый дом не окажется «в тупике».
Андрей Варламов, телеграм @andre_moore5