Как законно получить реестр собственников: путь для инициатора собрания

Сейчас реестр собственников в первую очередь нужен самому инициатору собрания как рабочий инструмент, а прикладывать его к протоколу уже не приходится, так как с 1 сентября 2025 года это требование отменено приказом Минстроя России № 266/пр. Поэтому инициатор иногда ограничивается уведомлением через ГИС ЖКХ и объявлениями в доме и считает голоса по известной суммарной площади квартир и нежилых помещений без именных бюллетеней.

По части 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ управляющая организация, ТСЖ или кооператив ведут реестр собственников с ФИО, номером помещения и размером доли в общем имуществе и по обращению инициатора общего собрания обязаны выдать этот реестр в течение пяти дней. В заявлении инициатор указывает, что является собственником помещения и инициатором общего собрания, просит предоставить актуальный реестр по ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ и указывает удобный способ получения, например на электронную почту или лично под подпись. Часто к заявлению прикладывают выписку из ЕГРН на свою квартиру, это помогает снизить риск переписки с управляющей компанией, если она начнет сомневаться в статусе заявителя.

Отказ под предлогом защиты персональных данных или отсутствия доказательств, что заявитель действительно собственник и инициатор, считается незаконным, так как закон прямо дает право на запрос такого реестра. В такой ситуации инициатор подает жалобу в жилищную инспекцию, обращается в прокуратуру или в суд, а если задача сугубо практическая, начинает собирать сведения самостоятельно, когда реестр нужен только для работы над собранием. На практике подтверждается, что инициатор не обязан доказывать факт уже проведенного собрания, достаточно указать, что реестр запрашивается для созыва и организации общего собрания по ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ.

Когда управляющая организация исполняет обязанность по статье 45 ЖК РФ и передает список собственников, инициатор при желании дополняет его через Справочную Росреестра сведениями о площади, дате и номере регистрации права, чтобы снизить ошибки при подготовке именных бюллетеней. На сайте Росреестра поиск по адресу иногда выводит только часть помещений, поэтому для больших домов адрес уточняется, и сведения по нужным квартирам открываются по кадастровым номерам. В таких выписках встречаются помещения в долевой или совместной собственности, инициатор сопоставляет их с реестром управляющей компании и рассчитывает доли, учитывая, что доля в общем имуществе привязана к площади конкретного помещения.

Собрать данные получается и при обходе дома, так как управляющая компания, как и инициатор, не имеет свободного доступа к закрытым данным ЕГРН, из‑за чего её реестр иногда содержит пробелы. В новых домах поквартирный обход помогает получить реквизиты передаточных актов и контакты активных жильцов, что позже пригодится при сборе бюллетеней и напоминаниях о голосовании. Дополнительно инициатор создает или оживляет домовой чат, просит прислать недостающие данные, ищет помощников, а при наличии времени вводит правило входа в чат через подтверждение права собственности документами, чтобы список участников совпадал с кругом собственников.

Часть сведений получается и без личного общения: инициатор знакомится в жилищной инспекции с протоколом прошлого общего собрания, если он сдавался вместе с приложениями, ищет документы в ГИС ЖКХ и при согласии договаривается с вахтером, чтобы тот фиксировал контакты жильцов. Затем все данные сводятся в одну таблицу, чаще в Excel, где указываются ФИО, номер помещения, сведения о доле и количестве голосов, если подсчет планируется вести по площади или по доле в общем имуществе. С учетом новых требований по приказу № 266/пр этот реестр не прикладывается к протоколу и остается рабочим инструментом инициатора, который помогает провести общее собрание собственников по нормам ЖК РФ и не тратить лишнее время на споры с управляющей организацией.