Партнер Orchards о спорах при аренде коммерческой недвижимости.
Неясные условия в договоре аренды по вопросу проведения текущего и капитального ремонта коммерческой недвижимости — это верный и гарантированный путь к конфликту между сторонами сделки. Уже заключив договор, стороны, как это нередко бывает, не всегда понимают, как же все-таки между ними распределены обязанности по проведению ремонта.
Остроты добавляет то обстоятельство, что к требованию о проведении ремонта законодательство позволяет присовокупить денежное требование (астрент) за каждый день просрочки. Важно еще и то, что определение размера денежного требования лежит в плоскости усмотрения суда.
Дело, рассмотренное в октябре этого года Верховным судом (ВС) РФ по спору между управляющей компанией (УК) «АТ-Инвест» и ритейлером «Лента», служит яркой иллюстрацией таких типовых конфликтов.
Решение высшей судебной инстанции страны расставляет точки над i по ряду важных проблем, включая вопрос о размере астрента. ВС РФ ответил на вопросы о неопределенности и неточности в определении границ текущего ремонта, высказался о практике слишком жестких требований по срокам устранения недостатков без учета реальной исполнимости, исследовал процедуру оценки таких недостатков, сформулировал свое мнение о нарушении права арендатора на защиту и участие в оценке качества работ и актов. Так, требование «АТ-Инвест» устранить более 1,5 тыс. недостатков в течение 14 дней под угрозой взыскания судебной неустойки, превышающей 500 тыс. руб. в день, было признано судом необоснованным.
Мотивировочная часть судебного акта представляет интерес для всех, кто занимается арендой коммерческой недвижимости в России. Очевидно, что вопросы, связанные с распределением обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта, должны быть сформулированы максимально конкретно. Стороны сделки должны не просто указывать на необходимость проведения ремонта как такового, но и во избежание разногласий подробно описывать виды работ и причины его проведения.
Право стороны требовать исполнения обязанности в натуре должно быть сформулировано однозначно. Если стороны договорились о том, что эта обязанность может быть заменена денежной компенсацией, такая формулировка тоже должна носить ясный характер.
ВС РФ дополнительно подтвердил, что вопросы, связанные с количеством недостатков, их видами и стоимостью устранения, лежат в экспертной плоскости.
Отдельно заслуживает внимание оценка размера астрента. Решение суда не должно влечь обогащение одной из сторон. Размер астрента непосредственно зависит от исполнимости и должен определяться с учетом стоимости ремонтных работ и принципа справедливости.
Автор: Алексей Станкевич
Материалы по теме:
- Санкционные сезоны. Как юридические практики адаптируются к тенденциям последних лет
- «Реструктуризация, риски и новые возможности». Ольга Савина, управляющий партнер «SL.Решения», о банкротстве-2025
- Александр Аронов: «Важно доказать правовую чистоту актива». Адвокат о структурировании инвестфондов
- Максим Краснов: «Успех измеряется устойчивостью бизнеса после сделки». Партнер KnP Legal — о рисках сделок M&A
Все материалы «Эксперта» на expert.ru
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag