Продление моратория на взыскание неустойки с застройщиков до 31 декабря 2025 года вызвало неоднозначную реакцию на рынке. Для одних это — вынужденная мера спасения строительной отрасли, для других — удар по правам потребителей. Разберёмся, как работает этот механизм, какие подводные камни он скрывает и как дольщикам отстаивать свои интересы в новых условиях.
Суть моратория: не просто «запрет на штрафы»
Мораторий — это законодательно установленный временный запрет на применение конкретных мер ответственности. В данном случае речь идёт об освобождении застройщиков от финансовых санкций за нарушение сроков по договорам долевого участия (ДДУ).
Важно понимать, что это НЕ полная безнаказанность. Мораторий действует лишь при соблюдении ключевого условия: задержка должна быть вызвана обстоятельствами непреодолимой силы или резким ухудшением макроэкономической ситуации. Если же просрочка — результат прямых действий или бездействия застройщика (например, вывод средств, грубые нарушения технологии), основания для применения моратория отпадают.
От чего конкретно освобождаются застройщики (до конца 2025 г.):
- Выплата неустойки за каждый день просрочки передачи объекта.
- Компенсация при расторжении ДДУ по инициативе дольщика из-за задержки сдачи.
- Неустойка за несвоевременное устранение выявленных недостатков.
Почему мораторий продлевают в третий раз? Ключевые причины
Правительство видит в этой мере системную поддержку отрасли, оказавшейся под давлением нескольких факторов одновременно:
- «Идеальный шторм» в себестоимости. Цены на металлопрокат, цемент, инженерное оборудование продолжают расти. Импортозамещение в строительстве идёт, но требует времени и инвестиций, что напрямую влияет на сроки и бюджет проектов.
- Санкционные ограничения. Доступ к ряду критических технологий, отделочных материалов и сложного оборудования остаётся ограниченным. Логистические цепочки перестраиваются, что ведёт к задержкам.
- Сохранение финансовой устойчивости. Цель — не дать компании-застройщику уйти в процедуру банкротства из-за накопленных неустоек. В теории, это должно помочь достроить проблемные объекты, даже с опозданием.
- Стабилизация рынка. В условиях высокой ключевой ставки и дорогой ипотеки дополнительная финансовая нагрузка на застройщиков могла бы привести к ещё большему замедлению темпов строительства и росту цен на новостройки.
Права дольщика в эпоху моратория: что ушло, а что осталось?
Ранее, до введения моратория, у дольщиков было существенно больше финансовых рычагов воздействия на застройщика. При просрочке сдачи объекта можно было взыскать неустойку в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ за каждый день задержки от цены договора. В случае задержки более двух месяцев дольщик имел право расторгнуть договор долевого участия (ДДУ) и потребовать назад всю уплаченную сумму с процентами по двойной ставке ЦБ. Кроме того, застройщик нёс ответственность и за качество: за несвоевременное устранение обнаруженных недостатков также полагалась компенсация. Само право на расторжение договора при значительной задержке оставалось мощным инструментом.
Сейчас, в период действия моратория (до 31 декабря 2025 года), ситуация кардинально изменилась. Взыскание неустойки за просрочку сдачи приостановлено, если задержка признана вызванной макроэкономическими причинами. При расторжении ДДУ дольщик теряет право на проценты — ему возвращается только сумма по договору. Также перестала начисляться неустойка за просрочку устранения строительных недочётов. Хотя формальное право расторгнуть договор при затянувшейся сдаче сохранилось, его экономическая привлекательность и защитная функция для покупателя оказались серьёзно ослаблены.
Стратегии защиты для дольщика: как действовать сейчас
Пассивное ожидание — худшая тактика. Несмотря на мораторий, у дольщика есть инструменты влияния.
- Тщательный мониторинг стройки. Регулярные фото-/видеосъёмка объекта, отслеживание официальных отчётов застройщика на сайте ЕРЗ.Н. Отсутствие рабочих на объекте месяцами — тревожный сигнал.
- Активное использование претензионного порядка. Все требования (о предоставлении информации, об устранении недостатков) направлять в письменной форме с описью вложения. Это создаёт доказательственную базу.
- Сбор доказательств «непреодолимости» причин. Если застройщик ссылается на санкции или рост цен, он должен это обосновать. Запрос у него документов, подтверждающих эти обстоятельства (договоры с поставщиками, официальные письма об расторжении и пр.), может выявить формальность таких отсылок.
- Подготовка к суду. Если есть признаки недобросовестности (срыв всех сроков, отсутствие коммуникации, данные о финансовых махинациях), нужно готовить иск. Цель — доказать суду, что мораторий не должен применяться к конкретному застройщику в конкретном случае.
Последствия для рынка: баланс рисков
- Для отрасли: Краткосрочная стабилизация и спасение ряда компаний. Однако возникает риск «привыкания» к отсутствию ответственности, что может снизить общую дисциплину и эффективность.
- Для дольщиков: Усиление асимметрии в отношениях с застройщиком. Выросла важность выбора надёжного девелопера с безупречной репутацией и историей.
- Для будущего: Длительный мораторий может подорвать доверие к институту долевого строительства и подтолкнуть часть покупателей к рынку вторичного жилья или квартирам в готовых новостройках.
Итог:
Мораторий до конца 2025 года — это палка о двух концах. С одной стороны, он призван не дать рынку рухнуть под грузом внешних обстоятельств. С другой — перекладывает риски и издержки на конечных потребителей — дольщиков.
Главный вывод для покупателя сегодня: ключевым становится не формальное наличие прав по 214-ФЗ, а фактическая репутация и финансовая прозрачность застройщика. Права на неустойку временно «заморожены», но право на качественное и построенное в разумный срок жилье — нет. Активная гражданская и юридическая позиция дольщиков остаётся основным сдерживающим фактором для недобросовестных девелоперов даже в период действия моратория.
И главный вопрос вам, как думаете, отменят ли мораторий на неустойки для застройщиков в 2026 году?