Несмотря на трехкратное снижение объема сделок, вакантность на рынке упала до рекордных 1,2%, а ставки аренды выросли
Рынок качественной складской недвижимости Краснодарского края в 2025 году переживает рекордный рост объемов нового строительства, но на фоне резкого снижения объемов сделок. По данным аналитической группы NF GROUP, за январь–сентябрь текущего года в эксплуатацию введено 154 тыс. кв. м, а до конца года ожидается ввод еще 150,8 тыс. кв. м. При реализации всех проектов совокупный годовой объем ввода может достичь порядка 305 тыс. кв. м, что почти в три раза превышает показатель 2024 года, составивший 110,2 тыс. кв. м. При этом объем заключенных арендных сделок за девять месяцев 2025 года составил лишь 62,7 тыс. кв. м, что более чем в три раза ниже итогового результата прошлого года (195,9 тыс. кв. м). Эта диспропорция указывает на переход рынка в фазу структурной корректировки.
История вопроса:
Парадоксально, но на фоне роста предложения и падения числа сделок уровень вакантности на рынке продолжает снижаться. По итогам третьего квартала 2025 года он сократился до 1,2% с 3,5% годом ранее. Эксперты связывают это с высоким качеством новых объектов и их заранее сформированным пулом арендаторов. Активный ввод площадей сопровождается их немедленной заполняемостью, что подтверждает наличие устойчивого спроса. Константин Фомиченко, партнер NF GROUP, подчеркивает, что Краснодарский край сохраняет статус стратегически важного логистического хаба, а растущие темпы строительства и высокая заполняемость складов свидетельствуют о сохраняющемся интересе бизнеса к региону.
Стоимость аренды на новые высококачественные проекты демонстрирует умеренный рост. Средневзвешенные запрашиваемые ставки на BTS-проекты (строящиеся под конкретного арендатора) класса «А» сейчас находятся в диапазоне 10–11 тысяч рублей за квадратный метр в год без учета НДС и операционных расходов. Годом ранее аналогичные показатели составляли 9,5–10,5 тысяч рублей. Рост ставок на фоне увеличения предложения объясняется премиальным качеством новых объектов и их выгодным расположением.
В настоящее время ключевыми действующими складскими комплексами класса «А» в регионе являются «Октябрьский» (89 тыс. кв. м), «ИНСИТИ Уральская» (38 тыс. кв. м) и «Прогресс» (37 тыс. кв. м).
Основной объем будущего предложения будет сформирован масштабными проектами, находящимися в стадии строительства или планирования. Крупнейшим из них является комплекс «ИНСИТИ Южный обход Краснодара» площадью 510 тыс. кв. м. Также ожидается ввод объектов «Энем» (127 тыс. кв. м) и «ИНСИТИ Индустриальный» (24 тыс. кв. м).
Напомним, владельцы торговых центров в России активно перепрофилируют пустующие площади под склады, пытаясь компенсировать падение доходов от розничной аренды. По данным IBC Real Estate, за январь-октябрь 2025 года объем предложения складских помещений, созданных на базе торговой недвижимости, достиг 587 тыс. кв. м, что составляет около 15% от всего складского рынка страны. Для сравнения, по итогам 2024 года этот показатель был на уровне 94 тыс. кв. м. LR