Нет смысла спорить, что завещание и дарение занимают два первых места среди популярных способов передать свою недвижимость по наследству.
Их объединяет то, что имущество здесь переходит в собственность безвозмездно, а в случае с завещанием — еще и после смерти наследодателя, что гарантирует ему материальную безопасность до конца жизни.
Но оба эти способа имеют серьезные недостатки: они не позволяют наследодателю требовать что-то от своих наследников взамен, завещание не защищает от обязательных наследников, а дарение лишает наследодателя права собственности еще при жизни.
При этом еще один способ передать свое жилье по наследству многие почему-то даже не рассматривают. А зря: он как раз позволяет требовать от своих наследников необходимого содержания и ухода при жизни, полностью защищает от обязательных наследников и позволяет наследодателю сохранять контроль за своей недвижимостью.
Речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, который является разновидностью договора ренты (ст. 601 ГК РФ).
По нему можно передать любую недвижимость взамен на пожизненный уход и содержание со стороны плательщика ренты. Недвижимость сразу переходит в собственность плательщика ренты — но, в отличие от дарения, здесь есть три преимущества:
1) бывший собственник (получатель ренты) может включить в ЕГРН отметку, что он имеет право пожизненного пользования этим жильем — чтобы исключить любую возможность продажи или дарения своей недвижимости третьим лицам (ст. 33, 34 ЖК РФ),
2) недвижимость, переданную под ренту, нельзя продать, подарить, и даже вселить туда кого-либо без предварительного согласия получателя ренты (т. е. бывшего собственника) — иначе сделка недействительна (ст. 604 ГК РФ),
3) если плательщик ренты существенно нарушит условия договора (не будет предоставлять содержание, вселит туда жильцов и т. п.), получатель ренты может расторгнуть договор и вернуть себе недвижимость.
Как показывает практика, суды чаще склоняются в сторону получателя ренты по таким спорам.
Все нюансы заключения договора пожизненного содержания с иждивением, а также шаблон иска для его расторжения доступны премиум-подписчикам моего дзен-канала.