Частные застройщики уже много лет (с 2019-го) не получают землю в Минске через аукционы — их просто не проводят. Правда, некоторые счастливчики, когда было можно, набрали проектов впрок и работают над ними. Недавно официальные СМИ предельно четко очертили и без того очевидный курс на УКСы, сообщив, что из коммерческих в столице останутся только те, кто уже реализует инвестпроекты. Но тут же успокоили, что некоторые стройки-гиганты будут обеспечивать минчан «квадратами» аж до 2040-го. Однако вопросов все равно возникает много. Точно ли хватит метров в свободной продаже, если многие частники уйдут с рынка? Достаточно ли новостроек прямо сейчас? Что будет с ценами на свежее жилье? За ответами на подобные вопросы Onlíner обратился к экспертам из мира недвижимости.
Хватит ли на всех желающих новостроек? В 2026—2027 годах с этим могут возникнуть проблемы
Руководитель компании «Твоя столица. Новостройцентр» Наталья Витковская
Повлияло ли уже на рынок недвижимости долгое отсутствие аукционов среди частных застройщиков? Эксперт Наталья Витковская считает, что да, и приводит примеры:
— Несмотря на масштабы коммерческих проектов, мы столкнулись с дефицитом новостроек в нескольких категориях: в бюджетной, в категории готовых новостроек от застройщика и в категории новостроек локально «на районах». В большей степени ситуация затронула бюджетный сегмент. 40% заявок на покупку новостройки — это запрос на площадь в 36—42 квадратных метра до $65 000 в эквиваленте. Большинство покупателей с таким бюджетом откладывает покупку недвижимости до лучших времен.
Люди ожидают, что мы, как волшебники, достанем из пустой шляпы кролика, а кролика нет.
Уточняем, какие выводы можно сделать из недавних новостей.
— Новые площадки в городе будут выделяться только коммунальным предприятиям с приоритетным строительством в рамках госзаказа для многодетных семей и нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это значит, что в будущем предложение коммерческих новостроек будет только от госзастройщиков и оно будет ограничено. Улучшенные дома для всех желающих будут находиться в одном комплексе с домами для очередников (как в ЖК «Гулливер») либо это будут точечные комплексы из небольших групп домов с подземным или расположенным рядом паркингом (как ЖК «Уютный»). При этом первые объекты на новых площадках госзастройщики смогут предложить только через несколько лет, — подсчитывает собеседница. — Сегодня основной спрос на коммерческие новостройки закрывают четыре комплекса: «Минск-Мир», «Новая Боровая», «Зеленая гавань» и «Северный берег». Все они масштабные, с концепцией среды «город в городе». К 2028 году предложения останутся у «Зеленой гавани» и «Северного берега». Завершение действующих проектов и пауза в предложении новых коммерческих комплексов в 2026—2027 годах вызовет дефицит и, возможно, рост цен на новостройки.
Стройки по инвестпроектам масштабные, но «весь спектр спроса потенциальных покупателей они удовлетворить не могут» даже сейчас.
— К нам обращаются потенциальные покупатели, которые хотят строиться на новых заявленных площадках в Лошице, по улицам Маяковского, Филимонова — Макаенка, Лынькова — Глебки. Но коммерческого предложения там пока нет.
Это высотки ЖК «Дубравинский» от коммерческого застройщика. Комплекс растет на участке, проданном с открытого аукциона в 2018-м. Квартиры предлагают на сайте компании «Айрон», в проектных декларациях фигурирует ООО «БелБизнесРесурс». Две новостройки сданы, еще две в процессе. По состоянию на 1 декабря дом №3 по генплану был готов наполовину (речь про строительную готовность), дом №5 — на 98%. В последнем уже не осталось свободных квартир. Не станет ли этот проект последним минским у известного сегодня девелопера?
Судьба застройщиков: регионы и пригород
Мы уточнили, какая судьба ждет коммерческих застройщиков, которые закончат свои долгоиграющие проекты.
— Работа в регионах становится все более привлекательной для частных застройщиков. Мы взаимодействуем с группой компаний «Айрон» по их объектам в Гродно и Бресте и отмечаем положительную тенденцию в спросе на жилую недвижимость в региональных центрах. Со временем увеличится интерес к земельным участкам в ближайшем пригороде Минска. При создании востребованной концепции «город в городе» на жилые комплексы в пределах 10—15 км от столицы будет достаточно хороший спрос.
Проекты УКСов. Насколько конкурентны?
— Программы госзаказа на многоквартирные дома под льготный кредит включают в себя «экономичные жилые дома типовых потребительских качеств». Но вместе с тем госзастройщики строят и достойное жилье комфорт-класса.
Показательным примером являются ЖК «Уютный» и «Андреевский» от ГПО Минскстрой, а также «Соколиный край». Эти новостройки конкурентны по соотношению качество/цена/локация.
Видам, которые будут открываться из окон квартир ЖК «Уютный», можно позавидовать. В степянском лесу «Минскстрой» возводит комплекс домов. Сначала две многоэтажки (одну сдали еще в прошлом году), потом таунхаусы и коттеджи. Это коммерческий проект госзастройщика, цена «квадрата» на некоторые квартиры уже перевалила за $2000 по курсу
— Если будет строиться больше жилья для очередников, не станут ли новоселы из этой категории перепродавать больше квартир?
— Возможно, собственники-очередники станут основными продавцами районных бюджетных новостроек в Минске после 2028 года, и предлагать они их будут по рыночным ценам. Ограничения на продажу есть только для жилья, построенного с привлечением льготного кредита.
— Как в целом новая пропорция «частное — государственное» может повлиять на жизнь обычного покупателя квартиры?
— Обычный человек останется клиентом, и за его выбор будут конкурировать как частные, так и государственные застройщики. Масштабные проекты от коммерческих застройщиков предлагают покупателю длительную рассрочку до 4,5 года, коллекции планировочных решений и форматов квартир, комфортную городскую среду, длительное бронирование, высокий уровень сервиса. Государственные застройщики предложат нужную локацию, добротное качество и, возможно, лучшие цены. Для того чтобы конкурировать с частными проектами и друг с другом на рынке коммерческих новостроек, госзастройщикам придется создавать высокий уровень сервиса для потенциальных покупателей, — подытоживает Наталья Витковская и обращает внимание на еще один момент: — В новых реалиях для отделов продаж госзастройщиков актуальна помощь агентств по недвижимости. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 15.05.2025 №266 «О совершенствовании архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» запрещает госзастройщикам сотрудничать с частными риелторскими организациями. Учитывая, что сегодня все агентства по недвижимости работают по государственным лицензиям и тарифам, эта норма мешает цивилизованному развитию рынка и ухудшает сервисы для покупателя.
А это пример жилья для очередников от госзастройщика. «УКС Советского района» трудится над десятиэтажкой, которой уже присвоили адрес: Восточная, 166. Снаружи новостройка выглядит почти готовой, а по паспорту ее планируют сдать в эксплуатацию в 2026-м. В ноябре в доме с серо-бирюзовыми фасадами предложили метры — по $1510 по курсу. На днях как раз должны были начать принимать заявления от желающих. Пока претендовать на квартиры здесь могут только минчане, состоящие на учете нуждающихся
Хватит ли на всех желающих новостроек? Дефицита не предвидится
Проблема ли, что в Минске больше не выставляют на аукционы площадки для возведения жилья? С таким вопросом мы пошли и ко второму эксперту.
Автор телеграм-канала «Литовская о жилье» Наталья Литовская
Наталья Литовская считает, что для потенциальных покупателей квартир не имеет значения, как именно к застройщику попала земля — через процедуру аукциона или инвестпроекта.
— В реалиях, когда земля коммерческим застройщикам не продается с аукционов, а выделяется под инвестпроекты, мы живем уже давно. Аукционы в Минске не проводятся с 2019 года. Но с тех пор список новостроек пополнился жилыми комплексами «Вершина» и «Гранд Кристал». Так возводят и «Северный берег» — самый крупный ЖК в стране, — отмечает собеседница.
Хватит ли квартир в свободной продаже после ухода части коммерческих застройщиков? Наталья напоминает, что УКСы и теперь активно строят для «всех желающих».
— Рынок давно переходит от частного застройщика к государственному. Практически у всех предприятий ГПО «Минскстрой» сейчас есть участки под коммерческое жилье. К тому же иногда госзастройщики получают землю под дома для нуждающихся, но со временем приходят к коммерческим метрам. Пример — «Петровские верфи». Там дорогие проекты, высокая себестоимость строительства. Изначально этот ЖК планировали строить исключительно для нуждающихся по направлениям. Но довольно быстро поняли, что эта категория людей просто не тянет ценник. Стали предлагать квартиры нуждающимся, но уже по заявительному принципу. Оказалось, что и среди таких недостаточно платежеспособных. В итоге застройщик получил разрешение возвести и полностью коммерческие дома.
МАПИД будет продолжать строить коммерческий «Солнечный» возле «Экспобела». Он же на Планерной горе начинает прокладывать сети, а в следующем году будет возводить там коммерческие десятиэтажки с паркингами.
Коммерческие ЖК от госзастройщиков — это также «Гулливер», обе части ЖК «Уютный», «Андреевский», дом на Хоружей.
Полагаю, тренд еще только набирает обороты и коммерческих домов от госзастройщиков будет все больше.
Ну и помним, что есть «Северный берег», дома которого будут строиться аж до 2040 года. Так что дефицита новостроек в Минске не предвидится.
На месте бывших цехов в районе улиц Захарова и Андреевской госзастройщик «Минскстрой» возводит вот такой модный квартал. Всего здесь будет пять домов. Два строятся сейчас — их готовность довольно приличная, несмотря на то, что на какое-то время работы здесь приостанавливали. Лучший участок, возможность построить и продать метры по коммерческой цене — «Минскстрою» повезло
Судьба застройщиков и есть ли в Минске место под новые стройки?
Наталья Литовская прикидывает, какие частные застройщики могут в будущем получать добро на новые стройки в Минске.
— Можем посмотреть, кому уже выделялись земли по инвестпроектам. Например, участок в Лебяжьем под ЖК «Гранд Кристал» — группе компаний «Гранд Девелопмент». Участок под «Вершину» — застройщику «Строминвест». «А100» говорит, что будет реализовывать возле кольцевой какой-то новый проект. В общем, есть группа девелоперов, которые могут успешно обосновать на самом верху необходимость инвестпроекта, чтобы получить земли.
Тем не менее собеседница считает, что многие частные застройщики будут вынуждены покинуть минский рынок.
— «Айрон» уже активно возводит дома в Гродно, Бресте — там, где можно получить землю с аукциона.
Девелоперам, которые не будут участвовать в инвестпроектах и не уйдут в регионы, похоже, придется закрыться.
А есть ли вообще места для строек в черте города, ведь мы то и дело слышим, что «Минск не резиновый»? По мнению Натальи, площадок для новых жилых кварталов хватает.
— В Минске немало промзон, которые не используются или используются неэффективно, в том числе в центре. Есть места, по которым уже проходили общественные обсуждения: например, по районам улицы Платонова, сквера Симона Боливара. По второй точке застройщик уже «умер», но площадка-то стоит, ее можно использовать. Опять же, закрыли радиаторный завод. Его почему-то пытались продать с аукциона под какое-то нелепое назначение. Но место, полагаю, надо будет застраивать — и оно прекрасно подойдет под жилье. Отдадут либо под инвестпроект, либо госзастройщикам. Опять же, есть большие объемы частного сектора под снос — такие земли тоже передаются госзастройщикам.
Наверняка по инвестпроектам будут выделяться участки и вокруг кольцевой. Мы знаем, что город планирует развивать земли возле Сеницы, Щомыслицы, Дегтяревки, а еще в направлении Колодищей, Боровлян…
Коммерческий застройщик «Строминвест» получил участок по решению Мингорисполкома. 25 гектаров земли в Сухарево наполняют жильем. Это редкий для столицы девелопер, который сначала строит, вводит дом в эксплуатацию, а потом уже продает. Три многоэтажки уже завершены, в них обживаются новоселы. Всего в квартале будет восемь многоэтажных монолиток
Что будет с ценами на квартиры и качеством строек?
Уточняем, повлияет ли выход госзастройщиков на рынок в больших объемах на стоимость квадратного метра в Минске.
— Пока не видно, чтобы цены у госзастройщиков были ниже, чем у коммерческих. Скорее, на старте они завышены, — говорит Наталья Литовская. — Впрочем, они тоже учатся продавать. Например, был непродаваемый «Гулливер» — сделали акции, продали. Был слабо продаваемый «Андреевский» — по каким-то квартирам сделали скидки, продали, привлекли финансирование.
Еще один вопрос, который может беспокоить покупателей новостроек, — качество строительства. Что будет с этим? Тут собеседница отвечает так:
— У нас все застройщики — и государственные, и коммерческие — работают в одном правовом поле, закон «О защите прав потребителей» никто не отменял. Его должны блюсти все. Если настроили «косяков» — должны исправлять.
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by