Сдали квартиру — значит, она ваша, и можете делать что хотите? Ошибка. Причём дорогая.
Собственность остаётся вашей юридически. Фактически же — это чужое жилище. На время действия договора аренды квартира защищена законом так же, как если бы арендатор купил её вчера. Конституция РФ гарантирует неприкосновенность жилища. И эта неприкосновенность распространяется в том числе на вас.
Разберём по пунктам, где кончаются ваши права и начинается криминал.
Один: визиты-сюрпризы
Приехать без звонка «проверить, как там» — нельзя. Совсем. Даже если вы владелец и платите налоги. Даже если забыли любимую сковородку. Даже если подозреваете, что арендатор устроил там наркопритон (хотя в этом случае лучше вызвать полицию, а не ломиться самому).
Почему нельзя: статья 139 УК РФ. Уголовная. За нарушение неприкосновенности жилища можно получить штраф до 40 тысяч рублей или обязательные работы. Прецеденты есть: одну собственницу признали виновной за то, что пролезла через окно за забытыми вещами.
Как надо: уведомить арендатора минимум за сутки. Согласовать время. Прийти строго когда договорились. Никаких импровизаций.
Что может арендатор: вызвать полицию и зафиксировать незаконное проникновение. Расторгнуть договор досрочно. Сменить замки (с уведомлением собственника).
Два: повышение цен по настроению
«С первого числа плати на пять тысяч больше, потому что хочу» — не работает. Статьи 614 и 682 ГК РФ чётко говорят: размер арендной платы меняется только по договору и только по соглашению сторон.
Частота повышений: не чаще раза в год. Даже если вы договорились, даже если рынок вырос, даже если инфляция съела половину вашего дохода. Раз в год — максимум.
Условие: изменение цены должно быть прописано в договоре. Если там нет механизма повышения — придётся договариваться. Арендатор имеет полное право отказаться.
Что будет при нарушении: суд может отказать во взыскании превышающей части, если докажут, что вы задрали цену непропорционально рынку. Плюс арендатор получает железное основание для досрочного расторжения.
Три: выселение по желанию
Продали квартиру? Арендатор остаётся. Новый собственник не может выгнать жильца до окончания срока договора. Это называется «переход прав и обязанностей».
Надоел арендатор? Ждите окончания договора. Выгнать без законных оснований и без суда нельзя. Законные основания — это существенное нарушение условий договора со стороны арендатора (не платит, устроил притон, разрушает имущество). Но даже в этом случае придётся идти в суд.
Четыре: диктатура в быту
«Без детей», «животных не держать», «готовить только на плите» — всё это работает, только если прописано в договоре. И то не всегда.
Дети: жить с арендатором могут без вашего согласия (статья 679 ГК РФ). Это их право. Запретить нельзя даже договором.
Животные: формально закон не запрещает. Но если вы против — пропишите это в договоре сразу. Иначе придётся смириться с котом, собакой или хомяком.
Бытовые мелочи: запрещать пользоваться стиральной машиной после десяти вечера или требовать мыть полы каждый день — бессмысленно. Арендатор имеет право на нормальное использование жилья.
Пять: игнорирование ремонта
Протекла крыша? Сломался бойлер? Отвалилась плитка в ванной? Ваша проблема. Собственник отвечает за капитальный ремонт и устранение серьёзных неисправностей.
Что на арендаторе: аккуратное использование и мелкий косметический ремонт (поменять лампочку, прочистить засор).
Что на вас: всё остальное. Сантехника, электрика, отопление, окна, двери — если сломалось не по вине жильца, ремонтируете вы.
Отказ чинить: нарушение договора. Арендатор может обратиться в суд или жилищную инспекцию. Может сделать ремонт сам и вычесть стоимость из арендной платы (если договор позволяет). Может просто съехать, расторгнув договор досрочно.
Как избежать проблем
Всё просто: грамотный договор. В нём должно быть прописано:
- Периодичность и порядок ваших визитов (за сколько предупреждать, в какое время можно приходить)
- Механизм изменения арендной платы (когда, как часто, при каких условиях)
- Права и обязанности сторон (кто за что отвечает, что можно, что нельзя)
- Порядок расторжения договора
Нет договора — нет защиты. Ни у вас, ни у арендатора. Устные соглашения в суде не работают.
Знание законов и чёткие правила игры — единственный способ сдавать жильё без головной боли. Арендатор получает спокойствие, вы — стабильный доход, никто не нарушает права друг друга.
Всё остальное — лотерея.
Если вы хотите построить дом
Здравствуйте! Меня зовут Виталий Хижный, и я 15 лет работаю в сфере недвижимости. Покупка, продажа, аренда, инвестиции. Я с удовольствием помогу вам построить загородный дом.
Вы можете обратиться ко мне напрямую, написав в телеграм, либо воспользоваться нашим ботом — там собраны предложения от проверенных строительных компаний без комиссии.
👉 Написать в личку
👉 Перейти в телеграм-бот
Что вы получите:
- Проверенных подрядчиков — мы проанализировали более 100 компаний и отобрали лучших по соотношению цена/качество
- Прозрачные сметы — никаких скрытых платежей, каждая копейка расписана и обоснована
- Полный контроль — от подбора участка и анализа грунта до технического надзора и приёмки дома
- Любые технологии — каркасник, клеёный брус, газобетон, бревно, монолит. Объясним плюсы и минусы каждого варианта
- Ипотеку без хлопот — мы сотрудничаем с банками и знаем, как получить одобрение на лучших условиях
Самое важное: наши услуги бесплатны для вас. Их оплачивают подрядчики, а вы экономите время, деньги и нервы.
За нашими плечами — 15 лет опыта в недвижимости, 5 лет работы на рынке индивидуального жилищного строительства и десятки построенных домов, которые мы можем показать.
Вам не нужно обзванивать десятки компаний, разбираться в сметах и волноваться о сроках. Мы сделаем всё за вас — без единой копейки с вашей стороны.