Остеклённый балкон или лоджия — это дополнительное помещение в квартире. Здесь удобно хранить домашние заготовки, сезонные вещи, сушить бельё, а при качественном остеклении вполне можно сделать зону отдыха или небольшой рабочий кабинет.
Массово стеклить балконы люди начали ещё в конце прошлого века. Работы выполнялись, как правило, без разрешения. Для остекления нередко использовались подручные материалы: получалось недорого, но со стороны выглядело не эстетично. При этом органы местного самоуправления закрывали глаза на такую самодеятельность.
С 2022 года в силу вступил обновлённый регламент пользования жилыми помещениями, призванный в том числе урегулировать вопрос с остеклением балконов и лоджий. И хотя однозначного указания на необходимость получения разрешения на такие работы в нём нет, именно с марта 2022 года самовольно стеклить балконы стало рискованно.
Остекление балкона: что говорит закон в 2025 году
Отдельных законов, регламентирующих только правила остекления балконов и лоджий, не существует. Многое зависит от характера работ, типа здания и его местоположения.
При проведении остекления необходимо руководствоваться законами, нормативами и правовыми актами, регулирующими переустройство и перепланировки помещений.
В первую очередь это Жилищный кодекс Российской Федерации. Вопросы переустройства и перепланировки прописаны в гл. 4 ЖК РФ. Хотя остекление лишь частично можно отнести к перепланировке, при проведении работ надо принимать во внимание именно ЖК РФ.
Так, в ст. 25 говорится о том, что переустройство помещений или изменение конфигурации внешних стен многоквартирного дома должно производиться по согласованию с органами местного самоуправления на основании принятого ими решения. Если подобного решения нет или переустройство выполнено с нарушениями проекта, то такие работы считаются самовольными.
Балконы и лоджии хотя и относятся к квартире, но принадлежат собственнику лишь частично. На основании п.2 Постановления Правительства №491 стены, перекрытия, балконные плиты и ограждающие конструкции включены в состав общего имущества. Следовательно, по ч. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежат всем жильцам. И внесение изменений в конфигурацию общего имущества должно быть согласовано с другими собственниками.
Здесь явным становится различие между лоджией и балконом. Лоджия — это встроенное в фасад помещение. Его общественная часть — только одна сторона: открытая фасадная. Балкон же представляет собой выступающую за пределы фасада плиту, открытую с трёх сторон.
Другой не менее важный нормативный акт, который регулирует подобные работы, — это Постановление Правительства РФ №87. Оно определяет технические требования к проектной документации, которая необходима для проведения работ, в том числе и остекления. Именно этот документ учитывает нормы противопожарной безопасности, технического обслуживания общего имущества и архитектурные особенности здания.
Как правило, согласовать остекление лоджии легко: главное, чтобы конструкция не нарушала архитектурного облика дома. В случае с балконом сложнее: тут важно рассчитать допустимые нагрузки на плиту, исключить возможность обрушения её или части ограждающих конструкций, создания помех для обслуживания дома.
Почему нужно получить разрешение на остекление балкона
Получать разрешение на остекление балкона нужно не всегда. Это зависит от нескольких факторов: характера работ, типа дома, его местоположения, законодательных норм, действующих в конкретном регионе.
Случаи, когда разрешение можно не оформлять:
- Замена ранее установленных узаконенных конструкций на новые.
- Утепление стен лоджии или балкона, замена напольного покрытия.
- Установка дополнительного тёплого контура, не нарушающего фасадного витражного остекления.
Есть ситуации, когда получить разрешение на работы невозможно:
- Остекление нарушит правила пожарной безопасности или создаст помехи обслуживанию инженерных систем дома. Например, если через балкон проходит выход на противопожарную лестницу или он примыкает к системам кондиционирования.
- Дом признан аварийным или ветхим. В этом случае из-за повышенной нагрузки на конструкции может произойти обрушение балкона или деформация стен.
В остальных случаях необходимо получить разрешение на проведение работ:
- При перепланировке помещения. Например, если планируется объединение лоджии с комнатой.
- При создании остекления в домах, где оно не предусмотрено проектом.
- При замене фасадного остекления на другое, отличное по внешнему виду.
- Если остекление производится с выносом за существующие границы балкона.
Получить разрешение необходимо до начала выполнения работ. Исключение: если остекление было выполнено ранее и сейчас необходимо только узаконить изменения.
Как получить разрешение на остекление балкона
Вначале жителю МКД необходимо в своей управляющей компании ознакомиться с техническим паспортом на дом. Там может быть прописан запрет на такие работы, и тогда дальнейшие действия не будут иметь смысла.
Также важно уточнить, не относится ли дом к объектам культурного наследия, и узнать общие правила благоустройства в конкретном регионе. Возможно, они налагают ограничения на такие виды работ. Если законодательных запретов нет, можно приступать к сбору документов.
Первым делом необходимо заказать проект изменений. Сделать его могут в проектных или архитектурных бюро. Стоимость услуги варьируется от 5 до 30 тысяч рублей — в зависимости от региона и организации. Срок выполнения работ — до двух недель.
С 2023 года по ст. 36 ЖК РФ любое изменение общего имущества, к которому относятся балконные плиты и фасадные части лоджий, возможно только с согласия всех собственников дома, поэтому придётся заручиться согласием жильцов других квартир.
Когда речь идёт об ипотечной квартире, то дополнительно потребуется разрешение банка.
Далее нужно подготовить пакет документов:
- Паспорт владельца квартиры.
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
- Техпаспорт на квартиру.
- Готовый проект изменений.
- Согласие всех собственников квартир в доме.
- Согласие других владельцев конкретной квартиры, если они есть.
Подать документы можно через МФЦ или портал «Госуслуги». При подаче потребуется написать заявление. Срок его рассмотрения — до 45 дней. Ответ будет прислан в личный кабинет или направлен по указанным каналам связи.
После получения разрешения можно приступать к остеклению. Когда работы будут закончены, нужно пригласить сотрудника БТИ или кадастрового инженера, который составит новый план квартиры с учётом изменений. Стоимость услуги — от 10 тысяч рублей.
Готовый план надо предоставить в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Сделать это можно также через МФЦ. Важно приложить к документам квитанцию об оплате госпошлины в размере 350 рублей.
Остекление балкона без разрешения: последствия и риски
Человеку, который планирует остеклить балкон без разрешения, стоит знать о последствиях такого шага. Конечно, у городских властей нет возможности отслеживать состояние всех балконов МКД регулярно. Но если соседи или управляющая компания обратятся в Жилищную инспекцию или проверку инициирует муниципалитет, факт остекления будет установлен.
Если владелец недвижимости не сможет предоставить разрешение на проведение работ, его ждёт судебное разбирательство. В большинстве случаев суд встаёт на сторону городских властей. В результате владелец балкона будет обязан не только заплатить штраф, но и демонтировать самовольное остекление.
Отдельного штрафа именно за остекление нет, но к нарушителям применяют наказание по статье 7.21 Административного кодекса: незаконная перепланировка или переустройство. Размер штрафа для частных лиц составляет от 2 до 2,5 тысячи рублей, для юридических — от 40 до 50 тысяч.
Не стоит игнорировать предписание о демонтаже: штрафы в этом случае будут начисляться регулярно, вплоть до устранения нарушения.
Человек может добиться решения суда в свою пользу, если ему удастся доказать, что работы были проведены до вступления в силу новых правил. Доказательствами могут быть сметы, договор на выполнение работ или чеки об оплате услуг строителей, показания свидетелей, фотофиксация с указанием даты. Важно, чтобы при этом остекление не нарушало противопожарных, строительных и других нормативов, интересов соседей и архитектурного облика здания, относящегося к памятникам архитектуры.
Как узаконить готовое остекление балкона
Уже установленное остекление можно попытаться узаконить. Для этого надо подготовить пакет документов, указанный ранее. Дополнительно к нему нужно приложить заключение экспертов о том, что конструкция соответствует нормам безопасности и строительным нормативам. Заказать экспертизу можно в специализированных проектных организациях, имеющих лицензию на осуществление такой деятельности. Стоимость экспертизы — от 10 до 30 тысяч рублей, в зависимости от региона.
Документы предоставляют в муниципалитет на рассмотрение. Обычно невозможно узаконить остекление в исторических домах, представляющих культурную ценность. Также можно получить отказ, если конструкции выходят за габариты балкона, нарушают архитектурную концепцию фасада или мешают техническому обслуживанию здания.
В случае отказа можно попытаться узаконить остекление через суд. Для суда потребуется подготовить исковое заявление, к которому необходимо приложить заключение экспертов, технический план квартиры, справку о пожарной безопасности из МЧС. На положительное решение могут повлиять свидетельские показания соседей о том, что остекление выполнено давно и не создаёт помех другим жильцам.
В судебной практике есть случаи, когда суд становился на сторону истца, потому что управляющая компания приняла на обслуживание дом с уже остеклёнными балконами и претензии не были предъявлены вовремя.
В среднем срок рассмотрения дела в суде составляет 2–3 месяца, но вердикт можно оспорить во время апелляции.
Региональные особенности законодательства по остеклению балконов
Перед получением разрешения на остекление балкона важно ознакомиться с региональным законодательством: оно может налагать дополнительные запреты и выставлять свои условия.
- Москва. Здесь действуют жёсткие правила, касающиеся внешнего облика зданий, особенно в исторических районах. Остекление должно соответствовать стилю и цвету фасада. В пределах исторического центра установлены особые ограничения, вплоть до полного запрета на проведение таких работ. За нарушение действуют повышенные штрафы: от 5 тысяч рублей с физических и до 1 миллиона рублей с юридических лиц.
- Санкт-Петербург. Вопросы остекления здесь регулируются Постановлением Правительства города №961 от 09.11.2016. Кроме того, возможность получить разрешение на проведение работ напрямую зависит от местоположения дома. В зданиях, имеющих статус объекта культурного значения, а это большинство домов в историческом центре, менять облик фасадов полностью запрещено. Штраф за нарушение может достигать 50 тысяч рублей.
- Южные и северные регионы. При остеклении балконов и лоджий здесь дополнительно необходимо учитывать климатические и сейсмические особенности местности. Даже при наличии разрешения важно использовать в работе материалы повышенной прочности. На севере уделять особое внимание теплоизоляции. При нарушении штраф для частных лиц может достигать 5 тысяч рублей.
Чтобы узнать правила, действующие в конкретном регионе, стоит обратиться в органы местного самоуправления, а также изучить местные нормативные акты.
Коротко о главном
Времена, когда каждый собственник квартиры проводил остекление балконов и лоджий по своему усмотрению, остались в прошлом. Сейчас для выполнения работ необходимо получать разрешение.
Большинство новостроек сразу сдаётся с остеклёнными лоджиями и балконами. Заменить их можно с согласия управляющей компании. При условии, что новое остекление по внешнему виду не нарушит целостность фасада, разрешение получить не сложно. В основном такие работы производятся при замене холодного остекления на тёплое.
Необходимость узаконить остекление в домах советской постройки может возникнуть, если этого потребует жилищная инспекция или управляющая компания. Но, как правило, если конструкция не создаёт помех для обслуживания дома и опасности для окружающих, этого не требуется.
Чаще проблемы могут возникнуть у владельцев балконов: их остекление сильно влияет на внешний облик здания. На верхних этажах для создания остекления требуется устанавливать козырёк, который может мешать очистке крыши от снега. Поэтому владельца квартиры могут обязать через суд демонтировать конструкцию.
Хуже всего собственникам квартир в исторических зданиях: им получить разрешение практически невозможно.