Как собрать общее собрание собственников без лишних конфликтов

Инициатором общего собрания собственников может стать один собственник или группа собственников. Это прямо указано в части 1, 2 и 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ. Также с такой инициативой вправе выступить управляющая организация или органы местного самоуправления, если не говорить о специальных случаях комплексного развития территории.

Собственником бывает как гражданин, так и организация. Наниматели по договору соцнайма и арендаторы собственниками не считаются, поэтому начать собрание сами они не могут. Если им важно обсудить какой-то вопрос на общем собрании, выручает поддержка одного из собственников, который возьмёт на себя роль инициатора.

Часто такие собрания начинают члены совета многоквартирного дома или его председатель. Инициаторов может быть несколько, и с точки зрения закона количество не играет роли. При этом на практике именно инициатор обычно оказывается ответчиком по делу об оспаривании решения общего собрания собственников. Ему приходится участвовать в суде и покрывать расходы при неблагоприятном исходе спора.

Иногда собственники почти уверены, что принятое решение будут обжаловать. Тогда часть из них старается повлиять на территориальную подсудность. Для этого инициаторами записывают тех, кто зарегистрирован в другом районе, рассчитывая, что дело будет рассматривать другой суд.

Управляющая организация может инициировать общее собрание собственников только в том случае, если она уже управляет этим домом. Сторонняя компания, даже если её планируют выбрать на собрании, начать его сама не вправе. При этом в роли инициаторов одного и того же собрания могут выступать и управляющая организация, и собственники. Такое право для УК закрепили в части 7 статьи 45 ЖК РФ в 2015 году. Товарищество собственников жилья там прямо не упомянули, из-за чего иногда встречается мнение, что ТСЖ как юрлицо не может выступать официальным инициатором собрания.

Если домом управляет товарищество или кооператив, безопаснее всего указать в качестве инициатора конкретного собственника. Это может быть председатель правления или член правления, который обладает правом собственности на помещение в этом доме.

Орган местного самоуправления тоже может начать собрание. Это случается, когда у муниципалитета есть квартира в доме и он выступает как собственник, либо когда закон прямо возлагает на него такую обязанность. Например, речь идёт о выборе способа управления домом или избрании совета многоквартирного дома. Такая возможность следует из статьи 45 Жилищного кодекса РФ.

Отдельный механизм описан в части 6 статьи 45 ЖК РФ. Речь идёт о ситуации, когда сами собственники хотят провести собрание, а организацией процесса занимается управляющая компания, товарищество или кооператив. Тогда собственники, чья суммарная доля голосов составляет не меньше 10% от общего количества, направляют письменное обращение в управляющую организацию или правление ТСЖ, кооператива. В этом обращении прописывается предполагаемая повестка дня.

После получения такого письма управляющая компания или правление должны организовать собрание. Сообщение всем собственникам о проведении собрания направляется в срок до 45 дней с момента поступления обращения, но при этом не позднее чем за 10 дней до выбранной даты. По результатам голосования оформляются документы и доводятся итоги до всех собственников.

На практике многое зависит от настроя управляющей организации. Если у неё нет интереса в обсуждаемых решениях, итог для жителей может оказаться печальным. Кворум, правильное заполнение бюллетеней, аккуратное оформление протокола при таком подходе часто уходят на второй план.

Совсем иная картина наблюдается в доме, где совет выстроил нормальный диалог с управляющей компанией. В таких условиях собрания проходят спокойнее, а формальные вопросы решаются без лишних конфликтов. Поэтому инициаторам полезно помнить: конечная цель связана не с формальной галочкой “собрание проведено”, а с реальным результатом и понятными решениями для дома.