Представьте, вы нашли идеальную квартиру: удобная планировка, хорошая цена и документы в порядке. Вносите задаток, подписываете договор..и только потом узнаете: в этой квартире зарегистрирован человек, которого нельзя выселить даже по решению суда. Звучит как кошмар, правда? Но это не страшилка, а реальность нашего жилищного права.
Рассказываю, кто такие жильцы с пожизненным правом проживания, почему они могут остаться в квартире даже после продажи и как не попасть в такую ловушку.
Пожизненное право проживания (пользования) - это когда человек имеет право жить в квартире всю свою жизнь, но не является ее собственником. Он может быть там прописан, имеет право пользоваться помещением, но продать, подарить или завещать не может. И вот нюанс: при смене собственника это право никуда не исчезает. Это значит, что есть риск купить квартиру с жильцами в комплекте. Разберем все категории по порядку.
Первая категория – это всем известные отказники от приватизации. Тот случай, когда квартира раньше была муниципальной. Жильцы могли приватизировать ее, то есть оформить в собственность. Но кто-то из них сказал: «Нет, я не хочу оформлять долю в праве собственности на эту квартиру, пусть оформляют другие». Именно такой человек остается жить в квартире на прежних условиях пожизненно. Он не собственник, но выселить его нельзя. Это и есть отказник от приватизации. Если же человек не участвовал в приватизации без уважительной причины и не оформил официальный отказ, то права проживания у него нет. Уважительная причина есть, например, когда он отсутствовал в момент приватизации из-за того, что был призван на военную службу.
Вторая категория- это лица с правом завещательного отказа Представьте, человек пишет завещание, в котором указывает: «Квартира достается сыну. Но сын обязан пустить в нее жить мою сестру пожизненно». Это и есть завещательный отказ. Т.е. наследник получает имущество с условием, что позволит другому человеку жить там столько, сколько тот захочет. И пока этот человек жив, наследник не может его выселить. Продать квартиру можно, но вместе с этим обязательством.
Третья категория – это пожизненное право проживания, прописанное в договоре. Иногда такое обременение прописано прямо в договоре купли-продажи, мены или дарения. Например, «Продавец сохраняет за собой право пожизненного проживания в проданной квартире». И все. С этого момента никакие новые владельцы не смогут его выселить. Такое условие «приклеивается» к квартире навсегда, пока человек жив или сам не решит съехать.
Четвертая категория – это рентополучатели по договору пожизненного содержания с иждивением. Очень частая история: пожилая женщина передает квартиру какому-то человеку в обмен на заботу. Он обязуется покупать продукты, оплачивать коммуналку, лекарства и ухаживать за ней. Но при такой передаче она сохраняет за собой право жить в квартире пожизненно. Это условие договора пожизненного содержания с иждивением. И пока женщина жива, никакие перепродажи это условие не изменят.
Пятая категория - это члены семьи пайщика ЖСК. В советские времена жилье часто получали через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Пайщик платил взносы, получал квартиру, а в ордер на такую квартиру вписывались все члены семьи, кто с ним жил. И вот эти люди, вписанные в ордер как члены семьи пайщика ЖСК тоже получают бессрочное право проживания. Не только супруг и дети, но и любые родственники, проживавшие совместно, у которых было общее хозяйство.
Шестая категория – это получатели служебного жилья, назовем их так. Их история началась ещё в Советском Союзе. Тогда многие получали жилье не от государства напрямую, а через предприятие, где работали. Например, инженерам и врачам выдавали служебные квартиры на время работы. Но жизнь изменилась. В 90-е годы государственные предприятия начали расформировывать или переводить их в частные руки. При этом тех, кто уже жил в этих квартирах, никто не выселял. Зачастую бараки, в которых они жили, перестраивали в многоэтажки и люди переселялись в них по этому праву проживания. По своей конструкции это похоже на приватизацию и отказников от нее, но тем не менее отличается. Такие получатели служебного жилья тоже могут сохранять право пожизненного проживания.
Теперь вы знаете, что иногда самые опасные жильцы - это не те, кто живет в квартире, а те, кто остался в документах.
Еще больше про риски в сделках с недвижимостью на вторичке у меня на странице ВК.
А все про риски на торгах в ТГ канале здесь.