Почему справка из психдиспансера не помогла бы вернуть деньги и отменить сделку.
Спор между Ларисой Долиной, известной артисткой, и Полиной Лурье, риелтором и добросовестным покупателем, по делу квартиры в Хамовниках - классический пример такого конфликта. Рассмотрим детали, ошибки покупателя и уроки для будущих сделок.
Скоро это дело будет рассмотрено в Верховном суде, посмотрим, какие доводы будут у сторон, и к чему это приведет. А пока разберем то, что имеем, и что в этом полезного для нас
История конфликта
Летом 2024 года Лариса Долина была жертвой мошенников, которые вынудили ее продать квартиру по заниженной цене - 112 миллионов рублей. Покупателем выступила Полина Лурье, профессиональный риелтор, которая договорилась о цене, чуть ниже рыночной, и заплатила наличными через банковскую ячейку.
После сделки Долина поняла, что стала жертвой аферы и подала иск о признании сделки недействительной на том основании, что воля продавца была искажена и она оформляла документы под давлением и в состоянии заблуждения. Суд поддержал эту позицию, признав Долину истинным собственником квартиры, отменил сделку и прекратил право собственности Лурье на жилье. Однако деньги покупательнице возвращены не были.
Основная ошибка покупателя - отсутствие должных доказательств оплаты.
Суд установил ключевые факты, сыгравшие против Лурье: расчет производился наличными деньгами, положенными просто в банковскую ячейку, из которой Долина забрала сумму после сделки без расписок или иных подтверждающих документов. Видеозаписи пересчета денег не было, и достоверно подтвердить передачу полной суммы невозможно.
Как отмечается экспертами, подобный способ оплаты давно считается ненадежным и даже рискованным, особенно при сделках с крупными суммами и повышенной степенью ответственности. Профессиональный риелтор должен понимать необходимость официальной фиксации сделок и подтверждения расчетов. Отсутствие расписки и доказательств переданных средств — роковая ошибка, лишающая покупателя возможности вернуть деньги при аннулировании сделки.
Спор о "влиянии заблуждения" продавца
Еще одна противоречивая сторона дела - признание судом, что на момент сделки Долина находилась в состоянии искаженного сознания и не могла полностью осознать значение своих действий. Этот факт основывался на экспертных заключениях, проведенных в уголовном процессе.
В то же время суд отметил, что позднее Долина уже осознавала ситуацию и даже вела переписку с мошенниками, что подтверждает возможность предъявления исков и требований по доказыванию заблуждения. Здесь хотелось бы подчеркнуть, что именно содержание переписки дало возможность Долиной подтвердить факт, что она была введена в заблуждение. В переписке четко обозначено, что сделка совершается для прикрытия, с поддержкой “правоохранительных органов”. Тем не менее, само утверждение о заблуждении продавца требует тщательной проверки и доказательств в каждом конкретном случае. Такое признание не является универсальным основанием для удовлетворения претензий "обманутых пенсионеров".
Почему покупатель остался и без денег, и без квартиры
- Основным основанием для отказа в возвращении денег стало отсутствие документального подтверждения факта получения денег в полном объеме.
- Суд не видел достаточных доказательств того, что покупатель отдал деньги в размере, обозначенном в договоре.
- Добросовестность покупателя как сторона дела не была поставлена под сомнение, но и фиксировать расчет таким образом было его личной ответственностью.
- Отсутствие формального подтверждения передачи денег и незащищенность такой модели сделки привели к судебному решению в пользу защиты интересов владельца - Долиной.
Рекомендации по выстраиванию защиты покупателя
Опыт дела Долиной-Лурье показывает, что для защиты покупателей недвижимости у «обманутых пенсионеров» важно:
1. Переводить расчеты в безопасные юридические формы - безналичный расчет через банк, нотариуса или под камеры с четким пересчетом и расписками.
2. Тщательно фиксировать факт передачи денежных средств: расписки, видеофиксация, показания свидетелей.
3. Проверять волю продавца к сделке, учитывать возможность влияния заблуждения и при необходимости заказывать экспертные заключения о дееспособности, связываться с родственниками.
4. В случае конфликтов и отказа сторонами подтверждать дееспособность и добровольность сделки - оперативно обращаться к юристам, которые могут помочь координировать сделку между сторонами.
Однако, в конкретном случае Долиной - Лурье главной проблемой является то, что Покупатель не смогла доказать, какая конкретно сумма денег была передана. А значит, при случае, даже от мошенников она не может требовать возврат денег.
Для кого эта статья
Данный разбор будет полезен:
- Покупателям недвижимости, которые планируют сделки с продавцами пенсионного возраста, чтобы избегать дорогостоящих ошибок и потерять жилье.
- Риелторам и агентствам для актуализации стандартов и повышения контроля при работе с сегментом вторичной недвижимости с риском «эффекта Долиной».
- Юристам, работающим в недвижимости, для понимания последних судебных прецедентов и построения аргументов в спорах с «обманутыми пенсионерами».
Дело Ларисы Долиной и Полины Лурье стало не просто юридическим прецедентом, а обретшим массовую известность символом новой проблемы на рынке недвижимости (теперь уже и автомобилей).
Оно наглядно демонстрирует, что даже добросовестность и профессионализм покупателя не гарантируют защиту без четких юридических гарантий и внимания к деталям сделки. Покупателям важно внимательно относиться к способу оплаты, документально фиксировать все обстоятельства сделки, а юридическим консультантам - разрабатывать эффективные стратегии защиты интересов клиентов в подобных сложных спорах. Обращайтесь к юристам, оформляйте все документы правильно. Помните, что даже спустя время вашу сделку могут отменить, даже если вы уже перепродали эту квартиру.
Главная и самая актуальная проблема этого дела - не в справках из психдиспансера, а в том, что покупатель не смогла доказать сам факт передачи определенной суммы. А вы всегда берете расписки и фиксируете факт оплаты?
