Информационное пространство Центральной Азии всколыхнула публикация свежего рейтинга доступности жилой недвижимости, представленная ресурсом @Geostatistika. Данные, приведенные аналитиками, указывают на серьезный дисбаланс на рынке недвижимости Узбекистана по сравнению с соседними республиками и странами СНГ. Согласно обнародованной инфографике, республика заняла позицию государства с наименее доступным жильем в регионе, если опираться на соотношение средней заработной платы и усредненной стоимости квартиры.
Как следует из отчета, гражданину Узбекистана теоретически потребуется 16 лет и 9 месяцев непрерывных накоплений, чтобы приобрести собственную жилплощадь. Этот показатель базируется на двух ключевых цифрах: средней стоимости квартиры в размере 96 800 долларов и среднемесячном доходе в 482 доллара. Для сравнения, ситуация у ближайших соседей выглядит куда более оптимистичной. Жители Казахстана, согласно тем же расчетам, могут накопить на квартиру всего за 7 лет и 8 месяцев - это более чем вдвое быстрее, чем в Узбекистане. В Кыргызстане этот срок составляет 13 с половиной лет, а в Таджикистане - 15 лет и 9 месяцев. Даже в России, где ценник на недвижимость зафиксирован на отметке 193 500 долларов, срок накопления короче узбекистанского и составляет почти 13 лет благодаря более высокой средней зарплате в 1250 долларов.
Однако представленная статистика требует детального разбора и критического осмысления, так как сухие цифры не всегда корректно отражают экономическую реальность на местах. В первую очередь, вопросы вызывает заявленная средняя стоимость квартиры в Узбекистане - 96,8 тысячи долларов. Для столицы, Ташкента, где активно идет застройка и реновация, такая цена за новую «трешку» или просторную двухкомнатную квартиру в центре выглядит завышено. Но если рассматривать ситуацию в масштабах всей страны, включая регионы Ферганской долины или Республику Каракалпакстан, цифра кажется значительно завышенной. Очевидно, что статистика перекошена за счет столичного рынка, игнорируя вторичный жилой фонд в областях, где цены значительно демократичнее.
Кроме того, методология подсчета «чистых лет» накопления является условной экономической моделью, далекой от бытовых реалий. Она предполагает, что человек откладывает 100% своего дохода, не тратясь на еду, транспорт и коммунальные услуги, что физически невозможно. Если же применять реалистичную модель сбережений, где семья откладывает 30-40% от дохода, то срок в 16 лет легко трансформируется в 40-50 лет ипотечного рабства, что делает перспективу покупки жилья без привлечения внешнего финансирования или помощи родственников практически недостижимой для рядового бюджетника.
Интересно также сопоставление с Грузией, где при стоимости жилья, идентичной узбекистанской (96,8 тыс. долларов), копить нужно ровно 10 лет. Разрыв в почти 7 лет объясняется разницей в доходах: в Грузии средняя зарплата зафиксирована на уровне 803 долларов, что на 66% выше показателя, приписываемого Узбекистану (482 доллара).
Аналитики ресурса сами признают, что методика не раскрывает деталей о площади рассчитываемого жилья. Неясно, идет ли речь о стандартной однокомнатной квартире площадью 40 квадратных метров или о более габаритных апартаментах. Без уточнения квадратуры сравнение между странами становится несколько размытым, так как стандарты строительства и понятие «средней квартиры» в Астане, Бишкеке и Ташкенте могут существенно различаться.
Стоит отметить и фактор теневой экономики. Официальная статистика по зарплатам в 482 доллара может не учитывать доходы, получаемые населением неофициально, а также денежные переводы от трудовых мигрантов, которые остаются важным драйвером покупательной способности в республике. Тем не менее, даже с учетом погрешностей, опубликованные данные служат тревожным сигналом для профильных ведомств и застройщиков, указывая на перегретость рынка недвижимости относительно реальных доходов населения.