21-этажные башни у Волги: показываем проект комплексной застройки Красной Глинки
Министерство градостроительной политики Самарской области подготовило проект приказа о комплексном развитии территории в поселке Красная Глинка. Площадку около завода "Электрощит" планируют застроить высотками в виде башен. Рассказываем, как это будет выглядеть и что еще, помимо жилья, собираются сделать в квартале.
Особенности площадки
Планы по реализации проекта КРТ на Красной Глинке глава минграда Андрей Грачев анонсировал еще в сентябре. Под комплексное развитие выбрали территорию площадью 10,67 гектара рядом с заводом "Электрощит". Она расположена в границах улицы Батайской, Крайнего проезда и внутриквартальных проездов 2-го и 3-го кварталов.
В минграде считают, что реализация инфраструктурного проекта через механизм КРТ позволит решить проблему ветхого жилья в микрорайоне и повысить уровень благоустройства. Привлекательность площадки для инвесторов объясняют возможностью построить дома с шикарными видами на Волгу и горы, а также наличием уникальных локаций.
Однако участок находится на периферии. Время перемещения до исторического центра составляет 40-60 минут, до аэропорта - 20-30 минут. При этом существующая улично-дорожная сеть ограничена единственной связью с Красноглинским шоссе, что негативно влияет на транспортную доступность территории.
В то же время в период анализа министерство не выявило дефицита социальных и культурных учреждений. Исключение составляют общественно-развлекательные объекты.
Новый "фасад" Красной Глинки
На территории расположены типовые двухэтажные кирпичные здания, построенные в 1950-х годах в стиле соцреализма с классическим декором в виде арок, пилястр, сандриков и балюстрад. Согласно мастер-плану, в рамках КРТ расселить и снести планируют 16 жилых домов: в 3-м квартале - №№ 26, 27, 28, 29 и 30, во 2-м квартале - №№ 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 и 23. Также демонтируют нежилое здание, модульный мини-рынок и гаражи.
На освобожденной территории планируется строительство нового жилья для потенциальных работников предприятия "Электощит", посетителей горнолыжного курорта "Сок" и для людей, заинтересованных в покупке видовых квартир в экологически чистом районе.
"В представленном варианте предлагается к реализации высотное объемно-пространственное решение с целью создания визуальных доминант как для формирования видовых характеристик района для восприятия с фарватера реки Волга, так и для восприятия с Красноглинского шоссе. Также реализация высотного варианта застройки позволит сформировать максимальное количество квартир с видом на реку и на горы", - говорится в мастер-плане.
Дома предлагается построить в шахматном порядке в виде башен на стилобате, где разместятся коммерция, детские сады, паркинги и многофункциональный культурно-досуговый центр. Дворы будут закрытыми, без машин. На их территории выделят участки для детских садов, детские площадки, площадки для отдыха и озеленение.
"Расположение жилых блоков в шахматном порядке обеспечит будущим резидентам квартиры с максимальным раскрытием видовых характеристик на 360 градусов, - объясняют в минграде. - Проектом предусмотрены сохранение и благоустройство существующей зеленой зоны вдоль улицы Батайской, а также развитие системы пешеходных связей с окружающими объектами рекреации и социальной инфраструктуры, полное обеспечение всей социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой".
Генплан КРТ предусматривает строительство пяти 21-этажных домов-башен с детским садом на 100 мест на пересечении улицы Батайской и Крайнего переулка и еще семи 20-этажек с детсадом на 120 мест и двухэтажными паркингами на 400 мест вдоль Батайской. По соседству возведут торговый центр и еще один многоуровневый паркинг на 300 мест, а также обустроят наземные парковки на 465 мест и спортивную зону.
Ожидается, что при такой застройке число жителей территории составит 3866 человек.
Дороги и благоустройство
В мастер-плане обозначены и рекомендации по модернизации транспортной инфраструктуры в рамках КРТ, а именно:
- строительство автомобильного моста по ул. Южной на месте пешеходного моста (для организация дополнительного заезда на территорию поселка);
- реконструкция дороги, соединяющей район лыжной базы "Чайка" и ГЛК "Сок";
- строительство закольцованной автомобильной дороги вокруг 2-го и 3-го кварталов;
- строительство внутриквартальных проездов, обеспечивающих подъезд к жилым домам и объектам общественного назначения;
- реконструкция существующих улиц с обустройством парковочного пространства для длительного и кратковременного хранения.
"Транспортное сообщение территории общественным транспортом обеспечивается по улице Батайской через Красноглинское шоссе. При реализации КРТ необходимо провести корректировку организации маршрутов с учетом прироста населения при реализации комплексной застройки данной территории", - отмечают чиновники.
Что касается благоустройства, то в список рекомендованных мероприятий включены:
- организация удобной пешеходной связи с берегом Волги;
- создание комфортной инфраструктуры переправы;
- обустройство безопасной туристической тропы до вершины горы Тип-Тяв;
- развитие пешеходных связей внутри поселка;
- благоустройство зеленых зон и Красноглинского пляжа.
Также, согласно мастер-плану, требуются реконструкция школы №118 и ДК "Искра", восстановление стадиона "Энергия" и развитие горнолыжного комплекса.
Перспективы застройки
Реализация проекта оценивается минградом почти в 16,5 млрд рублей. Самые большие статьи расходов - строительство жилья и коммерческих помещений (12,7 млрд рублей), расселение и снос ветхих домов (1,5 млрд рублей - по 130 тысяч рублей за 1 кв. метр) и возведение паркингов (1,2 млрд рублей). Выручка, согласно представленным расчетам, составит 17,96 млрд рублей, если продавать жилье и коммерческие помещения по 135 тысяч рублей за 1 кв. метр, а машиноместа на паркинге - по 1,3 млн рублей.
Период реализации проекта, по оценке минграда, составит семь лет. Однако предельный срок реализации КРТ хотят обозначить в 10 лет. При этом на подготовку планировки территории застройщику дадут лишь девять месяцев.
Приказ минграда проходит согласования. После утверждения документа, как правило, назначают проведение аукциона, на котором участок предложат инвесторам. Однако, судя по выводам авторов мастер-плана, этого в ближайшее время может и не произойти:
"Проект не является экономически выгодным в условиях высокой ключевой ставки Центробанка. Предлагается вернуться к рассмотрению данного лота позднее, при условии нормализации ситуации на кредитном рынке".