Инвесторы совершают одну и ту же ошибку: покупают один объект и ждут чудес.Но рынок награждает тех, кто собирает портфель ,пусть даже маленький.
Почему стратегия «один объект и одна надежда» больше не работает
Инвестиции в курортную недвижимость всегда были делом характера: кто-то действует быстро, кто-то долго сомневается, а кто-то убеждён, что “одна правильная покупка решает всё”.
Но так было до 2023–2024 годов. Рынок изменился. И сейчас уже недостаточно иметь одну квартиру у моря, чтобы рассчитывать на стабильные выплаты круглый год.
Причина проста: курортная экономика стала сложнее.
Зимний спрос отличается от летнего. Гостевые сценарии , разные. Управляющие компании , разные. Ставки доходности меняются даже в пределах одного комплекса.
А значит, выигрывает тот, кто не пытается угадать «лучшие даты для бронирования» или «топовый вид», а создаёт правильную комбинацию объектов, которые работают в связке : "Мини-портфель. Модель 2+1."
Самые успешные инвесторы в Анапе , это не те, кто купил дешево. Это те, кто собрал сбалансированный набор объектов. Разные спросы , разные сезоны , разная аудитория. В результате - доход круглый год.
В этой большой статье , полный разбор стратегии 2+1. Что покупать, почему, как распределяется доходность, что ждать от каждого комплекса и почему именно Анапа сегодня позволяет работать с трёхточечными портфелями эффективнее, чем Сочи или Краснодар.
Суть стратегии 2+1: простая формула стабильности
Стратегия 2+1 , это комбинация из двух работающих сейчас объектов и одного объекта с ростовым потенциалом.
В нашем случае:
- Граф Толстой, резиденции с ярко выраженным зимним спросом.
- Золотая Бухта , квартиры с круглогодично понятной арендной моделью.
- Николай I Hotel & Spa, номера с крайне высоким потенциалом роста, но стадией строительства.
Такой портфель закрывает сразу три локации спроса:
1. Зима : когда приезжают пары, спокойные туристы и те, кто хочет “вдохнуть морской воздух, когда никого нет”.
2. Межсезонье : тихий, но стабильный поток.
3. Лето : залитый солнцем период без простоя.
Далее рассмотрим стратегию подробно.
"Граф Толстой": фундамент зимнего спроса
Почему именно он “зимний якорь”
Для Анапы это уникальный комплекс. Резиденции в архитектурном стиле Османа (французский XIX век), камерность, небольшие французские балконы, тишина внутренних дворов , всё это создаёт формат проживания “как в Европе, но у моря”.
Зимой сюда едут :
- пары с детьми младшего возраста;
- зрелые пары, которым важен комфорт и приватность;
- те, кто ищет спокойные поездки “без толп”.
комментарий эксперта Сергея Павленко
"Граф Толстой" - это единственный проект в Анапе, где даже зимой бывают моменты, когда свободных резиденций почти нет. Премиум в формате "спокойной поездки" - это огромная недооценённая ниша."
Что делает проект сильным зимой
- Малая этажность (7 этажей) : уют, отсутствие ветровых нагрузок.
- Французская архитектура : сильный эмоциональный эффект на гостей.
- Шаговая доступность к набережной и ключевым прогулочным зонам.
- Закрытая территория.
Здесь гости готовы платить за стиль, атмосферу и приватность.
А это означает стабильный спрос в низкий сезон.
Как Граф работает в портфеле
Он даёт плотность зимних бронирований. Если в Золотой Бухте зима "ровная", то в Графе Толстом , "живая", и порой даже выше средней ставки.
"Золотая Бухта": база стабильности круглый год
Формат "понятного спроса"
В отличие от камерного "Графа Толстого" , "Золотая Бухта" - это проект с более широким профилем гостей.
Квартир здесь много, этажность - 13 уровней, и даже зимой приезжают те, кто хочет:
- дышать морским воздухом;
- подольше пожить у моря;
- дистанционно работать;
- сменить обстановку;
- просто отдохнуть 3–7 дней в тихое время года.
Особенности, которые любят гости
- Большая высотность , ощущение пространства.
- Прямой доступ к прогулкам по набережной.
- Функциональные планировки.
- Привычный городской комфорт.
Важный нюанс: балконов нет. Для части гостей это минус, но большинство семейных туристов выбирают удобство и метраж, а не балкон.
комментарий эксперта Сергея Павленко
"Золотая Бухта", комплекс без сезонных "провалов". Да, зимой ставка ниже, но загрузка есть почти всегда. Это идеальный "стабилизатор" для портфеля.”
Как "Золотая Бухта" работает в стратегии
Она даёт уверенность, что портфель не "провалится" в спокойные периоды.
Это ваш фундамент: ровный, предсказуемый доход.
"Николай I Hotel & Spa" : точка роста, которая делает портфель "ускоренным"
Почему этот проект для роста
Николай I Hotel & Spa это не просто новый комплекс.
Это премиальный отельный комплекс под управлением федерального отельного оператора Cosmos Selection, на первой береговой линии, с архитектурой, сервисом и инфраструктурой, которые делают его будущим флагманом.
Комплекс находится на этапе строительства, и просмотр возможен только через офис продаж по 3D-модели.
Но уже сегодня есть три ключевых фактора роста:
- Редкость формата на рынке Анапы , полноценный отельный сервис премиального уровня.
- Сильная локация ,оживлённая набережная, море - в шаге.
- Ожидания по будущим ставкам , выше средних по городу.
комментарий эксперта Сергея Павленко
"Николай I Hotel & Spa - это инвестиция в ближайшее будущее, горизонт сдачи 2 года. Такие проекты дают рост капитализации миниму X2, а потом и стабильный пассивный доход.
Как, Николай I Hotel & Spa, работает в портфеле
Он усиливает портфель именно ростовым компонентом.
Когда два других объекта уже генерируют стабильные выплаты, Николай I Hotel & Spa, растёт в цене, а затем включается в общую доходность.
Как выглядит связка 2+1 в реальной жизни (подробная модель)
Представим типичную модель портфеля на горизонте 2–4 лет.
Золотая Бухта - стабильная база (круглый год)
- Средняя загрузка: высокая.
- Сезонность: минимальная.
- Видовая стоимость: ликвидный фонд с морской ориентацией.
- Стратегическая роль: “финансовая подушка”.
Граф Толстой - актив зима/демисезон
- Зимний спрос выше среднего по Анапе.
- Аудитория: пары, семейные гости, тихие туристы.
- Архитектура играет эмоциональную роль , более высокая ставка зимой.
- Роль: “усилитель низкого сезона”.
Николай I Hotel & Spa , потенциал роста (строительство - ввод - работа)
- Минимальная конкуренция по формату.
- Высокий интерес будущего гостевого спроса.
- Выраженный рост цены в момент готовности.
- Роль: “динамический двигатель портфеля”.
Почему модель 2+1 работает именно в Анапе (а не в Сочи)
Это важный момент, потому что инвесторы часто спрашивают: "Почему собирать мини-портфель именно здесь?"
Основные причины:
- Стабильная демография : после 2023 года в Анапе произошёл рост постоянного населения и туристического потока. Город стал круглогодичным.
- Более понятный ценообразовательный коридор: арендные ставки не прыгают как в Сочи: здесь больше логики, меньше хаоса.
- Премиальный сегмент только формируется , ростовые возможности выше:
Сочи - рынок, где существенный рост уже реализован.
Анапа - рынок, где рост только начинается.
комментарий эксперта Сергея Павленко
"В Сочи портфель из трёх объектов , по стоимости входа это минимум 150-250 млн. В Анапе , 70-90 млн, и при этом доходность на вложенную сумму - выше. Поэтому здесь стратегия 2+1 действительно работает."
Как правильно выбрать три объекта (пошаговая инструкция)
Шаг 1. Определите приоритет
Вы хотите больше стабильности или больше роста? Если стабильности ,точно делайте упор на Золотую Бухту. Если роста , усиливайте долю в Николай I Hotel & Spa.
Шаг 2. Выберите этажные решения
С учётом правил:
- Золотая Бухта , 13 этажей: ликвиднее - выше уровень и морская сторона.
- Граф Толстой , 7 этажей: выбирайте средние этажи для тишины.
- Николай I Hotel & Spa , 6 этажей: лучший выбор, это этажи с ориентацией на море и не перегруженным ветровым воздействием.
Шаг 3. Определите роли в портфеле
Каждый объект выполняет свою задачу.Главное , не путать их.
Портреты гостей (почему портфель работает психологически)
Гости "Золотой Бухты"
- семьи;
- дистанционные сотрудники;
- длительное проживание.
Гости "Графа Толстого"
- эстетика, архитектура, фотографии;
- пары, тихие туристы;
- люди, которые хотят уют.
Гости "Николай I Hotel & Spa" (будущая модель)
- гости премиального сегмента;
- пары, бизнес-гости;
- те, кто хочет сервис отеля и море рядом.
Психология выбора гостей (и почему портфель "2+1" закрывает все сценарии)
- Одни едут за видом.
- Другие , за уютом.
- Третьи , за сервисом.
Портфель 2+1 позволяет работать на всех трёх уровнях сразу.
комментарий эксперта Сергея Павленко
"Гость может быть разным, но инвестор должен быть одним - системным.
И портфель 2+1 , это первый шаг к системности."
Предсказуемость как защита от рисков
- Сезонность не страшна.
- Погода не страшна.
- Изменения спроса , не страшны.
Когда один объект даёт стабильность, второй -зимний спрос, третий - рост, вы становитесь независимыми от каждого единолично.
Почему именно сейчас стратегия 2+1 лучшая модель для Анапы
- Спрос растёт быстрее, чем появляются новые проекты а премиальный сегмент здесь только формируется.
- Три объекта закрывают три разные потребности гостей.
- Инвестор с портфелем всегда выигрывает у инвестора с одним объектом.
Если вы хотите рассчитать персональную стратегию "портфеля 2+1", подобрать этажи, корпус и прогнозируемую доходность ,оставьте заявку на онлайн консультацию по ссылке.
Я ,Сергей Павленко, эксперт по премиальной недвижимости в Анапе ,проведу консультацию, покажу все варианты, сравню комплексы и помогу собрать портфель, который будет работать круглый год.
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые статьи и подробные разборы по трём премиальным комплексам Анапы.